分租客唔俾錢，二房東仲要孭鑊還畀業主？

自己租咗個單位，再分租房間畀其他人住，賺個租金差價——呢個做法喺香港好普遍，尤其係劏房、共居單位。問題係，一旦你嘅分租客走數唔交租，好多二房東第一反應係諗住「咁我都少畀啲租畀業主囉，反正錢都收唔齊」。呢個諗法，隨時令你喺業主眼中變成拖欠租金嘅一方，白白多咗一重風險。

呢篇文章會根據社區法網（CLIC）同香港司法機構嘅公開資料，講清楚二房東同分租客之間嘅責任點分、分租客走數你實際可以點做、再分租之前點樣保護自己，以及主租約完結對分租客有咩影響。

你其實簽緊兩份完全獨立嘅合約

好多二房東心入面，成件事係「一條數」——業主、自己、分租客三個人圍住一筆租金。但喺法律上，呢件事其實係兩份完全獨立嘅合約：你同業主之間嗰份，係你哋簽嘅主租約；你同分租客之間嗰份，係你哋自己另外簽嘅分租租契。兩份約嘅條款、期限，甚至租金金額，都可以完全唔一樣。

根據CLIC嘅說明，分租嘅意思正正就係「一位租客以另一租約（稱為『分租租契』）將物業（或其某部分）分租予其他租客」——換句話講，分租租契係喺主租約之外，另外開一份新約，唔係主租約嘅延伸或者一部分。呢一點聽落簡單，但正正係好多二房東出事之後先搞清楚嘅盲點：業主唔係分租租契嘅一方，佢對分租客冇合約關係，一般都唔會（亦都唔可以）直接向分租客追討租金——業主眼中，欠租嘅人只有一個，就係同佢簽咗主租約嘅你。

分租客走數，你可唔可以少畀業主？

答案係：唔可以。你對業主嘅全數租金責任，唔會因為分租客冇交租而自動減少——呢一點正正源自上面講嘅「兩份獨立合約」。你欠業主嘅租金，係按主租約嘅金額同期數計，同分租客實際交咗幾多、有冇交，係完全獨立嘅另一件事。

現實入面，唔少二房東會諗：「反正我都收唔齊分租客嘅租，不如今個月少畀業主一截，等追返分租客先。」呢個做法嘅風險係：如果業主要追討，佢追嘅係你——按主租約寫明嘅全數租金，唔會理會你自己分租嗰邊發生咗咩事。換句話講，你少畀業主嗰一截，會被當成係你自己拖欠業主租金，而唔係一個可以攤分俾分租客承擔嘅理由。萬一業主追討到小額錢債審裁處，你嘅抗辯理由（分租客走數）喺你同業主嗰單申索入面，一般都幫唔到你——因為業主同分租客之間根本冇合約，呢個抗辯理由對業主唔生效。

想深入了解業主對租客（即你呢邊嘅角色）追討欠租嘅完整流程，可以睇租客拖欠租金業主可以點追討；如果你嗰份主租約仲有擔保人，幫人做租約擔保人要賠幾多呢篇亦都值得一睇——因為連帶責任嘅原理，同呢度講嘅「兩份合約各自獨立」係同一種思路。

你自己嘅追討：分租客欠你幾多，要點追？

正因為兩份合約獨立，你向分租客追討欠租，係另一單完全獨立嘅申索，同你欠業主嘅租金冇直接關係——你唔使等追到分租客先畀返業主，兩邊可以（亦都應該）同步處理。

實務上，呢單申索嘅對象係分租客，依據係你哋簽咗嗰份分租租契——你要追討嘅，係分租租契入面訂明嘅租金金額，同分租客實際交咗嘅金額之間嘅差額。如果金額喺HK$75,000或以下，你可以循小額錢債審裁處提出申索，做法同一般業主追討租客拖欠租金基本一致：整理分租租契、租金收據或轉賬記錄、追討信副本，證明分租客實際欠你幾多。

要留意，呢單申索唔會因為你自己同業主之間有拖欠而受影響——即係話，就算你暫時都仲拖住業主嗰邊，你一樣可以同時向分租客提出你自己嗰單申索，兩件事各自處理，唔存在邊個要「先解決」先可以做另一件嘅次序問題。

再分租之前，點樣為自己留返防線？

如果你仲未開始分租，或者依家嗰位分租客走咗，要揾新嘅分租客，以下幾點值得喺簽約前逐項做齊：

• 一定要有書面分租租契——唔好單憑口頭協議或者WhatsApp傾掂數就算，租金金額、交租日期、按金金額，全部要白紙黑字，日後有爭議先有依據可追
• 按金金額要夠彌補起碼一個月嘅短收——分租客一旦走數，你手頭嘅按金就係你第一層緩衝，按金太少，等於冇緩衝
• 確認你嗰份主租約，有冇明文禁止分租——根據CLIC嘅說明，租約要禁止租客分租，「必須有明確條款」；如果你嗰份主租約冇呢類條款，分租本身一般唔算違約，但如果有，未經批准分租隨時令你直接對業主違反主租約，呢個風險同「分租客走數」係完全分開嘅另一重風險，值得喺分租之前搞清楚
• 考慮分租客嘅穩定性同背景——雖然冇一個方法可以完全排除走數風險，但基本嘅查核（例如身份文件、聯絡方式是否可靠）總好過完全冇做

呢幾點睇落係基本步驟，但劏房、共居單位嘅分租安排往往傾向簡化甚至口頭化，一旦出事，冇書面記錄嘅一方通常最蝕底。

主租約完結咗，分租客仲可唔可以留低？

呢個問題喺三種情況下都可能出現：你自己拖欠業主租金導致主租約被終止、業主唔續租、或者主租約期滿。三種情況嘅共同結果係一樣嘅——根據CLIC嘅說明，一旦主租約失效或者被終止，分租租契下嘅租賃產業權都會一併被摧毀，分租客對物業「冇擁有和佔用嘅法律權利或權益」，即使分租客自己完全冇違反分租租契、租金交得清清楚楚，都必須交返物業畀業主。

呢一點對二房東嚟講，係經常被忽略嘅一重風險：你自己同業主之間出事，會直接拖累你嘅分租客，即使問題完全出喺你身上、同分租客無關。所以一開始就處理好主租約嘅責任（包括同步交足租金，唔好用「等追返分租客」做拖延理由），唔止係保護你自己，某程度上都係對分租客嘅一種保障——避免佢哋因為你嘅問題而突然要搬走。

用小額錢債審裁處追討分租客，程序同金額點計？

根據香港司法機構嘅說明，小額錢債審裁處處理款額不超過HK$75,000嘅金錢申索，涵蓋因合約而引起嘅申索——你向分租客追討短收嘅租金，屬於呢個範疇。入稟費按申索金額分四級：申索金額HK$5,000或以下收HK$20；HK$5,001至HK$25,000收HK$40；HK$25,001至HK$50,000收HK$70；HK$50,001至HK$75,000收HK$120。

入稟表格（表格1及表格2）必須親身交到審裁處登記處，唔接受郵寄、傳真或電郵。遞交前，準備好分租租契、租金收據或轉賬記錄、追討信副本呢類文件，會令審裁過程順暢好多——想了解成個入稟流程同聆訊安排，可以參考小額錢債審裁處完全指南。

如果最終勝訴但分租客仍然唔畀錢，你可以申請查封令（Writ of Fieri Facias），扣押同拍賣對方嘅財物以抵債，入稟費HK$55，另加看守人費用同運輸開支；成個執行程序嘅細節，可以睇勝訴後如何執行小額錢債裁決。如果你想有人陪住由整理證據到入稟一路跟到尾，可以了解下代辦入稟服務實際幫到你邊啲位；亦都可以參考更多租金拖欠追討個案。