业主称「有东西损坏」扣起两个月按金，最终追回 HK$22,200

个案背景

当事人租住港岛一个住宅单位，为期两年，月租 HK$12,000，租约开始时缴付了两个月按金，合共 HK$24,000。

租约期满，他没有拖欠，准时收拾、清洁、交还单位和钥匙。交还那天他做了一件事——拿着手机，逐间房拍照：客厅、卧室、浴室、厨房，连墙脚和花洒都拍下来。拍完，WhatsApp 给业主一句「单位和钥匙已经交还」，业主回了「收到钥匙」。

三个星期后，业主的信息来了：墙面有刮痕，浴室花洒损坏，维修费「差不多用完」，按金一分不退。

没有报价单，没有收据，没有照片。只有两句话，和一个结论。

业主只是口头说「有东西损坏」，没有单据没有报价，他扣得了整笔按金吗？

这是大部分租客卡住的地方：业主一口咬定有损坏，租客觉得没有，两个人各说各话，好像无从争起。

但按金不是一笔「业主说了算」的钱。它的法律作用是填补实际损失——业主想扣，就要指得出扣哪一项、值多少钱。这件事一拆开，整宗案件就由「谁声音大」变成「谁拿得出凭证」。

当事人手上有的，恰好就是另一边没有的：

证据	证明了什么	为什么在这宗案件里重要
交还当日逐间房的照片	交还那一刻，单位实际是什么状况	业主说「墙面有刮痕」，照片显示是轻微、分散的使用痕迹，不是损坏
「收到钥匙」的 WhatsApp	照片是哪一天拍的，以及业主从哪一天开始接管单位	没有这一句，对方可以说照片是早几个星期拍的；有了，时间点就锁死
业主自己写下的扣款理由	他主张的损坏范围，只有两项	开庭当天他想再加项目已经加不了——范围是他自己封的
两年前签的租约	按金金额、可扣款条文怎样写	扣款权来自租约条文，而不是来自业主的口头主张

租客要证明的不是「房子完美无瑕」，而是「业主主张的损坏，他自己都证明不了」。这个分别，就是整宗案件的重心。整个按金纠纷追讨的处理流程、成本和时间表，都在那一页。

我们如何协助

步骤	我们做了什么	对案件的作用
1. 整理交还记录	把几十张照片按房间、按时序排好，逐张标明位置	由一堆手机照片变成一份审裁官十分钟看得完的记录
2. 对齐租约条文	翻回租约里按金和交还的条文，圈出业主可扣与不可扣的范围	把争议由「你觉得坏了」拉回到「这份合约怎么写」
3. 分类扣款项目	把业主的两项主张逐项分开，标明哪一项属正常耗损、哪一项需要对方举证	不再笼统地说「我不同意」，而是逐项回应
4. 入禀文件准备	Form 1 和 Form 2 清楚列明按金金额、租约期、业主扣款理由和争议点	审裁官一翻卷就知道争什么，不必花时间厘清
5. 聆讯前准备	练习怎样按时序带审裁官看照片，以及怎样回应对方临场加项目	当事人自己出庭，不会被对方带乱

转折点：他说损坏了 HK$24,000，却只拿得出一张 HK$1,800 的单据

开庭当天，业主带了一份维修收据出庭。

金额：HK$1,800。

他在三个星期前主张「维修费差不多用完 HK$24,000」，在审裁处拿得出来的实质证明，是其中的十三分之一。余下的 HK$22,200 没有报价单、没有收据、没有维修前后照片——只有一句「有刮痕」。

审裁官看完当事人逐间房的交还照片，再看业主那张单据，裁定业主只可扣留 HK$1,800，命令退还 HK$22,200。

这一步不是当事人赢了一场辩论，而是两边的举证放在一起时，差距自己说话。

大部分租客不知道：「30 天才退按金」根本不是一条法例

很多业主会说一句「法例给我 30 天」。这句话在普通住宅或商铺租约里是没有根据的——香港根本没有一条法例，为一般租约的按金退还定下划一的日数。什么时候退，答案在租约条文，不在法例。

真正设有法定期限的，是分间单位（劏房）。自 2022 年 1 月 22 日起，《业主与租客（综合）条例》（第 7 章）第 IVA 部下的「规管租赁」订明，租客交还分间单位、并清缴欠款之后，业主须于 7 天内 免息退回按金。7 天，不是 30 天。所以业主口中那个「30 天」，既不是普通租约的规则（根本不存在），也不是分间单位那一条。

另一件容易被误导的事，是赔多少。即使真的有东西损坏，赔的通常也是折旧后的价值，而不是换全新那件的价钱。香港社区法网（CLIC）就交收事宜写得很直接：

一般而言，租客没有责任将物业「改善」至比租赁开始时更好状态的程度。此外，物业可能因老化和正常使用而导致的正常损耗是可以预计的，业主在交收时可能必须合理接受这些正常损耗。

换句话说，一个用了五年的花洒坏了，业主按全新的价钱来扣，本身就已经扣多了。这条界线怎样划，正常耗损与实际损坏的分别一文有逐类拆开讲；想看由催款到入禀的完整步骤，可以看租金按金追讨指南。

⚠️ 以上是一般法律资讯，不构成法律意见。每份租约的条文不同，个别情况请自行核实或寻求专业意见。

审讯结果

项目	结果
裁决	业主仅获准扣留有实质单据支持的 HK$1,800
判付金额	HK$22,200 退还当事人
讼费	入禀费由败诉一方承担（审裁官酌情决定，非自动判给）
由入禀到裁决	约 3 个月
之后	业主于裁决后依令付款，个案完结

关键成功因素

• 交还当日就拍照，而不是搬走之后才拍。 逐间房、同一天拍完，让整叠照片有一个确定的时间点。
• 一句「收到钥匙」，替整叠照片定了日期。 没有这句 WhatsApp，对方可以争辩照片什么时候拍，整叠证据的分量立刻打折。
• 要求业主用文字写下扣款理由。 他一写下「墙面刮痕」和「花洒损坏」，就等于自己封死了争议范围，临场加不了新项目。
• 把争议由感受拉回到举证。 不是争「房子干不干净」，而是问「你扣这一笔，单据在哪」。
• 接受可扣的那一部分。 当事人没有争那 HK$1,800。争一些对方证明得到的东西，只会拖低其余部分的可信度。

同类个案为什么不一样

同样是租客追业主，同样是 property 类个案，但天花板渗水三年未获赔偿那一宗的打法与这一宗相差很远：

	按金被扣（本个案）	天花板渗水索偿
钱在哪	已经在业主手上，租客要拿回来	尚未支付，租客要对方赔出来
谁要举证	业主——他主张有损坏，就要证明损坏和金额	租客——要证明业主知情、有责任却没有处理
证据重心	交还那一天的单一时间点	三年的时间轴，一路扩大的损坏
最有杀伤力的东西	对方拿不出单据	对方自己回复的「知道了、在找人」
时间	约 3 个月	约 2.5 个月

分别在于举证责任落在哪一边。按金争议里，钱已经在业主手上，他要交代为什么可以扣；渗水索偿里，钱还在业主口袋里没有出来，租客要多走几步去证明对方有责任。弄清楚自己属于哪一种，才知道应该收集哪一类证据。