楼上单位出租后才渗水，该追究业主还是租客？

楼下单位天花渗水，一查源头原来喺楼上——但楼上单位原来租咗畀人，业主根本冇住喺度。呢个时候，好多苦主第一个反应系去信业主，但业主未必肯应，甚至反问：「间屋而家有人租紧，关我咩事，你去揾𠮶个租客啦。」

呢种情况同一般楼上渗水唔一样：本网其他渗水文章讲嘅，要么系业主自住单位渗落楼下（楼上私人单位渗水点追讨），要么系你自己嘅业主对你负嘅维修责任（天花渗水三年后成功追回维修费嘅个案）。但呢篇文讲嘅，系你同楼上单位𠮶个业主同租客都冇租约关系——你系第三方街坊，要自己谂清楚应该追边个。

楼上单位有人住紧，渗水责任点解特别难搞？

一般楼上渗水，源头同责任人通常都几直接：业主自己住紧，渗水多数同佢自己嘅管道、装修有关。但楼上单位一旦租咗畀人，情况就分做两层：业主唔喺度住，未必第一时间知道单位有问题；租客日日用紧个单位，但佢同你之间冇任何合约关系，佢会唔会理你都系未知数。

呢种「业主唔知情、租客唔认头」嘅局面，令好多受影响嘅住户卡喺中间——连应该去信边个都未搞清楚，就已经浪费咗好多时间。

责任睇边个知情又冇处理，唔系睇边个层楼高

香港法律入面，渗水呢类滋扰嘅民事责任，并唔系自动跟业权或者楼层去分，而系要睇边个对渗水源头「知情」——即系实际知道，或者以合理谨慎程度应该知道——但又冇喺合理时间内采取行动处理。社区法网（Family CLIC）就讲得好清楚：申索人要证明渗水源头嚟自被告嘅单位，而且被告已经知情（实际知悉或者推定知悉）但冇喺合理时间内补救，先至需要负责早前嘅损失；如果对方一收到你投诉就已经跟进，佢喺收到投诉之前嘅损失通常唔使负责。

呢个原则套用落嚟，业主同租客边个要孭镬，其实要分开睇：

情况	一般责任谁属
源头系楼上单位嘅喉管老化、结构性防水失效（业主应该知道，租客只系使用者）	通常系业主
租客自己疏忽——例如放喉唔理、私自改动喉管、长期唔通知业主漏水	通常系租客
业主同租客都知情，但双方一直互相推搪冇跟进	两者都可能要负责，视乎边个嘅不作为导致损失延续

中原测量师行一篇专讲出租单位爆水管嘅文章都提到，责任要睇租约点写、同埋源头系咪自然老化定系人为损坏，先至可以判断业主定租客要孭；另一篇专门讲渗水法律嘅指南亦都指出，责任唔系按楼层高低决定，而系要视乎渗水源头、物业权责，同边一方有法律责任先可以判断——业主、租客定系两者一齐孭，都要逐个案睇清楚先可以判断。

查得到业主，未必查得到租客系边个

就算你已经搞清楚原则上边个要孭镬，第三方街坊仲有一个现实难题：你连楼上单位而家住紧边个都未必知。土地注册处嘅查册服务，得返显示物业嘅登记业主资料（包括姓名、业权纪录），并唔会显示单位现正租咗畀边个，因为租客本身唔系注册业权嘅一部分。

咁即系话，如果你想直接揾租客理论，好多时查册都帮唔到你。实务上比较稳阵嘅做法，系将信件同投诉一并寄畀「业主／占用人」（The Owner/Occupier），或者透过大厦管理处、业主立案法团转交，等实际居住嘅租客都收到通知——呢个做法同时解决咗「知情」呢个关键条件：一旦你有纪录证明你已经通知咗业主同单位嘅占用人，之后对方就好难再讲唔知情。

分唔清源头？联合办事处新程序点帮到你

单凭肉眼睇渗水位置，好多时判断唔到源头真正喺边、又算唔算「业主应该知情」嘅结构性问题。呢个时候可以向屋宇署及食物环境卫生署联合办事处举报（致电1823或者网上递交），由专业人员实地调查。

联合办事处喺一般情况下会喺收到举报后嘅6个工作天内联络举报人，并安排人员到现场视察、进行系统性嘅非破坏性测试嚟确定源头。由2026年7月16号起，联合办事处引入红外线热像分析，配合原有嘅电子含水量探测，简单个案最快可以喺收到举报后大约14个工作天内，向怀疑渗水单位发出「建议维修通知」，比旧机制快大约57个工作天；收到通知嘅业主有28日时间自行检验同完成维修。如果业主逾期仍未处理，联合办事处会进行第二、三阶段嘅深入调查，其后可以发出「妨扰事故通知」，并向唔遵办嘅业主追收检验费用（一般约HK$17,000）。

要留意，联合办事处嘅角色始终系调查同跟进滋扰，并唔会判边个要赔你几多钱；佢嘅调查结果，包括边个单位收到「建议维修通知」，可以成为你日后追讨嘅重要证据，但索偿始终要你自己另外提出。

追讨前要准备嘅证据

无论最终系向业主定租客追讨，甚至两者一齐追，证据齐全先至有底气：

证据类型	建议做法
土地注册处查册纪录	证明楼上单位嘅登记业主身份，作为第一封信件嘅收件人依据
寄畀「业主／占用人」嘅书面通知	内容清楚讲明渗水情况同要求，并保留寄出纪录（作为对方「知情」嘅时间起点）
联合办事处调查结果／建议维修通知	保留正本及副本，尤其系指出源头同怀疑单位嘅部分
独立验楼师／水喉匠意见	判断源头究竟系结构性老化定系使用者自己嘅疏忽损坏
渗水位置相片／影片	由发现当日起持续记录，附日期时间，显示问题持续咗几耐
维修报价单（2–3份）	列明项目、物料及人工费用，方便计算索偿金额

证据要点如何整理成呈堂文件，可以参考小额钱债审裁处证据准备指南；如果想入禀前先发一封正式追讨信，格式可以参考追讨信（催款信）范本。同本网另一篇讲天台渗水责任分岔口嘅文章一样，呢类个案最终睇嘅都唔系边个讲得动听，而系你手上摆唔摆得出对方知情但冇跟进嘅纪录。

分唔清追边个？点样入禀小额钱债审裁处

如果业主同租客都拖延、互相推搪，而损失金额（连同已产生及预计损失）不超过HK$75,000，就可以考虑向小额钱债审裁处提出申索。

正式入禀前，建议先向业主同租客分别发出书面追讨信，清楚列明追讨金额同期限，并保留寄出纪录。若对方仍然置之不理，就可以亲身到审裁处登记处递交表格1及表格2、缴付入禀费正式入禀——入禀费按申索金额分四级：不超过HK$5,000收取HK$20；HK$5,001至HK$25,000收取HK$40；HK$25,001至HK$50,000收取HK$70；HK$50,001至HK$75,000收取HK$120（收费由附属法例订定，入禀前宜以司法机构最新公布为准）。

被告一栏，如果证据清晰指向单一一方（例如联合办事处嘅建议维修通知明确指向业主嘅结构性问题），就填该方姓名；如果证据显示业主同租客都可能有责任，或者你仲未能确定边个先系真正源头，可以将两者一齐列为共同被告，交由审裁官视乎双方证据判断责任谁属同比例。如果你想有人陪你由查册、发信到入禀每一步一齐行一次，可以了解下代办入禀服务实际包咗边啲步骤、大概点收费；就算你已经清楚自己更似边一种渗水纠纷，都可以睇返楼上渗水索偿嘅个案处理方法做参考。

要留意，一般涉及财物损毁嘅民事申索，时效为诉讼因由产生之日起计6年内提出，所以宜尽早保留证据、及早行动。就算胜诉，判决都唔会自动执行，对方仍未跟进嘅话，你需要主动申请扣押令状——详情可以参考判决后如何执行小额钱债裁决。