渗水索偿攻略：楼上业主拒绝赔偿，如何追讨维修费与损失

天花渗水、墙身发霉、木地板起翘——楼上单位渗水对下层住户造成的困扰，远不止外观问题，更牵涉真金白银的维修支出。最棘手的情况，往往不是「唔知边个负责」，而是楼上业主明明知道问题所在，却一直回避、拖延，甚至直接拒绝赔偿。

本文会拆解如何运用政府的渗水调查机制（包括2026年7月新推行的加快程序）、自己需要准备的证据，以及协商破裂后如何循小额钱债审裁处追讨维修费与相关损失。呢种「官方机构可以调查甚至处分，却无权逼人赔钱」嘅局面，唔止渗水纠纷先会遇到——旅行社执笠或者拒绝退款时，旅游业监管局都系类似角色，可以睇吓旅行社取消行程退款指南点样拆解呢种「投诉得，但钱未必追得返」嘅困局。

渗水投诉联合办事处能提供什么协助

香港的渗水投诉联合办事处由屋宇署及食物环境卫生署合作营运，可就渗水个案进行调查，透过电子湿度仪、非破坏式测试等方法锁定渗水源头。举报方式可致电「1823」，或按联合办事处网站指示提出。

2026年7月16日起新推行的调查程序，同以前有咩分别？

政府于2026年7月16日起为私人楼宇渗水投诉实施新的先导计划，重点是把「首次通知怀疑源头单位」的时间大幅提前：

• 第一阶段：联合办事处在调查初期加入红外线热成像分析，配合原有的电子湿度仪读数（受影响位置湿度须达35%或以上才会展开调查）。若初步有理由相信渗水源自上层单位，最快可于14个工作天内向该单位业主发出「建议维修通知」——较旧有程序快约57个工作天。
• 收到通知后，业主须于28个历日内自行安排检查及维修。
• 如业主逾期不理会，联合办事处会发出「妨扰事故通知」，并可向不遵通知的业主追收检验费用（不少于HK$17,000）。
• 如问题持续，个案会进入第二、三阶段的基本及专业调查，包括采用微波断层扫描进一步确定源头。
• 新程序适用于2026年7月16日起接获的新举报，此前已受理的个案仍按旧程序处理；同时政府亦与逾330间物业管理公司合作，推行社区调解计划，鼓励业主与住户协商解决。

换言之，新程序主要是加快「确认源头、通知业主维修」的速度，并非直接为你追讨金钱。

联合办事处会做，同唔会做的事

会做的事：

• 派员实地检验，运用仪器锁定渗水源头
• 向怀疑源头单位发出「建议维修通知」或「妨扰事故通知」，要求跟进维修
• 提供较具公信力的第三方调查结果，可作为日后索偿的重要证据

不会做的事：

• 不会代你向业主追讨维修费或其他损失
• 不会强制业主赔偿，只能促请维修或转介执法部门跟进
• 若业主拒绝合作、不让调查人员入屋，联合办事处要向法庭申请手令才能进入，会拖长调查时间

即使新程序把通知时间大幅提前，联合办事处的角色始终是协助确认责任源头，金钱上的追讨最终仍须由受影响住户自行处理——这正是不少苦主误解的地方，以为政府部门介入后赔偿会自动到位。

楼上业主拒赔，通常有三种心态

无论调查结果几清楚，楼上业主的反应大致离不开以下三种，处理方向也视乎属于哪一种而略有不同。

三种常见情况，你可能中咗边一种？

「唔关我事」——推卸源头责任：部分业主坚持渗水并非源自其单位，例如指向公共喉管、外墙渗水，甚至反指是你单位本身的防水问题。这种情况下，客观的调查报告比任何争论都重要。

「等等先」——已读不回、无限拖延：有些业主不否认问题，但一直以「稍后处理」、「等我揾师傅」为由拖延数月甚至一年，维修进度形同虚设。新程序下业主须于28日内回应，若逾期不理，你可要求联合办事处跟进其「妨扰事故通知」的执行情况。

「赔几多都嫌贵」——承认责任但拒绝合理赔偿金额：亦有业主承认渗水源头在其单位，却认为维修费「开天索价」，只愿意赔付一部分，甚至完全不回应金额协商。

无论属于哪一种，处理方向都是一致的：先用客观证据厘清责任，再用书面记录逼使对方表态，最后才考虑审裁处程序。

除官方调查外，你自己要做的证据功夫

政府调查结果只是其中一份证据，真正决定索偿能否成功的，是你自己有没有由第一日开始整理齐全的纪录。

需要准备哪些证据？

• 影片、相片：渗水一旦发现，应立即拍摄天花／墙身渗水位置、受损家私电器及地板的相片及短片，并附上日期；湿度计读数（如有）亦应记录量度日期及位置。
• 书面沟通：无论是WhatsApp、电邮定管理处转达，尽量以书面形式沟通，避免只靠电话或当面口头协议。若对方口头承诺了什么，应以短讯覆述作确认，例如「如刚才所讲，你将于下星期安排师傅检查，先此确认」。
• 维修报价与单据：向两至三间装修／维修公司索取书面报价，方便日后说明索偿金额合理；保留所有已完成维修的收据、发票，并清楚列明项目与金额；已支付的临时应急费用（例如吸湿机、搬迁受损物品）亦应保留单据。

证据类型	建议做法	重要程度
渗水位置相片／影片	由发现当日起持续记录，附日期时间	★★★★★
联合办事处调查结果／通知	申请后保留正本及副本	★★★★★
维修报价单（2–3份）	列明项目、物料及人工费用	★★★★★
已付维修收据	按日期整理，与报价单对应	★★★★☆
WhatsApp／电邮沟通纪录	截图并标明日期，尤其对方的承认或承诺	★★★★☆
受损物品清单及购买凭证	附上购买日期及原价，以计算合理赔偿	★★★☆☆

如何把这些材料整理成呈堂文件、证人陈述书应该怎样写，可参考小额钱债审裁处证据准备指南。

联合办事处都揾唔到源头，可以点做？

若联合办事处的调查未能确定源头，或你需要更具说服力的独立报告，可考虑自费委托持牌验漏公司或公证行做专业测试，费用视乎方法而定：色水测试约HK$3,000–4,000、水管加压测试约HK$2,200–5,000、微波扫描约HK$4,000–5,000；如需要一份可直接呈交审裁处作证据的完整报告，公证行服务一般HK$8,000–12,000。这笔费用日后亦可计入你的索偿金额。

索偿金额点计算

索偿金额须以实际损失为准，并有清晰计算依据，例如「维修费HK$18,000 + 受损家私HK$6,500 = 合共HK$24,500」，笼统估算难以获审裁官接纳。

边啲项目可以索偿？

项目	说明
维修费	修复受损墙身、天花、地板等的工程费，须附报价单或收据
受损家私／电器	以受损时的市值估算，而非购买原价
临时住宿费	若渗水严重需搬离，可索偿合理的短期住宿费用
清洁费	因渗水导致的额外清洁开支
渗水调查／验漏费	委托专业机构确认漏水源头的费用（见上文）

所有项目均须有单据支持，预估或口头估计难以获审裁官采纳。

追讨渗水损失有无时间限制

不少苦主以为调查一日未有结果，追讨就一日未过期，其实不然。

6年时效由边日开始计？

根据《时效条例》（第347章）第4条，基于简单合约或侵权行为（包括财物损毁）的诉讼，须在诉讼因由产生之日起计6年内提出，逾期一般会丧失追讨权利（涉及人身伤害的侵权申索则另有较短的3年时效，与财物损毁索偿不同，不要混淆）。若在6年期内，对方曾以书面承认欠款或已支付部分款项，时效会重新计算。实务上宜尽早行动：一来渗水损坏会随时间恶化、证据难以保存，二来联合办事处的调查本身亦需时数星期至数月，及早启动整个流程对你更有利。

协商不成？点样入禀小额钱债审裁处

当业主持续拒绝合理赔偿，而金额（连同已产生及预计损失）不超过HK$75,000，即可考虑向小额钱债审裁处提出申索。

入禀前同入禀时要注意咩？

正式入禀前，建议先发一封清晰列明追讨金额及期限的正式追讨信（催款信），例如：「就单位天花渗水一事，本人要求 阁下于14日内就维修费用HK$XX,XXX作出赔偿，否则将保留一切法律追讨权利。」这份记录日后亦可作为证据，证明你已合理地尝试解决争议。若对方仍然置之不理，便可亲身到小额钱债审裁处登记处递交表格1及表格2、缴付入禀费（HK$20–120，按申索金额分级）正式入禀。

聆讯时，审裁官会审视联合办事处的调查结果／通知、相片及维修单据，判断责任谁属；若业主一方对责任源头有争议，审裁官可能要求双方提交更多证据，甚至考虑委聘独立人士评估。整个过程毋须律师代表，双方亲自陈述案情即可，入禀手续费亦相对低廉，是渗水纠纷中业主拒绝配合时的实际出路。

如果你想先了解楼上渗水呢类纠纷在实务上如何处理，可参考我们整理的楼上渗水索偿个案说明；若你不想自己由头研究表格与程序，也可以看看代办入禀服务包括甚么、收费如何计算。

要留意的是，就算胜诉，判决也不会自动执行，对方仍未还款的话，你需要主动申请扣押令状（俗称「封票」）——详细做法可参考判决后如何执行小额钱债裁决。