天花滲水三年未獲賠，入稟後成功追回維修費

個案背景

當事人係沙田一個屋苑嘅租客，一家三口，租咗成三年。

問題由入伙後幾個月開始：客廳天花角落出現一撻水漬。佢影咗相，WhatsApp 畀業主。業主覆得好快——「知道啦，我搵人睇吓」。

之後三年，同一句說話出現咗超過三十次。水漬由一撻變成半幅天花，牆身油漆起泡、剝落，跟住發霉；沙發同一個木櫃先後被浸到變形。而「搵人睇吓」由頭到尾冇變成過任何一次實際維修。

到租客終於決定唔再等，佢手上已經累積咗三年嘅相、三年嘅對話，同三張維修報價單：牆身翻新 HK$8,200、傢俬損毀 HK$6,300、清潔費 HK$4,000，合共 HK$18,500。

業主一路話「會搵人睇」，拖足三年，追唔追得返？

呢條係租客問得最多嘅一條問題，而好多人問嘅時候，其實心入面已經覺得追唔到——因為「佢又冇話唔理，佢話過會搞㗎」。

答案同直覺相反：業主每一次應承，都係你嘅證據，唔係佢嘅擋箭牌。

一句「我搵人睇吓」同時做咗兩件事。第一，佢承認咗有問題存在，亦承認咗佢知道。第二，佢喺時間軸上釘咗一個日期。單獨一句冇乜份量；三年、三十幾句擺埋一齊按日期排好，砌出嚟嘅就唔再係「業主唔知情」，而係一條清清楚楚嘅「知咗幾耐、做咗幾多」時間軌跡。

你手上有嘅嘢	證明到嘅嘢	點解重要
按日期排嘅滲水相片	問題一路存在，而且惡化緊	單一張相只證明「有漏水」；一疊相證明「一路冇人處理」
業主覆「知道啦／搵緊人」	業主知情	由「佢唔知」變成「佢知咗三年」，係兩單完全唔同嘅案
每次通知同回覆嘅日期	業主拖咗幾耐	拖延嘅長度，本身就係一個事實
三張獨立維修報價單	損失金額點計出嚟	一個總數係開價；逐項報價單係計得返嘅數
被浸壞傢俬嘅相同單據	損失真實存在	冇相同單據嘅損失，實務上好難算入去

小額錢債審裁處嘅聆訊以不拘形式進行，訴訟各方亦不可以由律師代表出庭，所以審裁官睇嘅係你擺得出咩紀錄，唔係你識唔識用法律字眼。想知由通知業主、保存證據到入稟每一步實際點行，可以睇滲水損失索償指南；成個樓上滲水索償嘅處理方法都喺嗰版。

我們如何協助

當事人搵到我哋嗰陣，相同對話都有，但係散喺三年嘅相簿同對話紀錄入面，唔知點變成一份審裁官睇得明嘅文件。

步驟	我哋做咗啲乜
第一步	由三年嘅相簿抽出同一角落、同一角度嘅相，按日期排成一條可見嘅惡化時序
第二步	由 WhatsApp 對話逐句抽出業主嘅回覆，配返每次通知嘅日期，整理成一張「通知—回覆—有冇跟進」對照表
第三步	將損失拆成牆身、傢俬、清潔三項，各自取獨立報價／單據，唔用一個總數開價
第四步	整理申索陳述書，把重點由「樓上邊條喉爆」改為「業主知情三年而未有處理」
第五步	同當事人預演聆訊提問，尤其係點回應「係樓上嘅問題，唔關我事」呢個抗辯

呢單嘢嘅勝負關鍵，係業主自己啲訊息

聆訊當日，業主嘅抗辯係大家都估到嗰句：水源喺樓上單位，唔關佢事，佢自己都係受害者。

呢個抗辯輸喺一個地方——佢唔係喺應對漏水，佢係喺應對租客。

租客擺出嘅唔係一份工程報告，係一張時間表：邊日通知、業主邊日覆咗乜、之後有冇任何人上過門。三年入面，通知超過三十次，回覆超過三十次，實際維修零次。樓上單位邊條喉出事，喺呢張表上面完全冇出現過，因為租客根本冇打算證明呢一點。

你租樓嘅對手方係你業主，唔係樓上。 業主同樓上之間點拗，係佢哋兩個之間嘅事，唔會因為佢自己都嬲，就令佢對租客嘅承諾消失。

呢度有一點要講清楚，因為好多租客諗錯：香港冇一條法例話業主一定要幫你維修。 差餉物業估價署講明，《業主與租客（綜合）條例》除咗適用於「分間單位」嘅規管租賃有幾項強制條款之外，並冇條文規管維修責任，維修由業主同租客自己喺租約入面講掂。所以呢類申索真正企得穩嘅地方，唔係「法律規定佢要修」，而係佢自己講過會修、你通知過佢、佢冇做——而通知，正正就係啟動責任嗰一步。

好多人以為投訴咗政府就會有賠償

呢個誤解幾乎每單滲水個案都會遇到，而且會令人白等幾個月。

食物環境衞生署同屋宇署嘅聯合辦事處，係處理樓宇滲水舉報嘅「一站式」窗口，打 1823 就搵到佢。但佢嘅法定角色，係根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）減除滲水造成嘅衞生妨擾——即係搵源頭、發妨擾事故通知、要人限期修好。食環署自己講得好白：

必要時聘請建築和法律顧問，根據大廈公契內容要求負責人士停止滲水，甚至提出索償。

換句話講，索償係另一條路，要你自己行。 聯辦處唔會判邊個賠你幾多。

仲有兩點好多人唔知，而且會令人白等：

• 由天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致嘅滲漏，以及供水喉管破損引致嘅滲水，正常情況下唔構成公眾衞生妨擾，聯辦處唔會引用第 132 章執法。
• 如果驗到嘅含水量低於 35%，聯辦處唔會再繼續深入調查。

所以「等政府查完先算」呢個諗法，好可能等到嘅係一封話唔跟進嘅信，而唔係一筆賠償。呢宗個案入面，租客最後攞返錢嘅路徑，由頭到尾都係民事索償。

⚠️ 呢一段講嘅係政府部門嘅職能同限制，唔係法律意見。你單嘢嘅責任誰屬，要睇你份租約點寫同實際情況；我哋唔係律師行。

審訊結果

聆訊當日，業主承認收過租客嘅通知，亦未能提出任何一次實際維修或委派工程人員上門嘅紀錄。審裁官接納三項損失均有獨立報價或單據支持。

項目	結果
裁決	租客勝訴
判付金額	HK$18,500（牆身 HK$8,200、傢俬 HK$6,300、清潔 HK$4,000）
訟費	由業主承擔
由入稟到裁決	約兩個半月
之後	業主依裁決期限找數，毋須再入強制執行程序

入稟費方面，按司法機構公布嘅收費表，申索額喺 HK$5,000 以上、HK$25,000 以下嘅，入稟費係 HK$40。要留意嘅係，就算勝訴，你喺小額錢債案件中付過嘅律師費係討唔返嘅——所以呢類案通常唔會請律師（審裁處本身亦不准律師代表出庭）。

關鍵成功因素

• 同一角落、同一角度，影足三年：可比較嘅相片先能顯示惡化；隨手亂影嘅相只係一堆水漬。
• 保留原對話，唔轉述：業主每一句「搵緊人」都係佢知情嘅證據，轉述就冇咗呢個效力。
• 損失拆項，逐項有單：三張獨立報價單，比一個 HK$18,500 嘅總數穩陣得多。
• 搞清楚對手係邊個：申索針對業主嘅不作為，唔係去證明樓上邊條喉爆——後者根本唔係租客要背嘅舉證責任。

同類個案點解唔一樣

本網另一宗租客追回被扣起嘅按金表面上似——同樣係租客對業主，同樣係喺審裁處攞返錢。但兩單嘢要證嘅嘢完全唔同：

	呢一單（滲水損失）	按金個案
爭議係關於	業主應承咗處理但三年冇做	業主扣起咗一筆佢已經收咗嘅錢
錢喺邊	喺租客度使咗出去，要追返	一直喺業主手上，要佢交返出嚟
要證嘅重點	業主知情、拖延，同損失金額點計	扣款有冇合理理由同單據支持
最有用嘅證據	三年嘅相片時序同業主回覆	交樓相、入伙相同扣款清單
常見誤區	以為要先證明樓上邊條喉爆	以為業主淨係口頭講一句就可以扣

如果你嘅問題係「業主唔肯畀返按金」，睇嗰單會實用啲；如果你嘅問題係「屋企一路漏，業主一路話會搞」，咁呢單就係你嘅情況。