业主未经法庭自行封门、掉弃租客物品？追讨赔偿指南

放工返到屋企，发现条匙插唔入道门——原来业主已经自己换咗锁。又或者你去到楼下，先知道自己啲杂物已经俾人搬晒出走廊，甚至水电都断埋。你心入面可能第一个谂法系：「系我唔啱先，我真系迟咗交租」。但呢篇文章想同你讲清楚一件事：业主用呢啲方法赶你走，就算你真系欠租，都可能已经犯咗法。

呢篇文章唔系讲业主应该点样合法追讨欠租——𠮶个角度，租客拖欠租金？业主追讨欠租完全指南同遇上租霸点算：由第一日迟租到入禀嘅应对次序已经讲过。呢篇文章企喺你（租客）呢边，讲你嘅业主如果跳过晒法庭程序、自己嚟赶你走，呢个做法本身有咩问题，同埋你可以点跟进。

业主换锁、掉嘢、截水电，即使你有欠租都可能系刑事罪行

先讲最核心嘅一点：业主想收回单位，法律上唔系想收就收，而系一定要先经法庭或者审裁处批准。

根据差饷物业估价署对《业主与租客（综合）条例》（第7章）嘅公开指引，任何人士如果未得法院颁令，就企图以恐吓、暴力、拒绝供应服务（例如截断水、电、煤气等嘅供应），或者其他形式嘅干扰行为，令租客或者分租客迁出，均属刑事罪行——呢个保障同样适用于分租客。首次定罪，可被判罚款五十万元及监禁十二个月；再犯而经定罪，可被判罚款一百万元及监禁三年。除咗刑事处罚，法庭仲可以判业主向前租客或者分租客支付赔偿金，并可以另外没收一笔款项，金额最多相等於单位喺空置情况下同喺你管有情况下嘅市值差额。

要留意，呢个罪行嘅官方描述入面，完全冇因为租客真系欠租而设任何豁免。换句话讲，就算你自己都认咗迟交租，业主一样冇权自己嚟——佢仍然要循法庭途径收楼，先可以合法赶你走。呢一点对好多业主同租客嚟讲其实都反直觉：好多人以为「佢真系唔还钱」就等于业主「有权」自己嚟，但法律睇嘅唔系边个道理啱，而系业主有冇跟足程序。

业主应该点做先啱？收回管有嘅合法途径

咁业主想收楼、想追返租，法律上其实有咩路可以行？呢一步了解清楚，你先知道你业主嘅做法系咪已经走捷径。

根据同一份差饷物业估价署嘅指引，如果租客拖欠租金，业主合法嘅做法只有以下几条路：

• 向区域法院申请财物扣押令：由法院执达主任检取租客喺处所内嘅可移动资产，逾期未清欠租就拍卖抵销（呢个方法唔适用于追讨拖欠超过十二个月嘅欠租）；
• 循小额钱债审裁处或者区域法院追讨欠租：追讨唔超过 HK$75,000 嘅欠租可以去小额钱债审裁处，超过就要去区域法院；
• 向土地审裁处申请收回管有令：呢个先系业主真正「收番层楼」嘅合法途径。

即使租客喺租赁届满后拒绝迁出，业主都仍然要取得土地审裁处或者其他法院签发嘅命令，先可以收回处所——呢一点，指引写得好清楚。呢三条路，冇一条涉及业主自己换锁、自己掉走你啲嘢，或者自己截水电。如果你嘅业主冇经过呢啲程序就自己嚟，佢跳过咗嘅步骤，正正就系之前一节讲嘅刑事罪行𠮶一步。

你自己嘅民事索偿：财物损失同其他损失

除咗业主可能触犯紧刑事罪行之外，你作为租客，仲有一条独立嘅民事索偿路——同刑事投诉分开，可以同步进行。

呢个道理好简单：业主犯咗法，唔等于你嘅损失就自动有人赔返俾你，你仍然要自己主动去追讨。可以追讨嘅损失，主要包括：

• 被掉弃或者损毁嘅财物：家私、电器、衣物等等嘅实际价值或者维修费用；
• 因为突然被逼迁而产生嘅临时住宿开支：例如揾酒店或者短租单位期间嘅实际支出；
• 其他有凭有据、直接因为呢次事件而蒙受嘅损失。

呢类索偿属于「财物损毁」性质，而根据差饷物业估价署嘅指引，小额钱债审裁处处理嘅正正就包括呢类申索，上限 HK$75,000，程序不拘形式、毋须律师代表，收费亦相对相宜（完整嘅入禀流程，可以睇小额钱债审裁处入禀指南）。想令个申索企得住脚，证据要齐——业主嘅讯息记录、换锁同截电发生嘅日期时间、你原本财物嘅相片或者购买记录、临时住宿嘅收据，全部都应该第一时间保存低（点样准备先够力，可以睇证据与文件准备的方法）。追讨易处理过租客追讨欠租嘅相关个案，当中最关键嘅一环都系一样——记录要齐全、时序要清楚，先可以令审裁官睇得明你件事嘅来龙去脉。

想投诉业主，可以点做？

刑事罪行嘅部分，唔系由你自己去「入禀」，而系要交俾主管部门跟进。

根据差饷物业估价署嘅投诉指引，如果你怀疑业主违反《业主与租客（综合）条例》，可以用书面、亲临、电邮、传真或者电话方式向差饷物业估价署投诉。署方会先向你查询事发经过同收集资料，有需要时会实地视察；如果涉及怀疑触犯条例嘅罪行，署方会向律政司寻求法律意见，并考虑采取检控行动。由于换锁、截水电呢类行为本身可能属于刑事罪行，除咗向差饷物业估价署投诉，一般亦建议同步报警备案，等事发经过有多一重官方记录。

要留意，投诉同民事索偿系两件唔同嘅事——投诉交俾差饷物业估价署跟进系咪检控业主，唔会直接令你攞返被掉弃财物嘅赔偿；想追返自己嘅损失，仍然要靠上一节讲嘅小额钱债审裁处途径。想更全面咁了解自己个案属于边个范畴、可以点跟进，可以参考租金拖欠追讨嘅相关个案整理。

如果你系业主，睇紧呢篇文

如果你系业主，睇到呢度，想讲一句：呢篇文入面讲嘅罚则同刑责，一啲都唔夸张。就算你手上有十足道理——租客真系欠咗你几个月租——都唔值得为咗赶佢走快几日，换嚟一单刑事案底同一笔赔偿金。

真正应该行嘅路，系上面第二节讲嘅𠮶几条：追租、扣押财物，或者向土地审裁处申请收回管有令。想知点样合法、有效咁追讨返欠租，可以睇返租客拖欠租金？业主追讨欠租完全指南同遇上租霸点算：由第一日迟租到入禀嘅应对次序——𠮶两篇先系为业主写嘅。