按金糾紛追討全攻略：業主無理扣起按金點算好？

搬走那天，鑰匙交了、單位執得妥妥當當，滿心以為按金會如常退回——結果等來的卻是業主一句「單位有損毀」、「要扣清潔費」，甚至乾脆已讀不回。這種被拖住的感覺，相信不少香港租客都試過。

按金金額或許不算天文數字，但畢竟是自己真金白銀交出的錢，被無理扣起，難免又氣又無奈。好消息是：法律上你有明確的追討途徑，而且大部分情況毋須聘請律師。這篇文章會根據社區法律教育資訊中心（CLIC）、《業主與租客（綜合）條例》（第7章）及香港司法機構的公開資料整理：按金的法律性質、哪些扣減理由站得住腳、要準備什麼證據，以及由催款信到入稟審裁處的完整步驟——內容僅供程序參考，不構成法律意見。呢種「錢已經俾咗，對方就話有理由唔還」嘅局面，一樣出現喺其他消費糾紛——例如旅行社拒絕退還團費，都係靠事前保存好嘅證據去拆解對方嘅講法，可以參考旅行社取消行程退款指南了解相近嘅追討思路。

按金的法律性質與扣減原則

在糾纏於「邊個理由啱、邊個理由唔啱」之前，先弄清楚一件事：按金到底是什麼、業主憑什麼可以扣減，會讓你之後的追討站得更穩。

業主是否可以無理扣起按金？

按金（保證金）是租客根據租約向業主繳付的款項，通常為一至三個月租金，作用是保障業主在租客違約（例如拖欠租金或造成損毀）時，有一筆可動用的保證金。按金是否可以扣減、可以扣減多少，關鍵始終要看租約列明的條款——這正是CLIC反覆強調的一點：業主是否有權沒收按金、須否在追討額外損失時先行扣減已沒收的按金金額，均視乎個別租約有否明文規定，並非一概而論，一旦有爭議，往往要按個案事實判斷。

不過，有一項原則相對清晰：根據普通法及一般租約的默示條款，租客有責任以「像一個租客般」（tenant-like manner）使用單位，但「正常耗損」（fair wear and tear）獲豁免。換言之，業主不能單憑「單位用過會舊」就扣起全部按金；扣減必須對應租客違反租約或造成的實質損失，而非泛泛而談的「感覺唔新淨」。

業主拖住不退按金，有沒有時限規管？

香港法例並無為按金退還設下劃一的時限；何時退還，主要視乎租約條款，一般理解為租客履行完租約責任（交回鑰匙、單位狀況符合租約要求）後的合理時間內完成。若租約沒有訂明具體日數，越早以書面（WhatsApp、電郵）向業主確認交樓日期及要求退款期限，日後追討時的證據就越充分。

什麼扣減理由合理？正常耗損與實質損毀

以下是租客最常遇到的扣減理由，以及在一般原則下是否站得住腳：

業主提出的理由	是否站得住腳
牆身輕微油漆脫落、褪色	一般屬正常耗損，不可扣
地板、傢俬有輕微刮痕	一般屬正常耗損，不可扣
租客自行鑽孔掛畫留下孔洞	視乎租約條款及損毀程度，未必全數可扣
傢俬電器有明顯非正常損毀	可扣，但業主須提供維修或更換費用的證據
拖欠最後一期租金	可扣，前提是租約列明按金可用作抵租
清潔費	只有租約明文規定交樓時須經專業清潔，才可扣
「感覺不乾淨」但無具體損毀證據	不可接受，業主須提出實質證據

什麼情況才算「正常耗損」？

簡單來說，只要是單位及傢俬因時間及正常使用而自然出現的老化，都應被業主合理接受，例如牆身輕微褪色、地板細微刮痕、插頭輕微氧化，均屬此類。而按CLIC的說明，業主一般只可要求將「業主的固定裝置」（例如冷氣機、電器、門窗）回復至合理狀況，或按其折舊後的價值要求賠償——而非以全新價錢計算損失。至於租客自行加裝或改動的部分（例如自行油漆、鑽孔），由於牽涉個人喜好及是否已在租約列明，情況會較為複雜，需要按個別租約條款判斷。

追討前必須準備的證據

證據是成敗關鍵。以下文件越齊全，追討時的說服力就越高。

沒有做入伙檢查表，還可以追討按金嗎？

可以，但缺乏對比證據，會令舉證難度大增——尤其是業主聲稱單位有損毀時，你將難以反駁。理想的證據組合包括：

入伙前：

• 入伙檢查表（Inventory List）：詳列所有傢俬及設備狀況，雙方簽署確認
• 全屋相片及短片：包括牆壁、地板、廁所、廚房及每件傢俬，日期須可核實

離租時：

• 交樓相片及短片：與入伙時同一角度對比拍攝，是最直接的證據
• 清潔收據：若有進行專業清潔
• 交鑰匙確認：以WhatsApp或書面確認交鑰匙日期

溝通紀錄：

• 與業主往來的所有 WhatsApp、電郵、短訊，尤其涉及按金退還的對話
• 業主提出的任何扣減理由（截圖留存）

證人陳述書應該怎樣分段、文件要不要編頁碼、相片有沒有提交格式的要求，這些細節同樣會影響審裁官的採信程度，可參考入稟前準備證據指南。

追討步驟：由催款信到入稟審裁處

一定要入稟才能追討按金嗎？

不一定。很多時候，一封清楚列明租約期滿日期、按金金額及還款期限的正式追討信，已足以讓業主意識到你是認真的，未必需要走到入稟這一步。差餉物業估價署亦設有免費的業主與租客諮詢及調解服務（設於土地審裁處及五個民政事務處），可以先行了解調解的可能性。但如果業主已讀不回，或已明確拒絕退還，及早入稟反而更穩妥。

第一步：發出正式追討信

以書面（WhatsApp或電郵）清晰列明租期屆滿日期、按金金額、要求退還的限期（建議14天內），以及若未獲回覆將採取的行動。催款信的具體字眼要點、語氣拿捏，以及對方不回應後如何銜接入稟程序，可參考催款信範本及寫法。

第二步：若無回應，入稟小額錢債審裁處

追討金額在 HK$75,000以下的按金糾紛，可循小額錢債審裁處完全指南所述的程序提出申索，毋須律師，費用低廉。

如果你想先了解按金糾紛在實務上如何處理，可參考我們整理的按金糾紛追討個案說明；若你不想自己由頭研究表格與程序，也可以看看代辦入稟服務包括甚麼、收費如何計算。

入稟小額錢債審裁處的費用與時間表

小額錢債審裁處根據《小額錢債審裁處條例》（第338章）處理不超過 HK$75,000（2018年12月3日起生效的上限）的金錢申索，按金糾紛屬於基於租約（合約）而產生的金錢申索，正正落在其受理範圍之內。

追討按金要多少入稟費？

入稟費按申索金額分為四級，由香港司法機構公布：

申索金額	入稟費
HK$5,000 或以下	HK$20
HK$5,001–HK$25,000	HK$40
HK$25,001–HK$50,000	HK$70
HK$50,001–HK$75,000	HK$120

入稟程序需要親自填妥並遞交「表格1」（申索書標題：一般表格）及「表格2」（申索書），並繳付入稟費，沒有網上遞交這回事。表格2要如何列明按金金額、扣減爭議及計算方式，並附上五個最常見的填寫錯誤，可參考小額錢債入稟狀填寫教學。遞交後，首次聆訊一般會安排在入稟日期起計 60 天內。

至於申索時限，追討按金一般被視為基於租約（合約）的申索，受《時效條例》（第347章）規範；穩妥起見，入稟前最好就自己的個案查清楚適用時效，而不是隨便套用一個籠統的年期。

聆訊準備要點

• 整理所有證據並按時序排列，附上入伙及交樓的對比相片
• 準備簡短的陳述：何時入住、租金及按金金額、交樓情況、業主的扣減理由及你的反駁
• 攜帶原件及副本各一份
• 如有入伙及交樓相片，可列印或以平板電腦展示對比