樓上單位租咗畀人先滲水，追究業主定租客？

樓下單位天花滲水，一查源頭原來喺樓上——但樓上單位原來租咗畀人，業主根本冇住喺度。呢個時候，好多苦主第一個反應係去信業主，但業主未必肯應，甚至反問：「間屋而家有人租緊，關我咩事，你去搵嗰個租客啦。」

呢種情況同一般樓上滲水唔一樣：本網其他滲水文章講嘅，要麼係業主自住單位滲落樓下（樓上私人單位滲水點追討），要麼係你自己嘅業主對你負嘅維修責任（天花滲水三年後成功追回維修費嘅個案）。但呢篇文講嘅，係你同樓上單位嗰個業主同租客都冇租約關係——你係第三方街坊，要自己諗清楚應該追邊個。

樓上單位有人住緊，滲水責任點解特別難搞？

一般樓上滲水，源頭同責任人通常都幾直接：業主自己住緊，滲水多數同佢自己嘅管道、裝修有關。但樓上單位一旦租咗畀人，情況就分做兩層：業主唔喺度住，未必第一時間知道單位有問題；租客日日用緊個單位，但佢同你之間冇任何合約關係，佢會唔會理你都係未知數。

呢種「業主唔知情、租客唔認頭」嘅局面，令好多受影響嘅住戶卡喺中間——連應該去信邊個都未搞清楚，就已經浪費咗好多時間。

責任睇邊個知情又冇處理，唔係睇邊個層樓高

香港法律入面，滲水呢類滋擾嘅民事責任，並唔係自動跟業權或者樓層去分，而係要睇邊個對滲水源頭「知情」——即係實際知道，或者以合理謹慎程度應該知道——但又冇喺合理時間內採取行動處理。社區法網（Family CLIC）就講得好清楚：申索人要證明滲水源頭嚟自被告嘅單位，而且被告已經知情（實際知悉或者推定知悉）但冇喺合理時間內補救，先至需要負責早前嘅損失；如果對方一收到你投訴就已經跟進，佢喺收到投訴之前嘅損失通常唔使負責。

呢個原則套用落嚟，業主同租客邊個要孭鑊，其實要分開睇：

情況	一般責任誰屬
源頭係樓上單位嘅喉管老化、結構性防水失效（業主應該知道，租客只係使用者）	通常係業主
租客自己疏忽——例如放喉唔理、私自改動喉管、長期唔通知業主漏水	通常係租客
業主同租客都知情，但雙方一直互相推搪冇跟進	兩者都可能要負責，視乎邊個嘅不作為導致損失延續

中原測量師行一篇專講出租單位爆水管嘅文章都提到，責任要睇租約點寫、同埋源頭係咪自然老化定係人為損壞，先至可以判斷業主定租客要孭；另一篇專門講滲水法律嘅指南亦都指出，責任唔係按樓層高低決定，而係要視乎滲水源頭、物業權責，同邊一方有法律責任先可以判斷——業主、租客定係兩者一齊孭，都要逐個案睇清楚先可以判斷。

查得到業主，未必查得到租客係邊個

就算你已經搞清楚原則上邊個要孭鑊，第三方街坊仲有一個現實難題：你連樓上單位而家住緊邊個都未必知。土地註冊處嘅查冊服務，得返顯示物業嘅登記業主資料（包括姓名、業權紀錄），並唔會顯示單位現正租咗畀邊個，因為租客本身唔係註冊業權嘅一部分。

咁即係話，如果你想直接搵租客理論，好多時查冊都幫唔到你。實務上比較穩陣嘅做法，係將信件同投訴一併寄畀「業主／佔用人」（The Owner/Occupier），或者透過大廈管理處、業主立案法團轉交，等實際居住嘅租客都收到通知——呢個做法同時解決咗「知情」呢個關鍵條件：一旦你有紀錄證明你已經通知咗業主同單位嘅佔用人，之後對方就好難再講唔知情。

分唔清源頭？聯合辦事處新程序點幫到你

單憑肉眼睇滲水位置，好多時判斷唔到源頭真正喺邊、又算唔算「業主應該知情」嘅結構性問題。呢個時候可以向屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處舉報（致電1823或者網上遞交），由專業人員實地調查。

聯合辦事處喺一般情況下會喺收到舉報後嘅6個工作天內聯絡舉報人，並安排人員到現場視察、進行系統性嘅非破壞性測試嚟確定源頭。由2026年7月16號起，聯合辦事處引入紅外線熱像分析，配合原有嘅電子含水量探測，簡單個案最快可以喺收到舉報後大約14個工作天內，向懷疑滲水單位發出「建議維修通知」，比舊機制快大約57個工作天；收到通知嘅業主有28日時間自行檢驗同完成維修。如果業主逾期仍未處理，聯合辦事處會進行第二、三階段嘅深入調查，其後可以發出「妨擾事故通知」，並向唔遵辦嘅業主追收檢驗費用（一般約HK$17,000）。

要留意，聯合辦事處嘅角色始終係調查同跟進滋擾，並唔會判邊個要賠你幾多錢；佢嘅調查結果，包括邊個單位收到「建議維修通知」，可以成為你日後追討嘅重要證據，但索償始終要你自己另外提出。

追討前要準備嘅證據

無論最終係向業主定租客追討，甚至兩者一齊追，證據齊全先至有底氣：

證據類型	建議做法
土地註冊處查冊紀錄	證明樓上單位嘅登記業主身份，作為第一封信件嘅收件人依據
寄畀「業主／佔用人」嘅書面通知	內容清楚講明滲水情況同要求，並保留寄出紀錄（作為對方「知情」嘅時間起點）
聯合辦事處調查結果／建議維修通知	保留正本及副本，尤其係指出源頭同懷疑單位嘅部分
獨立驗樓師／水喉匠意見	判斷源頭究竟係結構性老化定係使用者自己嘅疏忽損壞
滲水位置相片／影片	由發現當日起持續記錄，附日期時間，顯示問題持續咗幾耐
維修報價單（2–3份）	列明項目、物料及人工費用，方便計算索償金額

證據要點如何整理成呈堂文件，可以參考小額錢債審裁處證據準備指南；如果想入稟前先發一封正式追討信，格式可以參考追討信（催款信）範本。同本網另一篇講天台滲水責任分岔口嘅文章一樣，呢類個案最終睇嘅都唔係邊個講得動聽，而係你手上擺唔擺得出對方知情但冇跟進嘅紀錄。

分唔清追邊個？點樣入稟小額錢債審裁處

如果業主同租客都拖延、互相推搪，而損失金額（連同已產生及預計損失）不超過HK$75,000，就可以考慮向小額錢債審裁處提出申索。

正式入稟前，建議先向業主同租客分別發出書面追討信，清楚列明追討金額同期限，並保留寄出紀錄。若對方仍然置之不理，就可以親身到審裁處登記處遞交表格1及表格2、繳付入稟費正式入稟——入稟費按申索金額分四級：不超過HK$5,000收取HK$20；HK$5,001至HK$25,000收取HK$40；HK$25,001至HK$50,000收取HK$70；HK$50,001至HK$75,000收取HK$120（收費由附屬法例訂定，入稟前宜以司法機構最新公布為準）。

被告一欄，如果證據清晰指向單一一方（例如聯合辦事處嘅建議維修通知明確指向業主嘅結構性問題），就填該方姓名；如果證據顯示業主同租客都可能有責任，或者你仲未能確定邊個先係真正源頭，可以將兩者一齊列為共同被告，交由審裁官視乎雙方證據判斷責任誰屬同比例。如果你想有人陪你由查冊、發信到入稟每一步一齊行一次，可以了解下代辦入稟服務實際包咗邊啲步驟、大概點收費；就算你已經清楚自己更似邊一種滲水糾紛，都可以睇返樓上滲水索償嘅個案處理方法做參考。

要留意，一般涉及財物損毀嘅民事申索，時效為訴訟因由產生之日起計6年內提出，所以宜盡早保留證據、及早行動。就算勝訴，判決都唔會自動執行，對方仍未跟進嘅話，你需要主動申請扣押令狀——詳情可以參考判決後如何執行小額錢債裁決。