業主未經法庭自行封門、掉棄租客物品？追討賠償指南

放工返到屋企，發現條匙插唔入道門——原來業主已經自己換咗鎖。又或者你去到樓下，先知道自己啲雜物已經俾人搬晒出走廊，甚至水電都斷埋。你心入面可能第一個諗法係：「係我唔啱先，我真係遲咗交租」。但呢篇文章想同你講清楚一件事：業主用呢啲方法趕你走，就算你真係欠租，都可能已經犯咗法。

呢篇文章唔係講業主應該點樣合法追討欠租——嗰個角度，租客拖欠租金？業主追討欠租完全指南同遇上租霸點算：由第一日遲租到入稟嘅應對次序已經講過。呢篇文章企喺你（租客）呢邊，講你嘅業主如果跳過晒法庭程序、自己嚟趕你走，呢個做法本身有咩問題，同埋你可以點跟進。

業主換鎖、掉嘢、截水電，即使你有欠租都可能係刑事罪行

先講最核心嘅一點：業主想收回單位，法律上唔係想收就收，而係一定要先經法庭或者審裁處批准。

根據差餉物業估價署對《業主與租客（綜合）條例》（第7章）嘅公開指引，任何人士如果未得法院頒令，就企圖以恐嚇、暴力、拒絕供應服務（例如截斷水、電、煤氣等嘅供應），或者其他形式嘅干擾行為，令租客或者分租客遷出，均屬刑事罪行——呢個保障同樣適用於分租客。首次定罪，可被判罰款五十萬元及監禁十二個月；再犯而經定罪，可被判罰款一百萬元及監禁三年。除咗刑事處罰，法庭仲可以判業主向前租客或者分租客支付賠償金，並可以另外沒收一筆款項，金額最多相等於單位喺空置情況下同喺你管有情況下嘅市值差額。

要留意，呢個罪行嘅官方描述入面，完全冇因為租客真係欠租而設任何豁免。換句話講，就算你自己都認咗遲交租，業主一樣冇權自己嚟——佢仍然要循法庭途徑收樓，先可以合法趕你走。呢一點對好多業主同租客嚟講其實都反直覺：好多人以為「佢真係唔還錢」就等於業主「有權」自己嚟，但法律睇嘅唔係邊個道理啱，而係業主有冇跟足程序。

業主應該點做先啱？收回管有嘅合法途徑

咁業主想收樓、想追返租，法律上其實有咩路可以行？呢一步了解清楚，你先知道你業主嘅做法係咪已經走捷徑。

根據同一份差餉物業估價署嘅指引，如果租客拖欠租金，業主合法嘅做法只有以下幾條路：

• 向區域法院申請財物扣押令：由法院執達主任檢取租客喺處所內嘅可移動資產，逾期未清欠租就拍賣抵銷（呢個方法唔適用於追討拖欠超過十二個月嘅欠租）；
• 循小額錢債審裁處或者區域法院追討欠租：追討唔超過 HK$75,000 嘅欠租可以去小額錢債審裁處，超過就要去區域法院；
• 向土地審裁處申請收回管有令：呢個先係業主真正「收番層樓」嘅合法途徑。

即使租客喺租賃屆滿後拒絕遷出，業主都仍然要取得土地審裁處或者其他法院簽發嘅命令，先可以收回處所——呢一點，指引寫得好清楚。呢三條路，冇一條涉及業主自己換鎖、自己掉走你啲嘢，或者自己截水電。如果你嘅業主冇經過呢啲程序就自己嚟，佢跳過咗嘅步驟，正正就係之前一節講嘅刑事罪行嗰一步。

你自己嘅民事索償：財物損失同其他損失

除咗業主可能觸犯緊刑事罪行之外，你作為租客，仲有一條獨立嘅民事索償路——同刑事投訴分開，可以同步進行。

呢個道理好簡單：業主犯咗法，唔等於你嘅損失就自動有人賠返俾你，你仍然要自己主動去追討。可以追討嘅損失，主要包括：

• 被掉棄或者損毀嘅財物：傢俬、電器、衣物等等嘅實際價值或者維修費用；
• 因為突然被逼遷而產生嘅臨時住宿開支：例如搵酒店或者短租單位期間嘅實際支出；
• 其他有憑有據、直接因為呢次事件而蒙受嘅損失。

呢類索償屬於「財物損毀」性質，而根據差餉物業估價署嘅指引，小額錢債審裁處處理嘅正正就包括呢類申索，上限 HK$75,000，程序不拘形式、毋須律師代表，收費亦相對相宜（完整嘅入稟流程，可以睇小額錢債審裁處入稟指南）。想令個申索企得住腳，證據要齊——業主嘅訊息記錄、換鎖同截電發生嘅日期時間、你原本財物嘅相片或者購買記錄、臨時住宿嘅收據，全部都應該第一時間保存低（點樣準備先夠力，可以睇證據與文件準備的方法）。追討易處理過租客追討欠租嘅相關個案，當中最關鍵嘅一環都係一樣——記錄要齊全、時序要清楚，先可以令審裁官睇得明你件事嘅來龍去脈。

想投訴業主，可以點做？

刑事罪行嘅部分，唔係由你自己去「入稟」，而係要交俾主管部門跟進。

根據差餉物業估價署嘅投訴指引，如果你懷疑業主違反《業主與租客（綜合）條例》，可以用書面、親臨、電郵、傳真或者電話方式向差餉物業估價署投訴。署方會先向你查詢事發經過同收集資料，有需要時會實地視察；如果涉及懷疑觸犯條例嘅罪行，署方會向律政司尋求法律意見，並考慮採取檢控行動。由於換鎖、截水電呢類行為本身可能屬於刑事罪行，除咗向差餉物業估價署投訴，一般亦建議同步報警備案，等事發經過有多一重官方記錄。

要留意，投訴同民事索償係兩件唔同嘅事——投訴交俾差餉物業估價署跟進係咪檢控業主，唔會直接令你攞返被掉棄財物嘅賠償；想追返自己嘅損失，仍然要靠上一節講嘅小額錢債審裁處途徑。想更全面咁了解自己個案屬於邊個範疇、可以點跟進，可以參考租金拖欠追討嘅相關個案整理。

如果你係業主，睇緊呢篇文

如果你係業主，睇到呢度，想講一句：呢篇文入面講嘅罰則同刑責，一啲都唔誇張。就算你手上有十足道理——租客真係欠咗你幾個月租——都唔值得為咗趕佢走快幾日，換嚟一單刑事案底同一筆賠償金。

真正應該行嘅路，係上面第二節講嘅嗰幾條：追租、扣押財物，或者向土地審裁處申請收回管有令。想知點樣合法、有效咁追討返欠租，可以睇返租客拖欠租金？業主追討欠租完全指南同遇上租霸點算：由第一日遲租到入稟嘅應對次序——嗰兩篇先係為業主寫嘅。