按金纠纷追讨全攻略：业主无理扣起按金点算好？

搬走那天，钥匙交了、单位执得妥妥当当，满心以为按金会如常退回——结果等来的却是业主一句「单位有损毁」、「要扣清洁费」，甚至干脆已读不回。这种被拖住的感觉，相信不少香港租客都试过。

按金金额或许不算天文数字，但毕竟是自己真金白银交出的钱，被无理扣起，难免又气又无奈。好消息是：法律上你有明确的追讨途径，而且大部分情况毋须聘请律师。这篇文章会根据社区法律教育资讯中心（CLIC）、《业主与租客（综合）条例》（第7章）及香港司法机构的公开资料整理：按金的法律性质、哪些扣减理由站得住脚、要准备什么证据，以及由催款信到入禀审裁处的完整步骤——内容仅供程序参考，不构成法律意见。呢种「钱已经俾咗，对方就话有理由唔还」嘅局面，一样出现喺其他消费纠纷——例如旅行社拒绝退还团费，都系靠事前保存好嘅证据去拆解对方嘅讲法，可以参考旅行社取消行程退款指南了解相近嘅追讨思路。

按金的法律性质与扣减原则

在纠缠于「边个理由啱、边个理由唔啱」之前，先弄清楚一件事：按金到底是什么、业主凭什么可以扣减，会让你之后的追讨站得更稳。

业主是否可以无理扣起按金？

按金（保证金）是租客根据租约向业主缴付的款项，通常为一至三个月租金，作用是保障业主在租客违约（例如拖欠租金或造成损毁）时，有一笔可动用的保证金。按金是否可以扣减、可以扣减多少，关键始终要看租约列明的条款——这正是CLIC反复强调的一点：业主是否有权没收按金、须否在追讨额外损失时先行扣减已没收的按金金额，均视乎个别租约有否明文规定，并非一概而论，一旦有争议，往往要按个案事实判断。

不过，有一项原则相对清晰：根据普通法及一般租约的默示条款，租客有责任以「像一个租客般」（tenant-like manner）使用单位，但「正常耗损」（fair wear and tear）获豁免。换言之，业主不能单凭「单位用过会旧」就扣起全部按金；扣减必须对应租客违反租约或造成的实质损失，而非泛泛而谈的「感觉唔新净」。

业主拖住不退按金，有没有时限规管？

香港法例并无为按金退还设下划一的时限；何时退还，主要视乎租约条款，一般理解为租客履行完租约责任（交回钥匙、单位状况符合租约要求）后的合理时间内完成。若租约没有订明具体日数，越早以书面（WhatsApp、电邮）向业主确认交楼日期及要求退款期限，日后追讨时的证据就越充分。

什么扣减理由合理？正常耗损与实质损毁

以下是租客最常遇到的扣减理由，以及在一般原则下是否站得住脚：

业主提出的理由	是否站得住脚
墙身轻微油漆脱落、褪色	一般属正常耗损，不可扣
地板、家私有轻微刮痕	一般属正常耗损，不可扣
租客自行钻孔挂画留下孔洞	视乎租约条款及损毁程度，未必全数可扣
家私电器有明显非正常损毁	可扣，但业主须提供维修或更换费用的证据
拖欠最后一期租金	可扣，前提是租约列明按金可用作抵租
清洁费	只有租约明文规定交楼时须经专业清洁，才可扣
「感觉不干净」但无具体损毁证据	不可接受，业主须提出实质证据

什么情况才算「正常耗损」？

简单来说，只要是单位及家私因时间及正常使用而自然出现的老化，都应被业主合理接受，例如墙身轻微褪色、地板细微刮痕、插头轻微氧化，均属此类。而按CLIC的说明，业主一般只可要求将「业主的固定装置」（例如冷气机、电器、门窗）回复至合理状况，或按其折旧后的价值要求赔偿——而非以全新价钱计算损失。至于租客自行加装或改动的部分（例如自行油漆、钻孔），由于牵涉个人喜好及是否已在租约列明，情况会较为复杂，需要按个别租约条款判断。

追讨前必须准备的证据

证据是成败关键。以下文件越齐全，追讨时的说服力就越高。

没有做入伙检查表，还可以追讨按金吗？

可以，但缺乏对比证据，会令举证难度大增——尤其是业主声称单位有损毁时，你将难以反驳。理想的证据组合包括：

入伙前：

• 入伙检查表（Inventory List）：详列所有家私及设备状况，双方签署确认
• 全屋相片及短片：包括墙壁、地板、厕所、厨房及每件家私，日期须可核实

离租时：

• 交楼相片及短片：与入伙时同一角度对比拍摄，是最直接的证据
• 清洁收据：若有进行专业清洁
• 交钥匙确认：以WhatsApp或书面确认交钥匙日期

沟通纪录：

• 与业主往来的所有 WhatsApp、电邮、短讯，尤其涉及按金退还的对话
• 业主提出的任何扣减理由（截图留存）

证人陈述书应该怎样分段、文件要不要编页码、相片有没有提交格式的要求，这些细节同样会影响审裁官的采信程度，可参考入禀前准备证据指南。

追讨步骤：由催款信到入禀审裁处

一定要入禀才能追讨按金吗？

不一定。很多时候，一封清楚列明租约期满日期、按金金额及还款期限的正式追讨信，已足以让业主意识到你是认真的，未必需要走到入禀这一步。差饷物业估价署亦设有免费的业主与租客咨询及调解服务（设于土地审裁处及五个民政事务处），可以先行了解调解的可能性。但如果业主已读不回，或已明确拒绝退还，及早入禀反而更稳妥。

第一步：发出正式追讨信

以书面（WhatsApp或电邮）清晰列明租期届满日期、按金金额、要求退还的限期（建议14天内），以及若未获回复将采取的行动。催款信的具体字眼要点、语气拿捏，以及对方不回应后如何衔接入禀程序，可参考催款信范本及写法。

第二步：若无回应，入禀小额钱债审裁处

追讨金额在 HK$75,000以下的按金纠纷，可循小额钱债审裁处完全指南所述的程序提出申索，毋须律师，费用低廉。

如果你想先了解按金纠纷在实务上如何处理，可参考我们整理的按金纠纷追讨个案说明；若你不想自己由头研究表格与程序，也可以看看代办入禀服务包括甚么、收费如何计算。

入禀小额钱债审裁处的费用与时间表

小额钱债审裁处根据《小额钱债审裁处条例》（第338章）处理不超过 HK$75,000（2018年12月3日起生效的上限）的金钱申索，按金纠纷属于基于租约（合约）而产生的金钱申索，正正落在其受理范围之内。

追讨按金要多少入禀费？

入禀费按申索金额分为四级，由香港司法机构公布：

申索金额	入禀费
HK$5,000 或以下	HK$20
HK$5,001–HK$25,000	HK$40
HK$25,001–HK$50,000	HK$70
HK$50,001–HK$75,000	HK$120

入禀程序需要亲自填妥并递交「表格1」（申索书标题：一般表格）及「表格2」（申索书），并缴付入禀费，没有网上递交这回事。表格2要如何列明按金金额、扣减争议及计算方式，并附上五个最常见的填写错误，可参考小额钱债入禀状填写教学。递交后，首次聆讯一般会安排在入禀日期起计 60 天内。

至于申索时限，追讨按金一般被视为基于租约（合约）的申索，受《时效条例》（第347章）规范；稳妥起见，入禀前最好就自己的个案查清楚适用时效，而不是随便套用一个笼统的年期。

聆讯准备要点

• 整理所有证据并按时序排列，附上入伙及交楼的对比相片
• 准备简短的陈述：何时入住、租金及按金金额、交楼情况、业主的扣减理由及你的反驳
• 携带原件及副本各一份
• 如有入伙及交楼相片，可列印或以平板电脑展示对比