第一步表格＋牌照
核对表格、副本与牌照
住宅代理没有订明表格、没有交付副本，或者签署当时没有牌照，就过不了第45(1)条。
- 业主买卖用表格三；买方用表格四
- 当面签妥要当场交付副本；其他情况7日内
- 读回自己那份表格第1条的生效日与届满日
适用个案・地产代理佣金争议签了看楼纸，就一定要付佣金吗？
签了看楼纸，就一定要付佣金吗？
代理追佣金，客户不想付，看的都是同一份文件。
签了不等于一定要付。买方签的那张「看楼纸」，正式名称是表格四地产代理协议。香港住宅物业的地产代理佣金（内地一般说的中介佣金），先看你是代理、卖楼业主、买方还是租务的一方，再核对订明表格、已签副本、牌照与实际的佣金触发条款。从你手上那份文件开始，一步步告诉你怎么做。
个案评估
你的佣金争议：金额进不进得了审裁处？文件够不够？
代理佣金路线评估
四步核对金额、你是哪一方、文件与证据；结果只说审裁处的范围，不预测你有没有权收佣金，也不预测你需不需要付。
评估结果
金额不超过HK$75,000，落在审裁处范围内；但这个结果不代表代理一定追得到，也不代表客户一定要付。
金额超过HK$75,000。同一申索不可以拆开分次提出（第8条）；可以放弃超出的部分（第9条），但放弃了就追不回，裁定后整笔一次过了结。
已选金额范围：你所属的金额级别
不超过HK$5,000；入禀费HK$20。
HK$5,001–25,000；入禀费HK$40。
HK$25,001–50,000；入禀费HK$70。
HK$50,001–75,000；入禀费HK$120。
超过HK$75,000；不可以拆开分次提出。
审裁处金额级别与法定入禀费
第338B章附表把入禀费分为四级。
不超过 HK$5,000HK$20
HK$5,001 至 HK$25,000HK$40
HK$25,001 至 HK$50,000HK$70
HK$50,001 至 HK$75,000HK$120
追讨易入禀支援低至 HK$499
官方费用另计；先核对文件与路线。 查看收费
佣金金额
法例没有规定佣金率，以代理与客户的协议为准。
文件准备度
核心文件较齐
接下来按日期与来源逐份编号。
仍要补件
先补订明表格、成交记录与计算依据。
先从表格开始
取回已签的表格与附表。
下一份要补的文件
- 补上成交合约，列清物业、当事人与日期。
- 补上介绍记录，接回物业与有效期。
- 补上催付、送达与完整回复。
- 按签署协议列清佣金的计算方法。
你有订明表格；接下来核对已签副本、牌照、有效期与触发条款。
表格四同样要妥为签立，也要核对签署当时是否持牌。
副本：当面签妥要当场交付；其他情况7日内。
持牌只是过了第45(1)(b)条那一关；订明表格一样少不了。
只有口头约定，住宅代理欠缺订明表格。
没有订明表格，住宅代理过不了第45(1)条。
只适用于香港住宅物业代理的佣金争议；工具只说范围、费用与文件缺口，不预测结果。
服务・收费
先查追讨佣金的门槛，再决定入禀支援
服务收费
低至HK$499
- 官方入禀费 HK$20–120，按第338B章金额分级
- 入禀支援低至 HK$499，官方费用另计
- 先免费核对表格、牌照、金额与路线次序
这类个案如何追讨
从表格到入禀：四份案卷怎样排？
第四步选路入禀
选路线：地监局还是审裁处
还没选清楚之前，不要签第49条共同转介信。
- 走第49条要双方一起签信，每一方付HK$500
- 审裁处上限HK$75,000，入禀费HK$20至120
- 已按第49条交给地监局处理，而地监局没有拒绝受理，审裁处就没有司法管辖权
官方程序：先看司法机构指南
小额钱债审裁处处理不超过HK$75,000的合约金钱申索，不准律师代表。佣金个案入禀之前，先整理申索方、答辩方、协议、成交、金额与第49条转介状况，再到司法机构官方页面核对现行程序与表格。
真实个案
成功案例
佣金、货款、服务费与租金申索，都要从文件、金额与正确路线说清楚；以下是同类金钱争议的真实结果。
地产代理佣金・答案先行
同一宗成交，卖楼佣金与买方佣金的答案可以刚好相反
你是业主还是买方，答案可以刚好相反：业主卖楼看表格三，买方看表格四。很多买方正是在这一步意外中招——签了看楼纸，之后直接向业主买，佣金一样要付。先看结论，再展开条款。
同一件事
业主与买家最后私下成交，没有经代理落实。
一边是业主与代理之间，另一边是买方与代理之间。
业主（卖方）与代理之间
业主签了表格三
业主私下跟买家成交，我这笔佣金还追不追得回？
一般追不到：标准表格三要求业主在有效期内「透过代理」订立具约束力的买卖协议；独家代理再包括透过另一间地产代理成交。真正的私人成交，通常碰不到这两个卖楼佣金触发点。
业主
真正的私人成交，一般不用付卖楼佣金
标准表格三的触发点通常对不上。
代理
这笔卖楼佣金一般追不到
表格三要求成交是「透过代理」做成；独家代理还包括透过另一个代理成交。
条款焦点
- 有效期内
- 透过代理成交
- 独家代理：透过另一个代理
出处：地产代理协议（表格三）附表二第1段及注(3)；地监局「业界常见问题」第6条。
条文怎样得出这个结果
表格三附表二第1段要求业主在有效期内「透过代理」订立具约束力的买卖协议。
独家代理的注(3)另外包括透过另一间地产代理成交；业主自己跟买家谈成，就不落入这两句。
买方与代理之间
买方签了看楼纸（表格四）
签了看楼纸，就要付佣金吗？
一般要付：表格四附表三第5段包括在有效期内就表格写明的物业成交，不论是否透过代理；但代理仍然要通过下面那张完整清单。
买方
条件齐备的话，一般仍然要付佣金
就算你直接向业主买，也不能因此绕开表格四。
代理
五项条件全部通过，一般追得到
先查第45(1)条、有效期与表格写明的单位。
条款焦点
- 有效期内
- 表格写明的物业
- 不论是否透过代理
出处：看楼纸／地产代理协议（表格四）附表三第5段；第511C章第6(2)条规定买方要在看房之前先订立协议。
条文怎样得出这个结果
表格四附表三第5段包括买方、配偶、代名人、隐名委托人或代理在有效期内成交。
「不论是否透过代理」是关键；但仍然要核对有效期、表格写明的物业、第45(1)条、已签副本与牌照。
第45(1)条三道关・加上表格触发条款
代理收得到佣金之前：五样条件要全部通过
前三项是《地产代理条例》（第511章）第45(1)条的三道关；后两项是表格触发佣金的条件。五样要全部通过，缺一不可。
1要有订明表格的地产代理协议
香港住宅物业的代理要有订明表格的协议。业主买卖用表格三；买方的看楼纸就是表格四。没有订明表格，住宅物业代理没有追讨佣金的诉讼因由。
《地产代理条例》（第511章）第45(1)(a)条；第511C章第6(1)、6(2)条。
2协议要妥为签立，副本也要按时交到客户手上
副本规则不是一律「7日内」，要先分清签署方式。不符合第47或48条，协议就不算妥为签立，直接过不了第45条。
- 当面签，签名一刻已签妥
- 已签协议以及协议中提到的文件的副本，要立刻交给你。「当场」说的是签名那一刻，不是地点。
- 其他情况
- 已签副本要在签立后7日内交到客户手上。保存交付日期、方法与收件记录。
第48(1)、48(2)、48(3)条及第47(3)条；表格四签署页也提示签署后立即交付正本或副本。
3代理在签署那一刻持牌
只看现在有没有牌照并不够；第45(1)(b)条问的是订立及签立协议那一刻。住宅物业代理当时没有牌照，就没有追讨佣金的诉讼因由。无牌从事地产代理工作也是罪行，循公诉程序最高罚款HK$500,000及监禁2年。
第15(1)、15(2)、45(1)(b)、55(1)(a)及55(3)(a)条。
4成交要在表格的有效期内，也要是表格写明的物业
有效期是表格第1条的两个日期空格，由双方填入生效日与届满日；每一张表格都可能不同。佣金触发点都以在有效期内为前提，并且要对回表格写明的物业。
表格三附表二第1段；表格四第1条及附表三第5段。
5碰到你这一边的佣金触发条款，而且没有「交易告吹」的例外可用
业主那一边看有没有透过代理成交，独家代理还要看有没有透过另一个代理成交；买方那一边看有没有在有效期内、就表格写明的那个物业成交，不论是否透过代理。交易不是因客户过失而告吹，就没有佣金，已付的须在5个工作日内退还；如果双方协议取消并非由买卖合约本身的条款引起，佣金仍然要付。客户只欠自己的代理，不欠合作代理。
表格三附表二及表格四附表三第1至4段。
有效期没有固定日数：读回你自己那份表格第1条
表格四第1条由双方填上生效日与届满日，首尾两天都计算在内。括号内「不应超过3个月」只是印在表格上的建议，不是法定上限，也不是自动适用的日数。
取回自己那份已签副本，读第1条的两个日期；不要靠记忆。
住宅租务・同一道法定门槛
租楼佣金怎么追？表格5、表格6才是起点
住宅租楼佣金不是照搬买卖的条款，但同样要有妥为签立的订明表格：业主用表格5，租客用表格6。
表格制度、期限与申索上限
- — 第45(1)条同样适用于香港住宅物业：代理没有妥为签立的订明表格，就没有追讨佣金的诉讼因由。
- — 代理接受卖出或出租的委托之后，须在7个工作天内、刊登广告之前，或签订买卖协议之前（以最早者为准）与客户订立协议。
- — 租楼佣金没有法定金额或佣金率，由代理与客户协商；不超过HK$75,000的合约金钱申索，可以属于小额钱债审裁处的范围。
表格5、表格6的逐项条款字眼，我们没有逐句核证——你签的是哪一份、条款写了什么，以你手上那一份为准。
客户抗辩・逐项对条文
收到追讨佣金的要求：哪些理由真的站得住脚？
不是每一句「我不应该付」都有同样的效力。下面九个理由分成两边：有条文或表格明文写着的，以及只是这样说并不够的。每一项都要接回实际签署的文件与日期。
站得住脚・条文或表格写明
- 1
没有签订明表格协议
住宅物业代理欠缺第45(1)(a)条要求的订明表格，就没有追讨佣金的诉讼因由。
《地产代理条例》（第511章）第45(1)(a)条。
- 2
没有按时收到已签副本
当面递出而签名一刻已签妥的，要当场交付；其他情况7日内。违反第47或48条，会令协议不算妥为签立。
第47(3)、48(1)、48(2)及48(3)条。
- 3
代理在签署那一刻无牌
第45(1)(b)条是独立的门槛；住宅物业代理当时无牌，追讨佣金的诉讼因由不成立。
第45(1)(b)条；牌照要求另见第15条。
- 4
业主真的是私人成交
标准表格三要求透过代理成交；独家代理还包括透过另一个代理成交；真正的私人买卖一般不会触发卖楼佣金。
地产代理协议（表格三）附表二第1段及注(3)。
- 5
交易并非因客户过失而告吹
表格附表列明没有佣金；已付的佣金要在5个工作日内退还。
表格三附表二及表格四附表三第2段。
- 6
成交时有效期已过
表格三、表格四的触发点都以在有效期内为前提；要读回自己那份第1条的两个日期。
表格三附表二第1段；表格四第1条及附表三第5段。
- 7
合作代理另外向我收费
表格附表第4段列明客户只向自己的代理负责，不向合作代理负责。
表格三附表二及表格四附表三第4段。
站不住脚・只是这样说并不够
- 1
签了看楼纸之后直接向业主买
表格四附表三第5段写明，在有效期内就表格写明的物业成交，不论是否透过代理，都可能触发佣金。
看楼纸／地产代理协议（表格四）附表三第5段。
- 2
双方协议取消，所以一定没有佣金
如果取消并非由买卖合约本身的条款引起，附表第3段列明佣金仍然要付。
表格三附表二及表格四附表三第3段。
每一项都要接回你实际签署的表格、日期与证据；本页整理的是一般规则，不会代替审裁官判断谁说的是事实。
两条追讨路线
地产代理佣金追讨：先算清成本——两条路，只可以走一条
代理或客户都可以先按争议金额比较；但第49条要双方同意，审裁处一般上限HK$75,000，而且次序是单向的。
「去地监局投诉」与「第49条裁定」是两件事
普通操守投诉不会启动第49条。真正会关上门的，是双方一起签信把佣金转介裁定；签过这类文件，入禀之前一定要说清楚。
代理追客户：地监局规管的是持牌人；客户不是持牌人，所以代理不可以向地监局投诉客户来追钱。
客户投诉代理：可以处理操守问题，但纪律程序不会判佣金退款或补偿。
为什么两件事的法律效果不同？
普通投诉按第29、30条处理持牌人的操守，可以导致谴责、牌照处分、罚款或程序费用；罚款不是补偿。
第49条是双方把佣金金额、计算方法或付款方式交给地监局裁定：双方一起签信，每一方付HK$500，收齐了才开始。
争议本金
HK$20,000
逐行对账
地监局第49条裁定
小额钱债审裁处
路线可用？
地监局第49条用得
小额钱债审裁处用得
法定算式
地监局第49条10%＝HK$2,000（最低费用）
小额钱债审裁处HK$5,001–25,000档
入禀方成本
地监局第49条
原则上平均分担HK$1,000
如全数判由入禀方负担HK$2,000
小额钱债审裁处HK$40
成本资料
地监局第49条HK$500可抵扣；审裁员可以另行分配。
小额钱债审裁处法定入禀费；法律费用不能追讨。
争议本金
HK$50,000
逐行对账
地监局第49条裁定
小额钱债审裁处
路线可用？
地监局第49条用得
小额钱债审裁处用得
法定算式
地监局第49条10%＝HK$5,000
小额钱债审裁处HK$25,001–50,000档
入禀方成本
地监局第49条
原则上平均分担HK$2,500
如全数判由入禀方负担HK$5,000
小额钱债审裁处HK$70
成本资料
地监局第49条HK$500已抵扣；可以另行分配。
小额钱债审裁处按申索金额分档。
争议本金
HK$60,000
逐行对账
地监局第49条裁定
小额钱债审裁处
路线可用？
地监局第49条用得
小额钱债审裁处用得
法定算式
地监局第49条10%＝HK$6,000
小额钱债审裁处HK$50,001–75,000档
入禀方成本
地监局第49条
原则上平均分担HK$3,000
如全数判由入禀方负担HK$6,000
小额钱债审裁处HK$120
成本资料
地监局第49条原则份额比审裁处多HK$2,880；可以另行分配。
小额钱债审裁处不可以只按价钱选路线。
争议本金
HK$150,000
逐行对账
地监局第49条裁定
小额钱债审裁处
路线可用？
地监局第49条用得・未超过HK$300,000
小额钱债审裁处超过上限
法定算式
地监局第49条10%＝HK$15,000
小额钱债审裁处超过HK$75,000
入禀方成本
地监局第49条
原则上平均分担HK$7,500
如全数判由入禀方负担HK$15,000
小额钱债审裁处用不到
成本资料
地监局第49条原则上平均分担；可以另行分配。
小额钱债审裁处禁止拆开分次提出；放弃超出部分后整笔了结。
两条路还差在哪里？逐行看门槛
逐行比较
地产代理监管局第49条佣金裁定
小额钱债审裁处
你是哪一方
地监局第49条代理或客户都可以提出，但对方一定要同意。
小额钱债审裁处代理或客户可以单方面入禀；住宅代理追讨佣金仍然要先通过第45(1)条。
怎样开始
地监局第49条一封双方签署、明言按第49条转介的信，加上每一方HK$500；全部收齐才开始。
小额钱债审裁处一方可以直接入禀，不需要对方同意；已经共同按第49条提交、而地监局未拒绝受理的，则属例外。
金额与限制
地监局第49条上限HK$300,000；地监局仍然可以按第49(2)条拒绝受理。
小额钱债审裁处上限HK$75,000；第8条禁止拆开分次提出。第9条可以放弃超出的部分，但裁定后整笔了结。
费用怎样计算
地监局第49条裁定费是争议金额的10%或HK$2,000，取较高者；原则上平均分担，审裁员可以另行分配。每一方的HK$500可以抵扣自己那一份。
小额钱债审裁处法定入禀费HK$20、HK$40、HK$70或HK$120；法律费用即使胜诉也不能追讨。
谁出席
地监局第49条不准律师代表；获批准的翻译、传译与证人交通费可以计入成本，但不要以为胜方追得回全部外间费用。
小额钱债审裁处不准律师代表。第19(1)(b)条给予有限公司的高级人员或受雇人出庭发言权，无须先申请许可；须带备董事或公司秘书签署、盖上公司印章的授权书，以及更新的周年申报表。
裁定／判决效果
地监局第49条裁定在区域法院登记后成为区域法院判决；第50条的上诉期为14日。
小额钱债审裁处裁定可以按第32条强制执行，但审裁处不会主动追数。2024年由入禀到首次聆讯平均41日，目标是60日；2023年是35日，也就是慢了。
动笔前准备
地监局第49条转介之前订明表格与牌照；共同签署的信；申索摘要、金额与计算
小额钱债审裁处入禀之前双方正确的名称与地址；协议、成交、催付与计算；交代有没有第49条共同转介信
利息怎样计入HK$75,000上限，我们查到的资料没有答案，本页不作推断。第33(3)条只确认裁定后未清偿的款项由裁定日起计息，息率未经核证，所以不写百分比。
单向闸・先后次序倒转就进不了审裁处
一旦交给了地监局，而地监局又没有拒绝受理，审裁处就再也进不了
同一宗佣金申索一旦已按第49条提交地监局，而地监局没有拒绝司法管辖权，小额钱债审裁处就没有司法管辖权处理。这个法律效果是单向的：不要先签共同转介信，再以为可以因为审裁处便宜一些而转回去。
出处：《小额钱债审裁处条例》（第338章）附表第1段但书(e)。该条文只指按第49条提交的申索。
还没选清楚之前，不要签任何写着双方同意把这笔佣金交给地监局按第49条裁定的文件；普通操守投诉是另一个程序。
追讨代理佣金，需要准备哪些证据？
两条路都用同一套核心文件；额外要求请看上面两条路的逐行比较。
- 01
订明表格及已签副本
表格三／表格四连同附表、签署页、填入的有效期、写明的物业、佣金条款，以及副本的交付日期与方法。
- 02
成交及介绍记录
临时买卖合约、成交日期、看房、介绍、议价，以及最后是经哪一方落实成交的记录。
- 03
书面催付及回复
列明表格、触发段落、金额、日期与要求；保存完整电邮、讯息、附件与送达记录。
- 04
佣金计算依据
按签署协议实际写明的佣金金额或计算方法逐步列账；法例没有规定佣金率。
赢了但对方不付：审裁处不会主动追数
第32条容许裁定像区域法院判决一样强制执行，但胜方要自己开始；官方公布的小额钱债执行方法只有财物扣押令（FiFa）。
HK$55只是提交执行令状的费用。之后还要预缴执达主任按金与开支；欠款人有5个工作日宽限期，未清偿才可能查封并拍卖财物。看守员每日HK$83，交通、超时等实际开支要另加20%行政费；官方没有公布过总数是多少。
执行不等于收到钱：没有人保证成功，费用可以相当可观；执达主任无权破门进入住宅，对方没有足够可查封的财物，就可能没有实际作用。其他方法未经核证，本页不列。
查看司法机构《怎样执行判决》单张出手之前，按这个次序做
- 01取回订明表格、已签副本与牌照资料。
- 02按有效期、物业、成交方式逐项核对条款。
- 03算清本金；还没选好路线之前，不要签第49条共同转介信。
- 04按日期排好文件；简单合约申索由诉讼因由产生之日起计6年，见《时效条例》（第347章）第4(1)(a)条。
要重新核对两份表格：代理追不追得到／客户要不要付？回去核对文件
住宅地产代理佣金收不收得到，由你签署的文件与事实决定；第45至48条与订明表格的门槛，不可以照搬到商铺、写字楼、工厦或车位。
诚实界线・常见问题
资料查证日期：
法定声明
我们并非律师事务所，不提供法律意见或律师代表服务；工作限于入禀支援、协助填表、整理证据、程序资料与庭前准备。需要判断复杂条款、时效起算、非住宅物业或上诉问题时，应另行向合资格的专业人士查询。
同一宗私下成交，业主那份表格三与买方那份看楼纸／表格四，答案可以刚好相反。第45条、有效期、成交触发条款与路线次序都要逐项接回文件；我们协助整理，但不承诺代理追得到、客户免付，或者判决实际收得回款项。
我们是申索支援顾问，并非律师事务所，亦不提供法律意见；所有内容仅供一般参考。
看楼纸的有效期是不是一定3个月？
不是。要读自己那份表格四第1条的生效日与届满日；不超过3个月只是印在表格上的建议。 查看有效期核对。
香港地产代理佣金有没有法定百分比？
没有。佣金金额或佣金率由代理与客户协商；双重代理要书面披露另一边的佣金。
租楼佣金争议一样可以告吗？
住宅租务用表格5（业主）或表格6（租客），同样受第45(1)条订明表格门槛约束。佣金没有法定佣金率；不超过HK$75,000的合约金钱申索可以属于审裁处范围，但表格5、表格6的逐项条款，要以你签署的版本为准。
卖楼佣金：业主私人成交就一定不用付吗？
标准表格三一般要求透过代理成交；独家代理另外包括透过另一个代理成交。实际仍然要核对有效期、成交路径与你签署的那份表格。 查看表格三结论。
向地监局投诉，会不会令审裁处不再受理？
普通操守投诉不会开始第49条的共同转介。真正会关上门的，是双方一起签信提交佣金争议；签过相关文件，入禀之前要说清楚。 查看单向闸。
有限公司可不可以去小额钱债审裁处？
可以。第19(1)(b)条给予法团的高级人员或受雇人出庭发言权；要带备董事或公司秘书签署、盖上公司印章的授权书，以及更新的周年申报表。
审裁处判我赢，会不会帮我追钱？
不会。胜方要另行申请执行；HK$55只是提交执行令状的费用，按金与其他开支另计，也没有人保证成功。 查看小额钱债入禀支援。
你们实际可以帮代理或客户做什么？
以下是我们实际可以协助的范围：
- ✓核对住宅物业代理的订明表格、副本交付、牌照、有效期与佣金触发条款的字眼。
- ✓协助代理或客户整理成交、介绍、催付、回复与佣金计算，制作清晰的文件索引。
- ✓比较第49条裁定与小额钱债审裁处已公布的上限、费用、同意门槛与次序风险。
- ✓协助准备小额钱债申索资料、程序资料与庭前陈述的次序。
哪些法律判断与结果，你们不会承诺？
以下是我们不会处理的事项：
- —不提供法律意见，不代你判断个别条款的效力、诉讼因由的实际起算日，或最终应付的佣金。
- —不自订佣金率；法例没有规定佣金金额或百分比，必须读双方的协议。
- —不以律师身分出庭代表，也不承诺裁定、胜诉、退款或实际收到款项。
- —不把住宅表格三／表格四的规则延伸到商铺、写字楼、工厦或车位。
资料来源与查证日期（18 项）
《地产代理条例》（第511章）・香港电子法例
查证日期 2026-08-04
《小额钱债审裁处条例》（第338章）・香港电子法例
查证日期 2026-08-04
《小额钱债审裁处（费用）规则》（第338B章）・香港电子法例
查证日期 2026-08-04
《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》（第511C章）・香港电子法例
查证日期 2026-08-04
地监局・订明表格
查证日期 2026-08-04
地监局・裁定佣金争议
查证日期 2026-08-04
地监局・业界常见问题
查证日期 2026-08-04
地产代理协议（表格三・卖方）
查证日期 2026-08-04
地产代理协议（表格四・买方／看楼纸）
查证日期 2026-08-04
司法机构・小额钱债审裁处指南与单张
查证日期 2026-08-04
地监局・投诉调查步骤
查证日期 2026-08-04
《地产代理（裁定佣金争议）规例》（第511D章）・香港电子法例
查证日期 2026-08-04
司法机构年报2024・小额钱债审裁处工作量与等候时间
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我们的使命
让每个人都能平等地使用法律途径追讨。
法律途径不应只属于有钱聘请律师的人。小额钱债审裁处是专为普通市民设计的机制，我们的工作是帮助你用好这个机制。
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佣金争议・延伸阅读
先读对那份表格，再选对那条路
免费评估代理或客户手上的佣金文件，先核对第45条、有效期、金额与第49条的次序风险。详谈之后再作决定。