天台/平台渗水边个要负责？顶层业主定法团追讨指南

楼下单位天花渗水，一查、一问，源头原来喺天台或者平台——呢个时候，好多苦主第一个反应系去揾顶层嘅业主，第二个反应系去揾业主立案法团。但两边嘅回应好多时都系同一句：「唔关我事」。顶层业主话天台防水本来就系公用部分，法团有责任维修；法团就话天台早就划咗畀顶层业主独用，佢自己冇份。

呢种「两头都唔认」嘅局面，其实唔系边一方讲大话咁简单，而系因为天台嘅责任归属本身就分做两层：业权同维修责任未必绑定喺同一个人身上。呢篇文会拆解点样睇大厦公契、防水层喺法律上算唔算公用部分，以及分唔清嘅时候应该点做同点追讨。

天台渗水，点解会两头都唔认？

同楼上单位渗水唔一样，天台或者平台渗水通常牵涉多过一方——可能系天台本身嘅结构或者防水层老化，亦可能系顶层业主自己喺天台加建或者改动时整坏咗防水层。呢种先天嘅复杂性，正正就系顶层业主同法团可以互相推卸嘅原因。

呢篇文讲嘅系天台或者平台结构本身渗水入去顶层或者以下单位嘅情况，同本网其他渗水文章讲嘅唔系同一回事：楼上私人单位渗水讲嘅系一个私人单位对另一个私人单位嘅责任；天台、外墙、公用喉管等公用地方喉管渗水讲嘅系一定属于公用部分嘅设施渗水，唔涉及边个「独用」嘅争议。呢篇文特别处理嘅，系天台本身业权可能已经划咗畀顶层业主，但渗水责任仍然可能落返法团身上呢种三方角力嘅情况。

公契点写天台，先决定你要告边个

大厦公契系一份具法律效力嘅文件，订明大厦全体业主、租客同管理公司喺物业管理上嘅权利、义务同责任——包括边部分属于公用地方、边部分属于个别业主嘅专有或者独用部分。要搞清楚天台责任，第一步永远系查阅公契，而唔系凭直觉估。

如果公契订明天台属於单位业主，买楼𠮶阵就可以将天台范围一并「入契」，令天台成为业主自己物业嘅一部分，并享有天台嘅使用权；相反，如果公契将天台划为公用部分，即代表天台由全体业主共同拥有。呢一点直接影响紧你可以追边个——如果天台根本仲未划畀任何人，一开始就应该揾法团，唔使拗独用权嘅问题。

查阅公契可以自行向土地注册处查册，或者委托律师代办。公契入面通常仲会列明，独用天台嘅业主有冇连带嘅维修义务——呢一条条款，往往先系真正决定「边个要出钱维修」嘅关键，而唔系天台本身划咗畀边个。

就算天台划咗畀顶层业主，防水层唔一定系佢个人责任

呢一点，正正系最多人误解嘅地方。即使公契将天台划为顶层业主独用，唔代表天台上面每一寸嘢都自动变成佢一个人嘅私人财产。

责任要视乎渗水源头系咪防水层：如果该防水层系为整幢大厦而设（即系话唔止保护紧天台，仲保护紧下面成幢楼嘅结构），一宗土地审裁处案例（LDBM249/2000）就裁定，即使天台属个别业主专用，该天台嘅防水层仍然属于大厦公用部分，唔会因为天台划为专用部分而改变防水层本身嘅公用性质。换句话讲：业权同维修责任，喺法律上可以系两个唔同嘅答案。

按呢个原则，实务上通常可以咁分：

渗水源头	一般责任谁属
天台原有嘅防水层老化、失效（为整幢大厦而设）	业主立案法团
顶层业主自己喺天台加建、改动，或者自行铺设嘅装修损坏咗防水层	顶层业主
天台上嘅公用设施（例如水箱、公用去水管）损坏	业主立案法团

法团喺《建筑物管理条例》（第344章）下，须使公用部分和法团财产维持良好合用的状况，并保持清洁；如果公职人员或者公共机构依法要求就公用部分进行工程，法团亦须遵照办理。呢个法定责任，唔会因为天台划咗畀某位业主独用就自动消失——如果源头真系防水层本身嘅问题，法团一句「天台系佢个人嘅」唔足以卸责。

分唔清源头？揾渗水投诉联合办事处帮手

单凭肉眼睇渗水位置，好多时判断唔到源头真正喺边、又算唔算「为整幢大厦而设」。最稳阵嘅做法，系向屋宇署及食物环境卫生署联合办事处举报（致电1823或者网上递交）。

联合办事处处理渗水投诉时，会喺收到投诉后嘅6个工作天内联络投诉人，到现场视察，并有系统咁进行非破坏性测试，以确定渗水源头——天台正正系常见嘅渗水源头之一。要留意，联合办事处嘅角色系调查同跟进渗水造成嘅妨扰问题，并唔会判边个要赔你几多钱；佢嘅调查结果，可以成为你日后追讨嘅重要证据，但索偿始终要你自己另外提出。

如果联合办事处嘅结论仍然含糊，甚至话源头同时涉及公用防水层同顶层业主嘅改建，你唔一定要拣边一方去告——证据唔够清晰嘅话，可以将顶层业主同业主立案法团一齐列为被告，由审裁官根据双方证据判断责任谁属，唔使自己赌一铺估错人。

追讨前要准备嘅证据

无论最终系协商解决定入禀审裁处，证据齐全先至有底气：

证据类型	建议做法
渗水投诉联合办事处调查结果／通知	保留正本及副本，尤其系指出源头同天台防水层或者顶层业主改建有关嘅部分
大厦公契副本（相关条文）	特别系天台独用权同维修义务嘅条款
独立验楼师／水喉匠意见	判断渗水源头究竟系防水层老化定系顶层业主自己嘅改建损坏
渗水位置相片／影片	由发现当日起持续记录，附日期时间
维修报价单（2–3份）	列明项目、物料及人工费用，方便计算索偿金额
同法团／顶层业主嘅书面通讯	WhatsApp、电邮、信件截图，标明日期，尤其系对方承认源头或者承诺跟进嘅部分

证据要点如何整理成呈堂文件，可以参考小额钱债审裁处证据准备指南；如果你想入禀前先发一封正式追讨信，格式可以参考追讨信（催款信）范本。本网其中一宗天花渗水三年后成功追回维修费嘅示意个案，讲嘅虽然系楼上私人单位持续渗水嘅情况，但道理相通：审裁官睇嘅始终系你手上摆唔摆得出证明对方知情、或者应该知情嘅纪录，唔系边个讲得动听。

协商不成？点样入禀小额钱债审裁处

如果顶层业主或者法团持续拖延、拒绝维修或者赔偿，而损失金额（连同已产生及预计损失）不超过HK$75,000，就可以考虑向小额钱债审裁处提出申索。

正式入禀前，建议先向对方发出一封清晰列明追讨金额同期限嘅正式追讨信，并保留寄出纪录。若对方仍然置之不理，就可以亲身到审裁处登记处递交表格1及表格2、缴付入禀费正式入禀——入禀费按申索金额分四级：不超过HK$5,000收取HK$20；HK$5,001至HK$25,000收取HK$40；HK$25,001至HK$50,000收取HK$70；HK$50,001至HK$75,000收取HK$120（收费由附属法例订定，入禀前宜以司法机构最新公布为准）。

被告一栏，如果证据清晰指向单一一方，就填该方（顶层业主嘅姓名，或者法团嘅正式注册名称，一般系「XX大厦业主立案法团」）；如果源头仍然含糊，可以将两者一齐列为共同被告。聆讯时，审裁官会审视联合办事处嘅调查结果、公契条文、相片证据及维修报价，判断责任谁属。如果你想有人陪你由查公契到入禀每一步一齐行一次，可以了解下代办入禀服务实际包咗边啲步骤、大概点收费；就算你已经清楚自己嘅情况更似边一种渗水纠纷，都可以睇返楼上渗水索偿嘅个案处理方法做参考。

要留意，一般涉及财物损毁嘅民事申索，时效为诉讼因由产生之日起计6年内提出，所以宜尽早保留证据、及早行动。就算胜诉，判决都唔会自动执行，对方仍未跟进嘅话，你需要主动申请扣押令状——详情可以参考判决后如何执行小额钱债裁决。