按金糾紛追討全攻略：房東扣起按金點算好？

租約期滿，搬走了，但按金卻遲遲未退——甚至被房東以各種理由扣起。這是香港租客最常遇到的糾紛之一。好消息是：你有充分的法律途徑追討，而且毋須聘請律師。

按金的法律性質

按金（保證金）是租客向房東繳交的金額，通常為一至三個月租金，目的是保障房東在租客離租後出現損毀或欠租時的損失。

根據香港法律，按金屬於租客的財產，房東只是代為保管。租約期滿而租客並無違約，房東必須退還全數按金，一般須於租客交回鑰匙後的合理時間內（通常為一至四星期）完成。

房東常見的扣按金理由

以下是租客最常遇到的扣減理由，以及哪些在法律上站得住腳：

房東理由	是否合理？
牆身有少許油漆脫落	❌ 屬正常耗損，不可扣
租客自行鑽孔掛畫留下孔洞	⚠️ 視乎嚴重程度及租約條款
傢俬明顯損毀（非正常耗損）	✅ 可扣，但須有證據
欠交最後一個月租金	✅ 可扣
清潔費（租約列明須專業清潔）	✅ 若租約列明則可扣
「感覺不乾淨」但無具體損毀	❌ 不可接受

關鍵原則：正常耗損（fair wear and tear）房東不可扣減。 牆身輕微褪色、地板微細刮痕、插頭輕微氧化，均屬正常耗損。

追討按金前必須準備的證據

證據是成敗關鍵。以下文件越齊全，勝算越高：

入伙前

• 入伙檢查表（Inventory List）：詳列所有傢俬及設備狀況，雙方簽署
• 全屋照片及短片：包括牆壁、地板、廁所、廚房、每件傢俬，日期須可核實

離租時

• 交樓照片及短片：與入伙時同一角度對比拍攝
• 清潔收據：若有進行專業清潔
• 交鑰匙確認：以WhatsApp或書面確認交鑰匙日期

溝通紀錄

• 所有與房東的 WhatsApp、電郵、短訊，尤其是涉及按金退還的對話
• 房東給出的任何扣減理由（截圖留存）

追討步驟

第一步：發出正式追討信

以書面（WhatsApp或電郵）清晰列明：

• 租約期滿日期
• 按金金額
• 要求於指定日期（建議14天內）退還
• 告知若未收到回覆將採取法律行動

範本：

你好，本人XXX，就[地址]租約，租期已於[日期]屆滿。本人要求房東於[14天後日期]前退還按金HK$[金額]。如未能如期退還，本人將向小額錢債審裁處提出申索。

第二步：若無回應，入稟小額錢債審裁處

追討金額在 HK$75,000以下的按金糾紛，可透過小額錢債審裁處提出申索。毋須律師，費用低廉。

入稟費用：

申索金額	入稟費
HK$3,000以下	HK$20
HK$3,001–HK$10,000	HK$50
HK$10,001–HK$50,000	HK$100
HK$50,001–HK$75,000	HK$200

申索時限： 自有權追討之日起 6年內（一般以租約期滿日計算）。

第三步：聆訊準備

• 整理所有證據並按時序排列
• 準備簡短的陳述：何時入住、租金、按金金額、交樓情況、房東扣減理由及你的反駁
• 攜帶原件及副本各一份
• 如有入伙及交樓照片，可列印或以平板電腦展示

常見問題

Q：房東一直不回覆怎辦？ 直接入稟，審裁處會向房東發出傳票，房東必須出席聆訊或提交書面回應。

Q：按金被扣了一部分，另一部分想追討可以嗎？ 可以。只需就被扣的部分提出申索，列明你認為不合理的扣減項目。

Q：租約列明「按金不退」條款，有效嗎？ 一般而言，若租客並無違約，此類條款可能被視為不公平合約條款而無效。建議尋求個案評估。

Q：房東稱單位有損毀但無法提供收據，我需要賠償嗎？ 房東有責任提供維修費用的收據或報價單作為證據。沒有書面證據，審裁處一般不會支持其主張。

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按金糾紛雖然煩人，但只要證據充分、程序正確，追回的機會相當高。若你不確定個案情況是否適合提出申索，可先作免費評估，了解清楚再決定。