买楼后先发现渗水？旧业主隐瞒点追讨

搬入新买嘅单位冇几耐，先喺墙角发现一挞旧渍——刮开睇，油漆底下系一大片已经干咗嘅水渍。再问吓楼下邻居，先知道原来旧业主卖楼之前已经知道有渗水，甚至可能特登油返新油底遮住。呢种情况，最令人嬲嘅唔系渗水本身，而系一种「畀人揾咗笨」嘅感觉——如果早知道，你未必会用呢个价钱买落嚟。

呢篇文章会根据社区法网（CLIC）、消费者委员会、香港司法机构同渗水投诉联合办事处嘅公开资料，讲清楚「现状」出售嘅条款实际保护紧边个、隐瞒已知缺陷嘅法律基础系咩、点样搜集证据证明业主知情，以及追讨金额同途径点拣。如果你想先了解一般渗水索偿嘅整体流程，可以参考天花渗水赔偿完全指南。

「现状」出售，是否等于买家自己孭晒？

香港二手楼嘅买卖合约，一般都会订明物业以「现状」（as is）出售。呢个条款嘅实际作用，系将一个买家透过合理验楼都应该可以发现嘅瑕疵风险，转返落买家自己身上——换句话讲，如果你买楼前冇验楼，或者验楼师都睇漏咗一个其实肉眼可见嘅瑕疵，事后想单靠「条款冇提过呢样嘢」去追讨，成功机会其实唔高。

「现状」条款保护紧业主到边个位？

「现状」保护嘅，系业主唔使为一个佢自己都唔知道、或者一个合理验楼都揾唔出嚟嘅隐藏问题负责。但呢个保护伞有一条清晰嘅界线：业主明知有问题而主动隐瞒，或者作出失实陈述，唔会受「现状」条款保护。 一个特登喺睇楼前油返新油、遮住墙身水渍嘅业主，同一个真心唔知道天花背后有渗水嘅业主，法律上唔系同一回事——前者系刻意令你相信一个唔真确嘅状况，后者先系「现状」条款原本想处理嘅风险分配。

现实入面，「隐瞒」呢两个字可以有好多种样式。有啲业主真系好赤裸裸——搬走前特登油返一层新油遮住墙角水渍，睇楼当日再摆一个大衣柜挡住；有啲就讲得几隐晦，例如楼下邻居曾经同你讲过「卖紧喇，有咩事同下手业主讲」呢类说话，听落唔算「讲大话」，但配合埋其他迹象，都可以系佢哋知情嘅旁证。分辨「合理验楼应该揾到」同「刻意遮盖令你揾唔到」，往往就系成单申索嘅胜负关键——如果𠮶个瑕疵本身系一个普通人肉眼可以留意到、又或者请验楼师都会发现嘅程度，法庭多数会倾向话呢个系买家自己风险；但如果证据显示业主用咗具体行动（新油、摆家具遮挡）令一个原本应该可见嘅问题变成睇唔到，情况就完全唔同。

旧业主隐瞒已知缺陷，法律点讲？

明白咗「现状」唔系万能盾牌之后，下一个问题就系：如果业主真系隐瞒咗，你可以凭咩追讨？

隐瞒嘅法律基础系咩？

答案系失实陈述（misrepresentation）。根据社区法网（CLIC）嘅解释，一个人作出一个佢知系假嘅事实陈述，令另一方因而签订合约，就构成失实陈述——三个元素缺一不可：（一）对方作出咗一个事实陈述、（二）该陈述系假嘅、（三）呢个假陈述令你因而签约。**《失实陈述条例》（第284章）**容许受害一方向法庭申请撤销合约，同埋索取赔偿。

要留意，「隐瞒」同「陈述」听落唔同，但喺呢类个案入面往往可以互通——如果业主喺睇楼时被问到「呢度有冇渗水过」而讲大话话冇，或者特登遮盖迹象令你相信单位冇问题，两种做法都可以构成失实陈述嘅事实基础。至于撤销合约：由于物业交易通常已经完成、业权已经转名，实际上要求法庭撤销成宗交易嘅可行性好低——所以下面会讲返，实务上大部分呢类个案，追求嘅系金钱赔偿，而唔系推翻交易本身。

点样证明业主当时知情？

呢一part先系整个追讨过程入面，真正最花心机嘅一环。法律理据其实唔难理解，难嘅系「举证」——你要令审裁官相信，业主当时真系知道，而唔系一齐估估吓。

边啲证据对证明「隐瞒」最有力？

以下几样，系比较常见、亦相对容易搜集嘅证据：

• 油漆或装修新旧不一：如果怀疑漏水嘅墙角油漆明显比其他位置新，可以请验楼师或者装修师傅出书面意见，讲明油漆新旧嘅判断同渗水渍嘅关系
• 楼下或邻近单位嘅旧投诉纪录：如果之前已经有住户就渗水向渗水投诉联合办事处举报，而个案时间喺你买楼之前，呢份纪录可以间接支持业主应该知情
• 同业主或代理嘅对话纪录：WhatsApp、电邮、短讯——尤其系你问过「呢度有冇渗水」而对方点回应嘅内容，原句保留唔好净系转述
• 管理处或法团嘅维修纪录：如果单位所在嘅大厦曾经因为呢个单位或者相邻单位嘅渗水问题有维修申请或者投诉纪录，都可以查阅

呢个位，值得参考本网天花渗水三年未获赔，入禀后成功追回维修费呢宗示意个案——虽然𠮶宗个案追嘅系业主同租客之间嘅维修责任，唔系买卖隐瞒，但入面用嘅证据整理方法一样：将散乱嘅对话、相片按时序排好，令审裁官一睇就明白「呢个人几时知道，而佢做咗啲乜」。你嘅个案分别在于，你要证明嘅唔系「业主知道又冇处理」，而系「业主知道又冇话畀你听」，但搜证嘅逻辑系同一套。

如果你已经开始整理证据，想知道一份完整嘅证据清单同呈交格式，可以睇入禀前准备证据指南。

值得一提，就算渗水投诉联合办事处有做过调查，佢哋嘅角色都系判断渗水是否构成公众卫生滋扰，并唔会就「旧业主知唔知情」呢个问题出具结论——即系话，联合办事处嘅调查纪录充其量只可以证明「呢个单位确实曾经渗水、亦有时序纪录」，至于业主当时知唔知、有冇隐瞒，仍然要靠上面提到嘅对话纪录、油漆新旧等其他证据去补足。将官方纪录同私人证据砌埋一齐，先系一套完整嘅说法。

地产代理有冇责任？

除咗业主本人，睇楼过程入面全程在场嘅地产代理，亦都值得谂清楚佢哋有冇责任。

代理知情又冇讲，要唔要负责？

地产代理喺睇楼、回答买家查询𠮶阵要尽合理谨慎，喺回应买家提问前有责任作出合理查询。根据消费者委员会嘅说明，如果代理就物业状况作出失实陈述，令买家因而购入并蒙受损失，买家可以循《失实陈述条例》向代理追讨赔偿。但代理嘅责任并非无限——如果失实陈述并非代理故意作出，代理未必需要为买家所有损失负责；反过来，如果业主本人喺睇楼在场、对墙身迹象保持沉默，业主同样可能要共同负责。换句话讲，追讨对象唔一定净系业主一个，代理喺当中扮演咗咩角色，都值得一并考虑。

想追讨？审裁处定区域法院点拣

搞清楚法律基础同证据之后，最后一步系实际嘅追讨途径——呢一步好讲求现实：追多少、去边度追。

追讨金额同法院层级点配对？

先讲返一个现实：由于物业交易早已完成，要求撤销成宗买卖嘅可行性极低，实务上大部分追讨都系循金钱赔偿呢一条路——即系向业主（同/或代理）索取维修费，或者物业因为呢个缺陷而贬值嘅差额。根据香港司法机构嘅说明，小额钱债审裁处处理唔超过HK$75,000嘅金钱申索，申索人唔可以刻意将金额拆细嚟迁就呢个上限，但可以选择放弃超出嘅部分，令余额喺审裁处嘅范围之内处理。想了解审裁处实际入禀流程，可以睇小额钱债审裁处申索上限HK$75,000。

要老实讲一句：一个涉及物业缺陷嘅索偿，维修费加上楼价贬值，好可能远超HK$75,000。如果你嘅损失估算超出呢个上限，就需要考虑向区域法院提出申索——程序同审裁处唔同，一般建议先咨询律师意见。至于一啲基本嘅追讨程序知识，例如点写一封正式追讨信、追讨有冇时效，可以参考追数信样本与写法。如果想有人陪住由头跟到尾，可以了解下代办入禀服务实际帮到你边啲位；亦都可以参考更多渗水纠纷个案嘅处理方式。

下次买楼，可以点样预防？

呢次追讨先算一个补救，长远嚟讲，下次买楼前预先做多一步，可以悭返成个追讨嘅过程。比较实在嘅做法，系喺签临时买卖合约之前，额外请验楼师做一次专门针对渗水嘅检验，唔止净系一般验楼走马看花；如果预算容许，亦都可以同卖方协商，喺正式合约入面加入一条明确嘅渗水申报或者保养条款，要求卖方书面确认单位有冇渗水纪录。呢类条款未必每个卖家都肯签，但一旦签咗，就等于将「业主知唔知情」呢个举证难题，事先用白纸黑字解决咗一半。