業主賣樓或銀主盤收樓，按金仲追唔追得返？

租咗兩年嘅單位，突然收到消息：業主將層樓賣咗。又或者更壞——業主供樓斷咗供，銀行收咗樓，成為「銀主盤」，隨時會轉手拍賣。你手上仲有一張兩個月按金嘅收據，但完全唔知道而家應該搵邊個。舊業主電話唔覆，新業主你根本未見過面。

呢篇文講嘅唔係業主無理扣起按金嗰種爭議——嗰類爭議嘅重心係「損壞算唔算」，可以睇按金糾紛追討指南同正常損耗定係實際損壞嗰兩篇。呢篇文處理嘅係另一個問題：業權轉手期間，邊個而家實際上要負責歸還你嗰筆按金。如果你想睇按金糾紛喺各種唔同情況下嘅整體處理方式，可以參考按金糾紛追討個案說明。

呢篇文講緊邊種情況

「業主賣樓」同「銀主盤收樓」表面睇好唔同，但對租客嚟講其實係同一個問題嘅兩個版本——業權由一方轉去另一方，你嘅按金夾喺中間，唔知道跟咗邊個走。

• 業主自願放售：舊業主同買家完成交易，物業易手。呢種情況通常有律師處理買賣，程序上相對清楚。
• 銀主盤／銀行收樓：業主供樓斷供，銀行行使按揭權，透過接管人（receiver）接管單位，再拍賣或者出售套現。呢種情況嘅業權轉移唔係業主自願安排，冇買賣雙方律師互相確認租務同按金嘅程序，租客往往連轉手發生咗都唔知。

兩種情況嘅法律原則有共通之處，但銀主盤果種嘅唔確定性明顯大好多——下面會分開講。

業主賣咗樓，我份租約仲有效嗎

先講最基本嘅原則：業主出售一個有租客嘅單位，唔會令你嘅租約自動失效。

一份真實、有效嘅租約，唔會因為業主換咗人就消失。買賣雙方嘅律師理應喺買賣協議入面訂明，新業主承受舊業主喺租約下嘅權利同責任——即係話，租客根據原有租約享有嘅權利，大致上會維持唔變。呢一點喺絕大部分正常嘅買賣交易入面都會處理妥當，因為新買家事先已經知道呢個單位係連租約一齊賣，租金會照收。

問題出喺一個好多人都估唔到嘅位——按金唔跟呢條「大致維持不變」嘅規則。

按金去咗邊？新業主使唔使畀返我

呢一部分先係整篇文最重要嘅位。

社區法律教育資訊中心（CLIC）就呢個情況寫得好直接：新舊業主嘅買賣協議應該述明，新業主將承受租約下嘅權利責任，所以對新業主而言，租客根據原有租約嘅權利大致維持不變。不過，就按金嚟講：

根據英國樞密院（即一九九七年七月一日前，香港法制中嘅最高上訴法庭）喺一九八六年所作嘅一項判決，業主就歸還按金所作的承諾，乃屬個人承諾，所以只對該業主（即舊業主）有效，對新業主並無約束力。

換句話講：租約本身嘅權利責任會跟住單位轉去新業主，但「退返你筆按金」呢個承諾，法律上綁住嘅係簽過租約嗰個舊業主本人，唔會自動轉嫁去新業主度。除非買賣雙方早有安排——例如新業主答應向租客承擔按金責任，或者舊業主先退返按金畀你、再由你重新交一筆畀新業主——否則新業主理論上可以講一句「呢筆錢唔關我事」。

呢個原則其實對業主一樣適用：一個負責任嘅賣家，理應喺賣樓嗰刻已經處理好呢個問題——要求新業主承諾就按金申索作出補償，或者將按金退返畀你、等你重新過數畀新業主。淨係喺租約期滿後先至將按金交畀新業主，本身唔足以解除舊業主歸還按金嘅責任。呢一點喺本網另一宗按金追討成功個案入面睇得更清楚——嗰宗個案唔係業權轉手，而係業主耗損扣款嘅爭議，但道理相通：業主口噏噏話一件事，唔代表法律上就自動咁樣；追討按金最終睇嘅係邊個攞得出證據、邊個講得出法律依據，唔係邊個聲大。

所以，一知道業主賣咗樓，你嘅第一個問題唔應該係「新業主幾時同我簽新租約」，而係——「我筆按金，而家邊個手上？」

如果係銀主盤或者銀行收樓，情況有咩唔同

銀主盤嘅情況，比一般買賣賣樓複雜好多。

一般買賣入面，買家透過律師知悉租約存在，事先評估過連租約買入呢件事。但銀主盤唔同——業主供斷樓，銀行為咗保障自己嘅按揭權益，會委派接管人接管單位。接管人法律上通常被視為原業主嘅代理人，佢哋首要職責係保障銀行嘅利益、盡快將單位變現，而唔一定會好似一個普通買家咁樣，主動去確認同保障現有租客嘅按金安排。

呢一部分香港冇一套專門、清晰列明點樣處理嘅公開指引，所以以下係務實嘅穩陣做法，唔係一條肯定嘅法律規則：

• 唔好假設銀行或者接管人會自動承繼按金責任。 你舊時份租約係同原業主簽嘅，最直接、最有把握嘅追討對象，通常仍然係嗰位業主本人——即使佢間屋已經畀銀主收咗，佢本人嘅按金歸還責任，法律上唔會因為間屋畀人收咗而自動消失。
• 接管人／銀行嘅立場可能同你想像唔一樣。 佢哋嘅角色係處理返個物業去套現還債，未必會將你嘅按金視為佢哋自己嘅責任。呢個唔代表你冇得追，只係代表你要更主動去搞清楚，唔可以坐等對方主動聯絡你。
• 當呢筆按金係一項獨立嘅申索，同單位轉手嘅程序分開處理。 唔好將「單位而家歸邊個」同「邊個要退我按金」當成同一件事——業權點樣轉手，唔會自動決定按金責任跟唔跟住轉。

知道有轉手，即刻要做嘅幾步

無論係自願賣樓定係銀主盤，一知道業權有轉手跡象（例如見到放售廣告、收到新業主嘅信、或者郵箱多咗一啲同銀行/接管人有關嘅信件），建議即刻做以下幾件事：

1. 書面同時問舊業主同新業主（或者銀行／接管人）：清楚寫明你嘅按金金額、交付日期，直接問「而家邊個持有呢筆按金」。WhatsApp、電郵都可以，最緊要係書面、有紀錄。
2. 保留晒所有按金相關嘅原始紀錄：交按金嗰陣嘅收據、銀行過數紀錄、原有租約入面關於按金嘅條文。呢啲係日後無論追討邊一方，都必須用到嘅基本證據。
3. 唔好單靠口頭承諾：如果新業主口頭話「按金已經接手咗」，要求對方書面確認，最好連金額都寫埋。口講嘅嘢，去到審裁處冇任何證明力。
4. 留意退租嗰陣嘅交收程序：即使業權轉咗手，退租當日都要照舊逐間房影相、記錄單位狀況，同你交還畀正常業主嘅做法一樣——呢一步唔會因為業權轉手就唔使做。

追討按金：告邊個？點告

問清楚之後，如果對方一直已讀不回，或者新舊雙方各執一詞、互相推卸，就要考慮正式追討。

第一步：追討信。 一封列明按金金額、交付日期同要求歸還限期嘅正式追討信，寄畀你識別到嘅每一位可能責任人——舊業主、新業主，如果係銀主盤情況，就寄埋畀銀行或者接管人。呢一步唔一定即刻解決問題，但係入稟前必要嘅程序，亦都係一份日後有用嘅書面紀錄。

第二步：搞清楚告邊個。 如果經過書面查詢之後，責任誰屬依然唔清楚——例如新業主話「舊業主未過畀我」，舊業主又話「我已經過咗畀佢」——你唔一定要自己一個人判斷邊個講得啱。追討 HK$75,000 或以下嘅按金爭議，可以喺小額錢債審裁處提出申索，入稟表格容許將新舊業主一齊列為多於一位答辯人，等審裁處聽完雙方講法之後，去釐清邊個真正要負責找數。呢個做法嘅好處係，你唔使賭邊個先係「啱嘅被告」——只要你有理由相信兩者之一（甚至兩者都）有責任，就可以一齊入稟。

如果你連究竟業權轉手咗未都唔肯定，可以喺入稟前先做一次土地註冊處查冊，確認單位而家嘅登記擁有人係邊個——呢個資料同時可以令你嘅追討信更加有針對性。