簽署地產代理協議即要付佣金？責任與陷阱逐條拆解

某日到一個單位視察，代理遞上一份表格請你簽署，不少人隨手就簽了，未曾想過幾個月後，自己已經找到心水單位，甚至已經與業主商定價錢，卻收到一封信要求支付一筆佣金。這種情況在香港並不罕見，而問題往往不在於你有沒有去視察單位，而在於當日簽署的那份文件，究竟寫了什麼。

這篇文章會逐項說明：這類文件到底是什麼、單純簽署會否即時構成付款責任、最容易觸發爭議的是哪一項條款、收到追討信第一步應該如何處理，以及爭議金額時有哪幾條路可以選擇。內容根據地產代理監管局及社區法網（CLIC）公開資料整理。

如果你已經決定要爭議一筆佣金，想了解實際入手追討的方法，可以參考小額錢債審裁處入稟指南；本文則專門講解簽署階段的責任與陷阱。

地產代理協議是什麼？表格4與表格6的基本認識

坊間俗稱的「睇樓紙」，並非法律名詞，而是業界對地產代理協議的慣常叫法。根據《地產代理條例》（第511章）第45條，持牌地產代理在為準買家安排視察物業或提供購買相關服務之前，必須與準買家簽訂書面地產代理協議，即表格4；如是租樓，代理在安排視察服務之前，同樣需要與準租客簽訂書面協議，即表格6。這是法定要求，並非個別代理公司自行訂立的文件。

協議內會列明代理的責任、你（買家或租客）須支付的佣金，以及協議的有效期。有效期長短並非由法例訂明一個固定數字，而是由每份表格所附的附表自行列明——所以「聽聞一般是三個月」這類說法，只屬市場慣例，並非法律保證，實際以你手上那份協議為準。

單純簽署，是否即時需要付款？

並非如此。單純簽署表格4或表格6，本身不會即時觸發付款責任——佣金是在你經這位代理完成交易（買入或租入單位）之後才需要支付，而具體金額與計算方法，全部列明在協議的附表3內。同時，法例本身並無訂明或限制地產代理可以收取的佣金金額或比率，一切依靠雙方商討，並須寫入協議方能作準。

即使代理同時服務買賣雙方（例如既代業主放盤、又帶你視察單位），你須支付的佣金仍然取決於你自己簽訂那份協議的內容，並不會因為代理同時服務雙方而自動減收。

最容易觸發爭議的條款——協議有效期內改用第二個代理

這一項才是真正的陷阱，亦是大部分爭議的源頭。如果你與一位代理簽訂表格4之後，在協議有效期內經第二位代理、或直接向業主洽購，最終購入該單位——第一位代理仍然有權按你簽訂那份協議的附表3，向你追討佣金。租客簽訂表格6而遇上相同情況，同樣需要向第一位代理支付佣金。

這個安排的原意，是保障帶你視察單位的代理，避免客人利用了代理的時間與資源，事後卻繞過代理直接與業主洽談。但對消費者而言，代價是你要為自己那份協議的有效期負責：如果你預計有機會直接接觸業主，或想另聘代理，最實際的做法是在簽約當日，就與代理商討縮短協議有效期，而不是簽署之後才處理。

收到追討佣金的信件，第一步應該怎樣做

收到代理的追討信，不應立即付款，亦不應完全置之不理。實際做法應該是：

第一，找回你自己那份協議。 核對簽署日期、附表3所列的佣金金額或計算方法，以及協議的有效期。你的交易日期是否確實落在這個有效期之內？這一點是最基本、亦是最多爭議的位置。

第二，核對交易的時序。 追討一方需要證明你確實在協議有效期內、經他們帶你視察的單位完成交易。如果你購入的其實是另一個單位，或者交易日期明顯落在有效期之後，這些都是可以提出的爭議點。

第三，以書面方式回覆，而非單靠口頭溝通。 參考追討易根據司法機構指引整理的信函要點的寫法邏輯，回覆時清楚陳述立場與依據，並要求對方提供佣金計算方法的書面說明。想了解如何有系統地保存證據應對這類追討，證據與文件準備的方法同樣適用。

爭議金額如何選擇——地監局裁定或小額錢債審裁處

核對後仍然存在爭議的話，實際上有兩條路可以選擇，兩者性質不同。

地產代理監管局（EAA）裁定機制。 根據《地產代理條例》第49條，持牌地產代理與客戶就佣金或其他費用的金額、計算方法或支付方式產生爭議，在雙方同意的前提下，可以將爭議交由地監局裁定。這個機制適用範圍是爭議金額不超過港幣30萬元，遞交費為每方港幣500元，仲裁費為爭議金額的10%（最低港幣2,000元），雙方均不可由律師或大律師以法律代表身份參與。裁定在區域法院登記之後，即成為區域法院的判決，具強制執行力。留意這條路需要雙方同意才可以啟動，你可以主動提出，但代理未必會答應。

小額錢債審裁處。 如果對方不同意採用地監局機制，或者你希望直接以金錢申索方式追討，而爭議金額不超過港幣75,000元，就可以循小額錢債審裁處入稟。入稟費按申索金額分四級：不超過$5,000為$20，超過$5,000至$25,000為$40，超過$25,000至$50,000為$70，超過$50,000至$75,000為$120，程序一般毋須律師代表。想了解實際遞交表格的步驟，可以參考申索表格填寫指南。

如果你想找人協助評估自己那宗爭議是否值得循哪條路追討，可以了解一下代辦入稟服務實際包括哪些步驟；地產代理糾紛在我們的相關個案類型中亦有更多實際處理方向。

從未收到協議副本，還算數嗎？

這個情況比想像中常見——代理帶完視察，你簽署了文件，但事後從未收到協議副本。根據CLIC的資料，地產代理應該將已簽署協議的正本或副本交給客戶，並建議客戶保留副本以備日後查閱。換句話說，交還副本是代理應盡的責任，但根據公開資料，這一點屬於建議做法，並非我們找到一條列明罰則的條文——所以最穩妥的做法，是在簽署當日即場向代理索取副本，或以書面方式（WhatsApp或電郵）補發要求，並保留這個要求的紀錄。

如果代理事後追討佣金，而你手上完全沒有協議副本、亦無法取得對方所指的附表3內容，這一點本身就是你在爭議中可以提出的疑點——對方需要出示你確實簽署的協議與佣金計算方法，並非單憑一句「你簽過」就足以成立。