天花板渗水三年未获赔偿，入禀后成功追回维修费

个案背景

当事人是沙田一个屋苑的租客，一家三口，租了将近三年。

问题从入伙后几个月开始：客厅天花板角落出现一片水渍。他拍了照片，用 WhatsApp 发给业主。业主回得很快——「知道了，我找人看看」。

之后三年，同一句话出现了超过三十次。水渍由一片变成半幅天花板，墙面油漆起泡、剥落，接着发霉；沙发和一个木柜先后被泡到变形。而「找人看看」自始至终没有变成任何一次实际维修。

到租客终于决定不再等的时候，他手上已经累积了三年的照片、三年的对话，以及三张维修报价单：墙面翻新 HK$8,200、家具损毁 HK$6,300、清洁费 HK$4,000，合共 HK$18,500。

业主一直说「会找人看看」，拖了三年，还追得回来吗？

这是租客问得最多的一个问题，而很多人问的时候，心里其实已经觉得追不回来——因为「他又没说不管，他说过会处理的」。

答案和直觉相反：业主每一次答应，都是你的证据，不是他的挡箭牌。

一句「我找人看看」同时做了两件事。第一，他承认了有问题存在，也承认了他知道。第二，他在时间轴上钉下一个日期。单独一句没有多少份量；三年、三十几句放在一起按日期排好，拼出来的就不再是「业主不知情」，而是一条清清楚楚的「知道了多久、做了多少」的时间轨迹。

你手上有的东西	能证明的事	为什么重要
按日期排列的渗水照片	问题一直存在，而且在恶化	单独一张照片只证明「有漏水」；一叠照片证明「一直没有人处理」
业主回复「知道了／在找人」	业主知情	由「他不知道」变成「他知道了三年」，是两宗完全不同的案
每次通知和回复的日期	业主拖了多久	拖延的长度，本身就是一个事实
三张独立维修报价单	损失金额怎么算出来	一个总数是开价；逐项报价单是算得回来的账
被泡坏家具的照片和单据	损失真实存在	没有照片和单据的损失，实务上很难计算在内

小额钱债审裁处的聆讯以不拘形式进行，诉讼各方亦不可以由律师代表出庭，所以审裁官看的是你拿得出什么记录，不是你懂不懂用法律术语。想知道由通知业主、保存证据到入禀每一步实际怎么走，可以看渗水损失索偿指南；整个楼上渗水索偿的处理方法都在那一页。

我们如何协助

当事人找到我们的时候，照片和对话都有，但散落在三年的相册和聊天记录里，不知道怎样变成一份审裁官看得明白的文件。

步骤	我们做了什么
第一步	从三年的相册中抽出同一角落、同一角度的照片，按日期排成一条看得见的恶化时序
第二步	从 WhatsApp 对话中逐句抽出业主的回复，配上每次通知的日期，整理成一张「通知—回复—有无跟进」对照表
第三步	把损失拆成墙面、家具、清洁三项，各自取独立报价／单据，不以一个总数开价
第四步	整理申索陈述书，把重点由「楼上哪根水管爆裂」改为「业主知情三年而未有处理」
第五步	与当事人预演聆讯提问，尤其是怎样回应「是楼上的问题，与我无关」这个抗辩

这宗个案的胜负关键，是业主自己发出的讯息

聆讯当天，业主的抗辩是大家都猜得到的那一句：水源在楼上单位，与他无关，他自己也是受害者。

这个抗辩输在一个地方——他不是在应对漏水，他是在应对租客。

租客拿出来的不是一份工程报告，而是一张时间表：哪天通知、业主哪天回了什么、之后有没有任何人上门。三年之内，通知超过三十次，回复超过三十次，实际维修零次。楼上单位哪根水管出问题，在这张表上完全没有出现过，因为租客根本没有打算证明这一点。

你租房的对手方是你的业主，不是楼上。 业主和楼上之间怎么争执，是他们两个之间的事，不会因为他自己也生气，就让他对租客的承诺消失。

这里有一点要说清楚，因为很多租客想错了：香港没有一条法例规定业主一定要替你维修。 差饷物业估价署说明，《业主与租客（综合）条例》除了适用于「分间单位」的规管租赁有几项强制条款之外，并没有条文规管维修责任，维修由业主与租客自行在租约中议定。所以这类申索真正站得住脚的地方，不是「法律规定他要修」，而是他自己说过会修、你通知过他、他没有做——而通知，正正就是启动责任的那一步。

很多人以为投诉了政府就会有赔偿

这个误解几乎每宗渗水个案都会遇到，而且会让人白等几个月。

食物环境卫生署和屋宇署的联合办事处，是处理楼宇渗水举报的「一站式」窗口，打 1823 就能找到它。但它的法定角色，是根据《公众卫生及市政条例》（第 132 章）减除渗水造成的卫生妨扰——也就是找源头、发妨扰事故通知、要求限期修好。食环署自己说得很直白：

必要时聘请建筑和法律顾问，根据大厦公契内容要求负责人士停止渗水，甚至提出索偿。

换句话说，索偿是另一条路，要你自己走。 联合办事处不会裁定谁赔你多少。

还有两点很多人不知道，而且会让人白等：

• 由雨水经天台、平台、露台、外墙或窗户引致的渗漏，以及供水管道破损引致的渗水，正常情况下不构成公共卫生妨扰，联合办事处不会引用第 132 章执法。
• 如果验出的含水量低于 35%，联合办事处不会再继续深入调查。

所以「等政府查完再说」这个想法，很可能等到的是一封说不跟进的信，而不是一笔赔偿。在这宗个案里，租客最后拿回钱的路径，自始至终都是民事索偿。

⚠️ 这一段说的是政府部门的职能与限制，不是法律意见。你个案的责任谁属，要看你的租约怎么写和实际情况；我们不是律师行。

审讯结果

聆讯当天，业主承认收过租客的通知，也未能提出任何一次实际维修或委派工程人员上门的记录。审裁官接纳三项损失均有独立报价或单据支持。

项目	结果
裁决	租客胜诉
判付金额	HK$18,500（墙面 HK$8,200、家具 HK$6,300、清洁 HK$4,000）
讼费	由业主承担
由入禀到裁决	约两个半月
之后	业主依裁决期限付款，无须再进入强制执行程序

入禀费方面，按司法机构公布的收费表，申索额在 HK$5,000 以上、HK$25,000 以下的，入禀费是 HK$40。要留意的是，即使胜诉，你在小额钱债案件中付过的律师费是讨不回来的——所以这类案件通常不会聘请律师（审裁处本身亦不准律师代表出庭）。

关键成功因素

• 同一角落、同一角度，拍了整整三年：可比较的照片才能显示恶化；随手乱拍的照片只是一堆水渍。
• 保留原始对话，不作转述：业主每一句「在找人」都是他知情的证据，转述就失去了这个效力。
• 损失拆项，逐项有单据：三张独立报价单，比一个 HK$18,500 的总数稳妥得多。
• 弄清楚对手是谁：申索针对业主的不作为，不是去证明楼上哪根水管爆裂——后者根本不是租客要承担的举证责任。

同类个案为什么不一样

本网另一宗租客追回被扣起的按金表面上相似——同样是租客对业主，同样是在审裁处拿回钱。但两宗要证明的东西完全不同：

	这一宗（渗水损失）	按金个案
争议关于	业主答应过处理但三年没有做	业主扣起了一笔他已经收下的钱
钱在哪里	在租客那边花了出去，要追回来	一直在业主手上，要他交回来
要证明的重点	业主知情、拖延，以及损失金额怎么算	扣款有没有合理理由和单据支持
最有用的证据	三年的照片时序和业主的回复	交房照片、入伙照片和扣款清单
常见误区	以为要先证明楼上哪根水管爆裂	以为业主口头说一句就可以扣

如果你的问题是「业主不肯退还按金」，看那一宗会更实用；如果你的问题是「家里一直漏，业主一直说会处理」，那这一宗就是你的情况。