天台/平台滲水邊個要負責？頂層業主定法團追討指南

樓下單位天花滲水，一查、一問，源頭原來喺天台或者平台——呢個時候，好多苦主第一個反應係去搵頂層嘅業主，第二個反應係去搵業主立案法團。但兩邊嘅回應好多時都係同一句：「唔關我事」。頂層業主話天台防水本來就係公用部分，法團有責任維修；法團就話天台早就劃咗畀頂層業主獨用，佢自己冇份。

呢種「兩頭都唔認」嘅局面，其實唔係邊一方講大話咁簡單，而係因為天台嘅責任歸屬本身就分做兩層：業權同維修責任未必綁定喺同一個人身上。呢篇文會拆解點樣睇大廈公契、防水層喺法律上算唔算公用部分，以及分唔清嘅時候應該點做同點追討。

天台滲水，點解會兩頭都唔認？

同樓上單位滲水唔一樣，天台或者平台滲水通常牽涉多過一方——可能係天台本身嘅結構或者防水層老化，亦可能係頂層業主自己喺天台加建或者改動時整壞咗防水層。呢種先天嘅複雜性，正正就係頂層業主同法團可以互相推卸嘅原因。

呢篇文講嘅係天台或者平台結構本身滲水入去頂層或者以下單位嘅情況，同本網其他滲水文章講嘅唔係同一回事：樓上私人單位滲水講嘅係一個私人單位對另一個私人單位嘅責任；天台、外牆、公用喉管等公用地方喉管滲水講嘅係一定屬於公用部分嘅設施滲水，唔涉及邊個「獨用」嘅爭議。呢篇文特別處理嘅，係天台本身業權可能已經劃咗畀頂層業主，但滲水責任仍然可能落返法團身上呢種三方角力嘅情況。

公契點寫天台，先決定你要告邊個

大廈公契係一份具法律效力嘅文件，訂明大廈全體業主、租客同管理公司喺物業管理上嘅權利、義務同責任——包括邊部分屬於公用地方、邊部分屬於個別業主嘅專有或者獨用部分。要搞清楚天台責任，第一步永遠係查閱公契，而唔係憑直覺估。

如果公契訂明天台屬於單位業主，買樓嗰陣就可以將天台範圍一併「入契」，令天台成為業主自己物業嘅一部分，並享有天台嘅使用權；相反，如果公契將天台劃為公用部分，即代表天台由全體業主共同擁有。呢一點直接影響緊你可以追邊個——如果天台根本仲未劃畀任何人，一開始就應該搵法團，唔使拗獨用權嘅問題。

查閱公契可以自行向土地註冊處查冊，或者委託律師代辦。公契入面通常仲會列明，獨用天台嘅業主有冇連帶嘅維修義務——呢一條條款，往往先係真正決定「邊個要出錢維修」嘅關鍵，而唔係天台本身劃咗畀邊個。

就算天台劃咗畀頂層業主，防水層唔一定係佢個人責任

呢一點，正正係最多人誤解嘅地方。即使公契將天台劃為頂層業主獨用，唔代表天台上面每一寸嘢都自動變成佢一個人嘅私人財產。

責任要視乎滲水源頭係咪防水層：如果該防水層係為整幢大廈而設（即係話唔止保護緊天台，仲保護緊下面成幢樓嘅結構），一宗土地審裁處案例（LDBM249/2000）就裁定，即使天台屬個別業主專用，該天台嘅防水層仍然屬於大廈公用部分，唔會因為天台劃為專用部分而改變防水層本身嘅公用性質。換句話講：業權同維修責任，喺法律上可以係兩個唔同嘅答案。

按呢個原則，實務上通常可以咁分：

滲水源頭	一般責任誰屬
天台原有嘅防水層老化、失效（為整幢大廈而設）	業主立案法團
頂層業主自己喺天台加建、改動，或者自行鋪設嘅裝修損壞咗防水層	頂層業主
天台上嘅公用設施（例如水箱、公用去水管）損壞	業主立案法團

法團喺《建築物管理條例》（第344章）下，須使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；如果公職人員或者公共機構依法要求就公用部分進行工程，法團亦須遵照辦理。呢個法定責任，唔會因為天台劃咗畀某位業主獨用就自動消失——如果源頭真係防水層本身嘅問題，法團一句「天台係佢個人嘅」唔足以卸責。

分唔清源頭？搵滲水投訴聯合辦事處幫手

單憑肉眼睇滲水位置，好多時判斷唔到源頭真正喺邊、又算唔算「為整幢大廈而設」。最穩陣嘅做法，係向屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處舉報（致電1823或者網上遞交）。

聯合辦事處處理滲水投訴時，會喺收到投訴後嘅6個工作天內聯絡投訴人，到現場視察，並有系統咁進行非破壞性測試，以確定滲水源頭——天台正正係常見嘅滲水源頭之一。要留意，聯合辦事處嘅角色係調查同跟進滲水造成嘅妨擾問題，並唔會判邊個要賠你幾多錢；佢嘅調查結果，可以成為你日後追討嘅重要證據，但索償始終要你自己另外提出。

如果聯合辦事處嘅結論仍然含糊，甚至話源頭同時涉及公用防水層同頂層業主嘅改建，你唔一定要揀邊一方去告——證據唔夠清晰嘅話，可以將頂層業主同業主立案法團一齊列為被告，由審裁官根據雙方證據判斷責任誰屬，唔使自己賭一鋪估錯人。

追討前要準備嘅證據

無論最終係協商解決定入稟審裁處，證據齊全先至有底氣：

證據類型	建議做法
滲水投訴聯合辦事處調查結果／通知	保留正本及副本，尤其係指出源頭同天台防水層或者頂層業主改建有關嘅部分
大廈公契副本（相關條文）	特別係天台獨用權同維修義務嘅條款
獨立驗樓師／水喉匠意見	判斷滲水源頭究竟係防水層老化定係頂層業主自己嘅改建損壞
滲水位置相片／影片	由發現當日起持續記錄，附日期時間
維修報價單（2–3份）	列明項目、物料及人工費用，方便計算索償金額
同法團／頂層業主嘅書面通訊	WhatsApp、電郵、信件截圖，標明日期，尤其係對方承認源頭或者承諾跟進嘅部分

證據要點如何整理成呈堂文件，可以參考小額錢債審裁處證據準備指南；如果你想入稟前先發一封正式追討信，格式可以參考追討信（催款信）範本。本網其中一宗天花滲水三年後成功追回維修費嘅示意個案，講嘅雖然係樓上私人單位持續滲水嘅情況，但道理相通：審裁官睇嘅始終係你手上擺唔擺得出證明對方知情、或者應該知情嘅紀錄，唔係邊個講得動聽。

協商不成？點樣入稟小額錢債審裁處

如果頂層業主或者法團持續拖延、拒絕維修或者賠償，而損失金額（連同已產生及預計損失）不超過HK$75,000，就可以考慮向小額錢債審裁處提出申索。

正式入稟前，建議先向對方發出一封清晰列明追討金額同期限嘅正式追討信，並保留寄出紀錄。若對方仍然置之不理，就可以親身到審裁處登記處遞交表格1及表格2、繳付入稟費正式入稟——入稟費按申索金額分四級：不超過HK$5,000收取HK$20；HK$5,001至HK$25,000收取HK$40；HK$25,001至HK$50,000收取HK$70；HK$50,001至HK$75,000收取HK$120（收費由附屬法例訂定，入稟前宜以司法機構最新公布為準）。

被告一欄，如果證據清晰指向單一一方，就填該方（頂層業主嘅姓名，或者法團嘅正式註冊名稱，一般係「XX大廈業主立案法團」）；如果源頭仍然含糊，可以將兩者一齊列為共同被告。聆訊時，審裁官會審視聯合辦事處嘅調查結果、公契條文、相片證據及維修報價，判斷責任誰屬。如果你想有人陪你由查公契到入稟每一步一齊行一次，可以了解下代辦入稟服務實際包咗邊啲步驟、大概點收費；就算你已經清楚自己嘅情況更似邊一種滲水糾紛，都可以睇返樓上滲水索償嘅個案處理方法做參考。

要留意，一般涉及財物損毀嘅民事申索，時效為訴訟因由產生之日起計6年內提出，所以宜盡早保留證據、及早行動。就算勝訴，判決都唔會自動執行，對方仍未跟進嘅話，你需要主動申請扣押令狀——詳情可以參考判決後如何執行小額錢債裁決。