簽咗獨家代理賣樓，轉搭第二個代理都要畀雙份佣金？

放盤賣樓，業主同一位地產代理簽咗協議，代理話「不如簽獨家啦，我哋會落多啲廣告、幫你賣得快啲」。業主心裡諗：獨家代理，即係唔可以搵第二個代理啫，如果我自己有辦法搵到買家，總可以吧？

呢個假設，一半啱，一半錯——而錯嗰一半，往往就係業主之後收到追討信先發現。呢篇文章會講清楚：獨家代理協議實際上點約束業主、自己直接搵買家成交係咪真係毋須額外畀錢、轉搭第二位代理先係好多人冇諗到嘅雙重佣金陷阱，以及簽約前後應該點做同點揀追討／應對路徑。內容根據社區法網（CLIC）同地產代理監管局公開資料整理。

如果你想先了解一般（非獨家）睇樓紙簽約當刻要留意嘅陷阱，可以參考簽署地產代理協議即要付佣金？責任與陷阱逐條拆解；本文專門講**「獨家」呢個字本身**帶嚟嘅額外約束。

簽咗獨家代理即係點——同一般委託有咩唔同

根據《地產代理條例》（第511章）第45條，持牌地產代理喺為業主提供出售住宅物業嘅服務之前，必須同業主簽訂書面地產代理協議，即表格3。協議入面會列明代理嘅責任、佣金安排，以及協議嘅有效期。

關鍵一步，就係協議入面有冇將該代理列為**「獨家代理」（Sole/Exclusive Agent）。根據CLIC整理嘅資料，如果業主想搵多過一位代理幫手放售同一個單位，就千萬唔可以喺協議入面將任何一位代理列為獨家——否則就算最終係經另一位**代理成功促成出售，業主仍然要向嗰位獨家代理支付佣金，即係要畀兩份。換句話講，「獨家」呢個字唔係一個中性嘅委託方式選擇，而係一條會直接影響你荷包嘅條款。

自己直接搵買家成交要唔要畀多一份佣金

呢個係好多業主簽約嗰刻心裡最想確認嘅一點，答案值得講清楚。

根據地產代理監管局本身刊載嘅業界評論（同時亦係地產代理監管局網站上「業主委託獨家代理要留意」一文），獨家代理協議嘅意思，係業主授權該代理公司作為有效期內唯一為佢行事嘅代理。如果業主喺有效期內，完全冇經任何地產代理公司，直接將物業賣咗俾買家，就毋須為此向獨家代理支付佣金。呢一點同不少業主嘅直覺相反——原來「獨家」限制嘅，主要係業主搵其他代理嘅自由，唔係業主自己直接促成交易嘅自由。

不過，呢一點唔代表你可以隨便假設自己嗰單一定屬於呢個情況。「自己搞掂」同「經人介紹但無形式上嘅代理費」之間，界線有時模糊——例如經朋友、街坊，甚至係代理公司內部另一位未曾正式簽約嘅同事介紹，都可能引起爭議。如果情況唔清晰，穩妥啲嘅做法係喺成交前，就你自己嗰單交易嘅具體情況，向獨家代理問清楚，並要求書面確認。

真正陷阱：轉搭第二位代理，點解會畀雙份佣金

如果自己直接成交都毋須額外畀錢，咁陷阱到底喺邊？答案係：轉搭第二位代理。

呢一點CLIC用一個示例講得好清楚——業主A原本諗住搵多過一位代理幫手放售物業，就唔應該喺任何一份協議入面將某一位代理列為獨家代理；如果佢誤將其中一位列為獨家，之後就算經另一位代理成功促成出售，原本嗰位獨家代理仍然有權追討佣金，變成要畀兩份。

呢個情況喺現實入面，往往唔係業主明知故犯，而係以下幾種常見場景：

• 覺得原本代理賣得慢，心急之下自行另外委託多一位代理放盤，冇留意到原本協議寫住「獨家」
• 誤以為「有效期」一過就自動失效，於是搭多一位代理，但實際上有效期仲未完
• 因為原本代理服務差、遲覆訊息，想「換人」，卻冇正式處理原本嗰份獨家協議嘅終止手續

無論係邊一種，一旦第二位代理真正促成成交，第一位（獨家）代理喺法律上仍然有條款可以追討——業主要處理嘅，唔再係「自己有冇份參與促成交易」，而係「原本嗰份獨家協議嗰陣時，係咪已經正式終止或者過期」。想睇吓另一種常見嘅「經同一代理相識後自行處理」情境（續租而非賣樓）點分析，可以參考續租唔經代理都要俾佣金？租約續期佣金爭議拆解——道理相通：關鍵永遠係揭返協議本身寫嘅有效期同觸發條件，而唔係坊間慣例。

想睇吓呢類佣金爭議入到審裁處之後，實際上邊份文件、邊條時間線先係決定結果嘅關鍵，可以參考我哋以前處理過嘅一宗地產代理佣金個案；嗰宗個案講嘅係另一個爭議情境（業主否認簽署），但一份訂明格式協議加清楚嘅時間線，同樣係呢類爭議入面最實際嘅武器。

簽約前同轉軚前，應該點做

搞清楚咗獨家代理嘅實際約束範圍之後，最實際嘅問題就係：簽約嗰刻、以及打算轉軚嗰刻，分別應該點做。

簽約前：

• 問清楚代理，「獨家」係咪必要——如果你想同時搵多過一位代理，就明確要求協議寫唔係獨家，並要求代理喺協議上清楚填寫
• 睇清楚有效期寫幾耐（通常係幾個月，視乎個別協議點寫），並記低到期日
• 如果你預計自己有機會透過親友、街坊或者其他非正式渠道促成交易，可以喺簽約時同代理商討清楚，並要求書面確認呢類情況嘅處理方式

考慮轉搭第二位代理之前：

• 先確認原本嗰份獨家協議嘅有效期係咪已經完結——如果未完，轉搭第二位代理就有雙重佣金風險
• 如果想提早終止獨家協議，正式嘅終止手續要點做（例如書面通知），先徵詢法律意見再落實行動，唔好單靠口頭同代理講一聲就當數
• 保留同原本代理嘅所有書面通訊（WhatsApp、電郵），以備日後需要證明終止時間

如果你已經收到追討信，想搵人幫手核對協議條款同回覆，可以了解一下代辦入稟服務實際包括邊啲步驟；地產代理糾紛喺我哋嘅相關個案類型入面亦有更多實際處理方向。

爭議金額點揀路：地監局裁定或小額錢債審裁處

核對協議同終止時間之後，如果爭議仍然存在，實際上有兩條路可以選擇。

地產代理監管局（EAA）裁定機制。 根據《地產代理條例》第49條，持牌地產代理同客戶就佣金或其他費用嘅金額、計算方法或支付方式產生爭議，喺雙方同意嘅前提下，可以將爭議交由地監局裁定。呢個機制適用範圍係爭議金額不超過港幣30萬元，遞交費為每方港幣500元，仲裁費為爭議金額嘅10%（最低港幣2,000元），雙方均不可由律師或大律師以法律代表身份參與。裁定喺區域法院登記之後，即成為區域法院嘅判決，具強制執行力。呢條路需要雙方同意先可以啟動，對方未必會答應。

小額錢債審裁處。 如果對方不同意採用地監局機制，或者你希望直接以金錢申索方式追討，而爭議金額不超過港幣75,000元，就可以循小額錢債審裁處入稟。入稟費按申索金額分四級：不超過$5,000為$20，超過$5,000至$25,000為$40，超過$25,000至$50,000為$70，超過$50,000至$75,000為$120，程序一般毋須律師代表。想了解實際遞交表格嘅步驟，可以參考申索表格填寫指南。

無論你係業主一方要抗辯，或者係代理一方要追討，向對方核實身份都係值得先做嘅一步——地產代理監管局設有公開嘅「牌照目錄」，任何人都可以用嚟確認相關人士現時是否持有有效牌照。如果你對佣金爭議嘅整體處理方式想睇多啲背景，亦可以參考地產代理佣金爭議指南。