转租房客不交租，二房东还要照样赔给房东吗？

自己租咗个单位，再分租房间畀其他人住，赚个租金差价——呢个做法喺香港好普遍，尤其系劏房、共居单位。问题系，一旦你嘅分租客走数唔交租，好多二房东第一反应系谂住「咁我都少畀啲租畀业主啰，反正钱都收唔齐」。呢个谂法，随时令你喺业主眼中变成拖欠租金嘅一方，白白多咗一重风险。

呢篇文章会根据社区法网（CLIC）同香港司法机构嘅公开资料，讲清楚二房东同分租客之间嘅责任点分、分租客走数你实际可以点做、再分租之前点样保护自己，以及主租约完结对分租客有咩影响。

你其实签紧两份完全独立嘅合约

好多二房东心入面，成件事系「一条数」——业主、自己、分租客三个人围住一笔租金。但喺法律上，呢件事其实系两份完全独立嘅合约：你同业主之间𠮶份，系你哋签嘅主租约；你同分租客之间𠮶份，系你哋自己另外签嘅分租租契。两份约嘅条款、期限，甚至租金金额，都可以完全唔一样。

根据CLIC嘅说明，分租嘅意思正正就系「一位租客以另一租约（称为『分租租契』）将物业（或其某部分）分租予其他租客」——换句话讲，分租租契系喺主租约之外，另外开一份新约，唔系主租约嘅延伸或者一部分。呢一点听落简单，但正正系好多二房东出事之后先搞清楚嘅盲点：业主唔系分租租契嘅一方，佢对分租客冇合约关系，一般都唔会（亦都唔可以）直接向分租客追讨租金——业主眼中，欠租嘅人只有一个，就系同佢签咗主租约嘅你。

分租客走数，你可唔可以少畀业主？

答案系：唔可以。你对业主嘅全数租金责任，唔会因为分租客冇交租而自动减少——呢一点正正源自上面讲嘅「两份独立合约」。你欠业主嘅租金，系按主租约嘅金额同期数计，同分租客实际交咗几多、有冇交，系完全独立嘅另一件事。

现实入面，唔少二房东会谂：「反正我都收唔齐分租客嘅租，不如今个月少畀业主一截，等追返分租客先。」呢个做法嘅风险系：如果业主要追讨，佢追嘅系你——按主租约写明嘅全数租金，唔会理会你自己分租𠮶边发生咗咩事。换句话讲，你少畀业主𠮶一截，会被当成系你自己拖欠业主租金，而唔系一个可以摊分俾分租客承担嘅理由。万一业主追讨到小额钱债审裁处，你嘅抗辩理由（分租客走数）喺你同业主𠮶单申索入面，一般都帮唔到你——因为业主同分租客之间根本冇合约，呢个抗辩理由对业主唔生效。

想深入了解业主对租客（即你呢边嘅角色）追讨欠租嘅完整流程，可以睇租客拖欠租金业主可以点追讨；如果你𠮶份主租约仲有担保人，帮人做租约担保人要赔几多呢篇亦都值得一睇——因为连带责任嘅原理，同呢度讲嘅「两份合约各自独立」系同一种思路。

你自己嘅追讨：分租客欠你几多，要点追？

正因为两份合约独立，你向分租客追讨欠租，系另一单完全独立嘅申索，同你欠业主嘅租金冇直接关系——你唔使等追到分租客先畀返业主，两边可以（亦都应该）同步处理。

实务上，呢单申索嘅对象系分租客，依据系你哋签咗𠮶份分租租契——你要追讨嘅，系分租租契入面订明嘅租金金额，同分租客实际交咗嘅金额之间嘅差额。如果金额喺HK$75,000或以下，你可以循小额钱债审裁处提出申索，做法同一般业主追讨租客拖欠租金基本一致：整理分租租契、租金收据或转账记录、追讨信副本，证明分租客实际欠你几多。

要留意，呢单申索唔会因为你自己同业主之间有拖欠而受影响——即系话，就算你暂时都仲拖住业主𠮶边，你一样可以同时向分租客提出你自己𠮶单申索，两件事各自处理，唔存在边个要「先解决」先可以做另一件嘅次序问题。

再分租之前，点样为自己留返防线？

如果你仲未开始分租，或者依家𠮶位分租客走咗，要揾新嘅分租客，以下几点值得喺签约前逐项做齐：

• 一定要有书面分租租契——唔好单凭口头协议或者WhatsApp倾掂数就算，租金金额、交租日期、按金金额，全部要白纸黑字，日后有争议先有依据可追
• 按金金额要够弥补起码一个月嘅短收——分租客一旦走数，你手头嘅按金就系你第一层缓冲，按金太少，等于冇缓冲
• 确认你𠮶份主租约，有冇明文禁止分租——根据CLIC嘅说明，租约要禁止租客分租，「必须有明确条款」；如果你𠮶份主租约冇呢类条款，分租本身一般唔算违约，但如果有，未经批准分租随时令你直接对业主违反主租约，呢个风险同「分租客走数」系完全分开嘅另一重风险，值得喺分租之前搞清楚
• 考虑分租客嘅稳定性同背景——虽然冇一个方法可以完全排除走数风险，但基本嘅查核（例如身份文件、联络方式是否可靠）总好过完全冇做

呢几点睇落系基本步骤，但劏房、共居单位嘅分租安排往往倾向简化甚至口头化，一旦出事，冇书面记录嘅一方通常最蚀底。

主租约完结咗，分租客仲可唔可以留低？

呢个问题喺三种情况下都可能出现：你自己拖欠业主租金导致主租约被终止、业主唔续租、或者主租约期满。三种情况嘅共同结果系一样嘅——根据CLIC嘅说明，一旦主租约失效或者被终止，分租租契下嘅租赁产业权都会一并被摧毁，分租客对物业「冇拥有和占用嘅法律权利或权益」，即使分租客自己完全冇违反分租租契、租金交得清清楚楚，都必须交返物业畀业主。

呢一点对二房东嚟讲，系经常被忽略嘅一重风险：你自己同业主之间出事，会直接拖累你嘅分租客，即使问题完全出喺你身上、同分租客无关。所以一开始就处理好主租约嘅责任（包括同步交足租金，唔好用「等追返分租客」做拖延理由），唔止系保护你自己，某程度上都系对分租客嘅一种保障——避免佢哋因为你嘅问题而突然要搬走。

用小额钱债审裁处追讨分租客，程序同金额点计？

根据香港司法机构嘅说明，小额钱债审裁处处理款额不超过HK$75,000嘅金钱申索，涵盖因合约而引起嘅申索——你向分租客追讨短收嘅租金，属于呢个范畴。入禀费按申索金额分四级：申索金额HK$5,000或以下收HK$20；HK$5,001至HK$25,000收HK$40；HK$25,001至HK$50,000收HK$70；HK$50,001至HK$75,000收HK$120。

入禀表格（表格1及表格2）必须亲身交到审裁处登记处，唔接受邮寄、传真或电邮。递交前，准备好分租租契、租金收据或转账记录、追讨信副本呢类文件，会令审裁过程顺畅好多——想了解成个入禀流程同聆讯安排，可以参考小额钱债审裁处完全指南。

如果最终胜诉但分租客仍然唔畀钱，你可以申请查封令（Writ of Fieri Facias），扣押同拍卖对方嘅财物以抵债，入禀费HK$55，另加看守人费用同运输开支；成个执行程序嘅细节，可以睇胜诉后如何执行小额钱债裁决。如果你想有人陪住由整理证据到入禀一路跟到尾，可以了解下代办入禀服务实际帮到你边啲位；亦都可以参考更多租金拖欠追讨个案。