業主話「有嘢爛」扣起兩個月按金，最後追回 HK$22,200

個案背景

當事人租住港島一個住宅單位，兩年，月租 HK$12,000，租約開始嗰陣繳咗兩個月按金，合共 HK$24,000。

租約期滿，佢冇拖冇欠，準時執嘢、清潔、交還單位同鎖匙。交還嗰日佢做咗一件事——攞住部電話，逐間房影相：客廳、睡房、廁所、廚房，連牆腳同花灑都影埋。影完，WhatsApp 業主一句「單位同鎖匙已經交返」，業主覆咗「收到鎖匙」。

三個星期後，業主嘅訊息嚟到：牆身有刮痕，廁所花灑損壞，維修費「差唔多用晒」，按金一蚊都唔退。

冇報價單，冇收據，冇相。淨係兩句話，同一個結論。

業主淨係口講「有嘢爛」，冇單冇報價，佢扣得晒成筆按金？

呢個係大部分租客卡住嘅地方：業主一口咬定有損壞，租客覺得冇，兩個人各說各話，好似冇得拗。

但按金唔係一筆「業主話事」嘅錢。佢嘅法律作用係填補實際損失——業主想扣，就要指得出扣邊一項、值幾多錢。呢件事一拆開，成件案就由「邊個大聲」變成「邊個攞得出嘢」。

當事人手上有嘅，剛好就係另一邊冇嘅：

證據	證明到乜	點解喺呢宗案入面重要
交還當日逐間房嘅相片	交還嗰一刻，單位實際係咩狀況	業主講「牆身有刮痕」，相片顯示係輕微、分散嘅使用痕跡，唔係整爛
「收到鎖匙」嘅 WhatsApp	相片係邊一日影，同埋業主由邊一日開始接管單位	冇呢一句，對方可以話啲相係早幾個星期影；有咗，時間點就鎖死
業主自己寫低嘅扣款理由	佢主張嘅損壞範圍，就得兩項	審訊當日佢想再加項目已經加唔到——範圍係佢自己封嘅
兩年前簽嘅租約	按金金額、可扣款嘅條文寫成點	扣款權嚟自租約條文，唔係嚟自業主口頭主張

租客要證明嘅唔係「間屋完美無瑕」，而係「業主主張嘅損壞，佢自己都證明唔到」。呢個分別，就係成單案嘅重心。成個按金糾紛追討嘅處理流程、成本同時間表，都喺嗰版。

我們如何協助

步驟	我哋做咗乜	對案件嘅作用
1. 整理交還記錄	將幾十張相按房間、按時序排好，逐張標明位置	由一堆手機相變成一份審裁員十分鐘睇得完嘅記錄
2. 對齊租約條文	揭返租約入面按金同交還條文，圈出業主可扣同唔可扣嘅範圍	將爭議由「你覺得爛咗」拉返去「份合約點寫」
3. 分類扣款項目	將業主嘅兩項主張逐項分開，標明邊項屬正常耗損、邊項需要對方舉證	唔再籠統噏「我唔同意」，而係逐項回應
4. 入稟文件準備	Form 1 同 Form 2 清楚列明按金金額、租約期、業主扣款理由同爭議點	審裁員一開卷就知爭乜，唔使花時間釐清
5. 聆訊前預備	練習點樣按時序帶審裁員睇相，同埋點回應對方臨場加項目	當事人自己出庭，唔會俾對方帶亂

轉捩點：佢話爛咗 HK$24,000，但只攞得出一張 HK$1,800 嘅單

審訊當日，業主帶咗一份維修收據出庭。

金額：HK$1,800。

佢喺三個星期前主張「維修費差唔多用晒 HK$24,000」，喺審裁處攞得出嚟嘅實質證明，係其中嘅十三分之一。餘下嗰 HK$22,200 冇報價單、冇收據、冇維修前後相片——淨係一句「有刮痕」。

審裁員睇完當事人逐間房嘅交還相片，再睇業主嗰張單，裁定業主只可扣留 HK$1,800，命令退還 HK$22,200。

呢一步唔係當事人贏咗一場辯論，而係兩邊嘅舉證擺埋一齊嗰陣，差距自己講嘢。

大部分租客唔知：「30 日先退按金」根本唔係一條法例

好多業主會講一句「法例俾我 30 日」。呢句話喺普通住宅或者商鋪租約入面，係冇根據嘅——香港根本冇一條法例，為一般租約嘅按金退還定下劃一日數。要睇幾時退，答案喺租約條文，唔喺法例。

真正有法定期限嘅，係劏房。自 2022 年 1 月 22 日起，《業主與租客（綜合）條例》（第 7 章）第 IVA 部下嘅「規管租賃」訂明，租客交還分間單位、又清繳咗欠款之後，業主須於 7 日內 免息退回按金。7 日，唔係 30 日。所以業主口中嗰個「30 日」，既唔係普通租約嘅規則（根本冇），亦唔係劏房嗰條。

另一件容易被誤導嘅事，係賠幾多。就算真係有嘢整爛咗，賠嘅通常都係折舊後嘅價值，唔係換全新嗰件嘅價錢。香港社區法網（CLIC）就交收事宜寫得好直接：

一般而言，租客沒有責任將物業「改善」至比租賃開始時更好狀態的程度。此外，物業可能因老化和正常使用而導致的正常損耗是可以預計的，業主在交收時可能必須合理接受這些正常損耗。

換句話講，一部用咗五年嘅花灑壞咗，業主拎全新嗰個價錢嚟扣，本身就已經扣多咗。呢條界線點劃，正常耗損同實際損壞嘅分別一文有逐類拆開講；想睇由催款到入稟嘅完整步驟，可以睇租金按金追討指南。

⚠️ 以上係一般法律資訊，唔構成法律意見。每張租約嘅條文唔同，個別情況請自行核實或尋求專業意見。

審訊結果

項目	結果
裁決	業主僅獲准扣留有實質單據支持嘅 HK$1,800
判付金額	HK$22,200 退還當事人
訟費	入稟費由敗訴一方承擔（審裁員酌情決定，非自動判給）
由入稟到裁決	約 3 個月
之後	業主於裁決後依令付款，個案完結

關鍵成功因素

• 交還當日就影相，而唔係搬走之後先影。 逐間房、同一日影晒，令成疊相有一個確定嘅時間點。
• 一句「收到鎖匙」，替成疊相定咗日期。 冇呢句 WhatsApp，對方可以爭拗啲相幾時影，成疊證據嘅份量即刻打折。
• 要求業主用文字講低扣款理由。 佢一寫低「牆身刮痕」同「花灑損壞」，就等於自己封死咗爭議範圍，臨場加唔到新項目。
• 將爭議由感受拉返去舉證。 唔係拗「間屋乾唔乾淨」，而係問「你扣呢筆，張單喺邊」。
• 接受可扣嗰部分。 當事人冇爭嗰 HK$1,800。爭一啲對方證明得到嘅嘢，只會拖低其餘部分嘅可信度。

同類個案點解唔一樣

同樣係租客追業主，同樣係property類個案，但天花滲水三年未獲賠嗰宗嘅打法同呢一宗差好遠：

	按金被扣（本個案）	天花滲水索償
錢喺邊	已經喺業主手上，租客要攞返	未曾支付，租客要對方賠出嚟
邊個要舉證	業主——佢主張有損壞，就要證明損壞同金額	租客——要證明業主知情、有責任而又冇處理
證據重心	交還嗰一日嘅單一時間點	三年嘅時間軸，一路擴大嘅損壞
最有殺傷力嘅嘢	對方攞唔出單	對方自己覆嘅「知道啦、搵緊人」
時間	約 3 個月	約 2.5 個月

分別喺舉證責任落喺邊一邊。按金爭議入面，錢已經喺業主手，佢要交代點解扣得；滲水索償入面，錢仲喺業主袋入面未出，租客要行多幾步去證明對方有責任。搞清楚自己屬邊一種，先知道應該儲邊類證據。