业主不肯维修可以扣租吗？租客维修权利与风险

业主一直拖住唔维修，喉管漏水、电掣跳动、厕所渠道发臭——投诉极都冇回音，好多租客第一个谂到嘅方法就系「唔通我自己扣返啲租啰」。呢个谂法睇落好合理：业主唔做嘢，我点解仲要交足租？但系喺香港，呢一步其实暗藏一个好多租客都唔知嘅陷阱：扣租随时扣出祸，变咗你自己违约，俾业主有借口追讨全数租金甚至提早收楼。

呢篇文根据社区法网（CLIC）同香港司法机构嘅公开资料整理，讲清楚扣租嘅真实风险、边个先要负责维修、以及唔想扣租仲有咩实际可行嘅路。

业主唔肯维修，系咪就可以自己扣返啲租？

答案：一般唔可以。根据CLIC整理嘅法律立场，除非租约有明文条款容许，否则租客交租嘅责任，同业主维修嘅责任系两件独立嘅事——法律上称为「独立契诺」。即系话，就算业主真系冇履行维修责任，都唔代表租客可以自动有权唔交租或者扣减租金。

呢个唔系一个含糊嘅讲法，而系一个相对稳定嘅法律立场：交租嘅义务，唔会因为业主𠮶边做漏咗嘢而自动失效。好多人以为「佢唔做嘢，我梗系唔使畀足」，但法律上通常唔系咁计。

边个负责维修，其实要睇返租约点写

想搞清楚业主系咪真系「唔肯维修」之前，先要搞清楚——𠮶样嘢，其实系咪真系佢负责？CLIC讲得好清楚：边个要负责维修，主要睇返租约双方点样约定。一个常见嘅惯常做法系：业主负责外部同结构性嘅维修，租客负责内部同非结构性嘅维修——但呢个只系一个常见做法，唔系一条硬性法例，实际上仍然要以租约条文为准。如果租约本身冇写清楚边个负责边部分，一旦有争议，结果可以好唔稳阵、亦都可能好花时间精力先搞得掂。

换句话讲，喉管爆裂、外墙渗水、主电掣坏咗呢类结构性嘅问题，一般会落喺业主头上；但如果系灯泡坏咗、水龙头胶圈老化呢类日常损耗、又或者租客自己整坏嘅嘢，责任就可能反过嚟落喺租客身上。入手第一步，永远系揾返租约，睇清楚有冇「维修条款」或者类似字眼，而唔系凭直觉去判断边样嘢应该边个孭。

如果租约完全冇提过呢一part，又或者写得含糊唔清，CLIC都提过，一旦有争议，结果可以好唔稳阵——呢个时候，就更加需要保留返所有通讯纪录（WhatsApp、电邮、相片），等日后万一要用𠮶阵，有嘢拎得出嚟讲。

谂住扣租，可能要面对嘅风险

如果你已经打定输数，「就算有风险都要扣」——呢部分嘅资料，你一定要睇清楚先做决定。

CLIC喺处理业主追讨欠租嘅个案入面提过一个好贴身嘅情况：租客以轻微渗水或者生活唔便为由，拖欠或者「扣减」几个月租金，呢类抗辩系咪站得住脚？CLIC嘅整理话：租客就住宅嘅标准、质素或者状况嘅投诉，好可能唔构成一个有效嘅法律抗辩，去对抗业主追讨欠租——租客交租嘅义务同业主嘅义务系独立嘅，所以就算租客嘅指控最终证实系真，都好可能唔会有任何一部分租金「可扣减」或者「可对销」。换句话讲，扣咗租唔代表你赢咗，业主依然可以追返𠮶笔钱，甚至可能引用租约条款主张收楼。

呢个唔系空口讲白话。本网租客积欠四个月租金，业主成功追回全数欠租呢宗示意个案就系一个活生生例子：租客一开始话「出粮延迟」，后来改口话「单位有问题」，出庭时亦都未能提供任何证据支持，结果审裁处裁定业主胜诉，租客要全数清还。呢个个案虽然系业主一方追讨，但正正show到，「单位有问题」呢个讲法，如果冇证据支持，喺审裁处入面好难单凭一句就顶住交租嘅责任。

如果你手头上已经有真凭实据——维修申请嘅通讯纪录、业主拖延嘅时序、屋内损毁情况嘅相片——呢啲反而系你之后另外向业主索偿维修费𠮶阵先用得着（下一part会讲），而唔系用嚟做扣租嘅挡箭牌。想搞清楚自己手头上嘅纪录够唔够力，可以参考证据准备完全指南。

唔想扣租，仲有咩路可以行？

明知扣租有风险，但业主又真系一直唔理，租客仲有几条相对安全嘅路可以行：

• 书面通知，白纸黑字定死限期：发一封列明维修项目同合理限期嘅正式追讨信（催款信）俾业主，并要求对方喺限期前回复或者安排维修。书面纪录本身就系之后索偿嘅重要证据。
• 自己出钱先处理紧急维修，再凭单据追返数：如果情况急切（例如喉管爆裂），可以自己先安排维修并保留单据，再向业主追讨呢笔费用。要留意，CLIC提醒，租客单方面自行喺租金入面扣返呢笔维修费，只有喺业主嘅维修责任清楚、而金额合理又冇争议嘅情况下先可能成立——一旦业主唔认同，租客就要冒风险。相对稳阵嘅做法，系唔喺租金度自己扣，而系直接去追讨返𠮶笔维修费，例如向小额钱债审裁处入禀，追讨上限为HK$75,000，入禀费由HK$20至HK$120不等。
• 如果你租嘅系劏房规管租赁：根据CLIC整理嘅资料，规管租赁有一条法定嘅强制条款：如果业主未有履行维修责任，租客可以提早最少30日书面通知业主，终止租约——呢个系专属劏房规管租赁嘅权利，一般租约唔一定适用，记得先确认自己嘅租约属唔属于呢个范围。

呢几条路嘅共通点：全部都留低书面纪录，唔系一句「我扣咗先」就算数。如果觉得自己成单嘢复杂到唔知点入手，可以了解下代办入禀服务实际帮到你边部分；成类租金拖欠嘅相关个案整理都集中喺𠮶一版。

结构或者卫生问题持续冇人理，可以点做？

如果业主唔肯维修嘅，系涉及结构安全（例如喉管、外墙）或者卫生嘅问题，唔一定要死等业主一个人。屋宇署嘅资料讲到，业主同占用人都有责任保养楼宇同确保环境卫生，如果自行解决唔到，可以致电1823求助——例如涉及渗水，联合办事处接获投诉后会先做初步调查。

要留意，呢类部门介入，通常系处理妨扰或者安全层面嘅问题，唔会代你向业主索偿维修费——想追返钱，始终要行返上面提过嘅书面通知、自行维修追数或者入禀审裁处呢几条路。如果你想更全面了解自己单嘢属唔属于审裁处嘅司法管辖范围，可以参考渗水损失索偿完全指南。