租楼交了留位费／诚意金，最后租不成被扣起？追讨全攻略

看好了单位，业主或中介说「先交一笔留位费，我帮你留住，其他人来看也不会给」，你转了帐，事情就此讲定。谁知道后来担保文件迟迟批不下来，或者你改变主意，又或者业主转头把单位租给了别人——这时候，那笔钱到底还要不要退，往往在双方之间吵成一团。

留位费（也叫细订、诚意金）的麻烦之处，是它出现在正式租约签订之前，法律上的位置比正式按金模糊得多。这篇文章根据香港社区法律教育资讯中心（CLIC）、地产代理监管局及香港司法机构的公开资料，整理留位费的性质、几种常见争执、为什么措辞如此重要，以及怎样追讨——内容仅供程序参考，不构成法律意见。如果你面对的是签了正式租约之后的按金问题，请改看租客按金追讨指南；本文只谈「租约还未存在」的那一段。

留位费在法律上算什么

不是法定按金，而是私下约定

就我们查阅到的公开资料，香港并没有专门为「留位费」订明退不退、退多少的条文。它不像正式租约下的按金，有一份写满条款的文件可以翻查；它更接近一个双方私下达成的约定，能否取回，取决于当时到底讲定了什么。

而现实中的约定往往简陋得惊人：一句口头说话，一段 WhatsApp，或者一张只写着金额的收据。所以很多争拗根本不是法律问题，而是「你当时是这样说的」对「我没有这样说过」。

它通常出现在哪个位置

按地产代理监管局的说明，租楼一般是先签临时租约、付订金，之后才签正式租约。留位费有时就是这笔临时订金的前身，有时则是连临时租约也未签，只是先付一笔钱把单位「按住」。两者的法律位置不一样，所以第一步要分清你属于哪一种。

先问自己签过临时租约没有

根据CLIC的资料，租客有时会被要求在签正式租约前，先签一份「临时租约」（agreement for lease）；这份文件对双方具法律约束力，若其中一方之后拒绝签正式租约，另一方可以向法院申请强制履行令。换言之，签了临时租约再反悔，并不只是「损失留位费」那么简单，还可能要面对其他后果。

另一方面，CLIC引述终审法院的一宗案例（World Food Fair Ltd 诉 Hong Kong Island Development Ltd）指出，一份有约束力的租约，最少要议定四项要素：订约各方是谁、物业是哪一个、租期何时开始及为期多久、租金是多少；缺少其中任何一项，就没有具约束力的合约。该案中，租客付了 HK$200,000 的「初步按金」，法院认为在谈判仍未完成期间付按金，属于「模棱两可的行为」，不足以证明合约已成立，结果业主要退还该笔按金。这宗案涉及商业租约，情况与住宅租楼不完全相同，但「款项是否退还，先看合约有没有成立」这个思路是相通的。

你的情况	大致方向
签了临时租约，写明租金、年期、起租日	合约有约束力，反悔的一方要面对后果，款项怎样处理要看条款
没签任何文件，只有 WhatsApp 讲好「付钱留位」，租金、年期、起租日仍未定	未必已成立租约，退款的理据一般较强，但仍要看付款时讲定的是什么
收据或讯息写明「留位费不设退还」	对付款的一方较不利，但仍要看这句话与实际情况是否相符

三种最常见的争执

租客反悔，业主说要补偿

准租客决定不租了，业主却说这笔钱是补偿——单位被留住期间，其他有兴趣的租客都被推掉了，他损失了时间和机会。这个说法并非全无道理，尤其是留位期间业主确实把单位下架、也确实拒绝了别人。但补偿应该有个合理程度：如果留位只有两三天、单位其实一直在放盘，业主要说自己有多大损失，也不容易说得通。

业主或中介反悔，又或者转租别人

这是租客处境最有利的一种。租客没有改变主意、没有违反任何约定，是对方不租或者把单位租了给别人，却仍然扣起留位费。一般而言，租客没有做错任何事，收了钱却不提供留位的对价，很难有理由不退。租客要做的，是把付款记录与「对方后来怎样说」的讯息保存好。

中间的灰色地带：审查不过

最难处理的是第三种：租客需要的贷款、担保人或背景审查没有过，双方都说不是自己的错。这时要看付款当日有没有讲明「审查不过会怎样」。如果当初只说「先交钱留位」，对「审查失败」完全没有提过，双方都可以各执一词，那就更需要靠对话纪录还原当时的意思。一个实际的做法是：日后遇到类似情况，付款前先用一句讯息问清楚「审查不过会不会退」，并要求对方回复。

措辞决定一切

同一笔钱，写成哪一句话，结果可以完全不同。

• 「不设退还的留位费」：意思是这笔钱买的是「把单位留给你」这个保证，你反悔就不退。
• 「首月租金的预付」或「订金将于签约时抵扣租金」：意思是这笔钱原本就是租金的一部分，租不成，自然要讨论退还。

因此，付款当日的原话几乎是双方仅有的证据。建议：

• 用 WhatsApp 或电邮把「这笔钱是什么」写出来，并要求对方回复确认；
• 保留整段对话，连日期时间一并截图，不要只截一句；
• 收据要看清楚写什么，没有备注「不设退还」的，不要自己补上这四个字；
• 如果是中介收款，问清楚钱是交到业主户口，还是中介公司的户口。

不合情理合约条例这条路有多可行

有读者会问：如果业主收了一大笔留位费，留位期又短又含糊，能不能用《不合情理合约条例》（第 458 章）主张这安排不合情理？

按CLIC的说明，条例的适用范围是「货品买卖或提供服务」的合约，而且其中一方须是以消费者身份交易；符合条件时，法庭可以拒绝执行合约、只执行没有不合情理部分的其余内容，或者限制、修改不合情理的部分。问题在于，租一层楼本质上是土地上的租赁，是否算得上「货品买卖」或「提供服务」，我们认为并不明显。所以，我们不建议把这条条例当成主要理据，比较实际的做法，是先从「合约有没有成立」「当时讲定了什么」入手。当然，这只是我们根据CLIC的说明所作的判断，我们读的是CLIC的介绍，而非条例全文；如果你的留位费金额很大，值得付费向律师确认。

追讨前要准备的证据

付款纪录：

• 银行过数纪录、转数快纪录或收据，并确认收款人姓名；
• 如果经中介付款，中介的收款证明。

约定内容：

• 与业主或中介的整段 WhatsApp、电邮，特别是讲到「留位」「订金」「退还」「审查」的部分；
• 已签的临时租约、留位表格或看楼纪录（如有）。

事情经过：

• 你通知对方不租或者被对方通知不租的日期与方式；
• 单位之后是否仍在放盘、是否已租给他人（可留意网上放盘纪录并截图）。

这类「对方主张有损失，却拿不出凭据」的局面，与本网一宗业主话「有嘢烂」扣起两个月按金，最后追回 HK$22,200的示意个案有相通之处：个案讲的是交还单位后的按金，而不是留位费，但示范了谁主张有损失，就要拿得出凭据来支持，而不是一句话便可以扣起整笔款项。这个示意个案不代表任何结果，你自己的申索要看你手上的证据。要把这些对话和纪录整理成审裁官看得明白的陈述，可参考入禀前准备证据指南。

追讨步骤由书面追讨到入禀审裁处

第一步：发出书面追讨

用 WhatsApp 或电邮，清楚写明付款日期、金额、对方收款的身份、你认为应该退还的理由，以及退还期限（建议 14 日）。措辞与格式可以参考催款信范本及写法。这一步有时已经足够，因为很多争拗只是对方觉得你不会追。

第二步：入禀小额钱债审裁处

小额钱债审裁处处理不超过 HK$75,000 的金钱申索，留位费被扣起而追回款项，属于一般的金钱申索。入禀费按申索金额计算：

申索金额	入禀费
HK$5,000 或以下	HK$20
HK$5,001–HK$25,000	HK$40
HK$25,001–HK$50,000	HK$70
HK$50,001–HK$75,000	HK$120

入禀前有一点要先想清楚：被告应该是谁。如果钱是付给中介公司的户口，再由中介转交业主，那么收款的是谁、款项现在在谁手上，会影响你应该向谁追讨，最好在书面追讨时就先弄清楚。完整的入禀流程与表格填写，可参考小额钱债审裁处完全指南。

如果你想先了解按金类纠纷在实务上怎样处理，可以看按金纠纷追讨说明；不想自己研究表格和程序，也可以看看代办入禀服务包括什么。如果你面对的是签了正式租约之后由中介代收的按金，则可以看中介代收按金指南。