业主否认签过代理协议，入禀后全数追回近两万佣金

个案背景

当事人是一名自雇地产代理，长期做大埔区的租务。

一名业主放租一个单位，双方签了一份订明格式的地产代理协议，条款很简单：成功租出，业主付佣金一个月租金，即 HK$19,800。

之后两个多星期，代理安排了多次看楼，每一次都是 WhatsApp 约时间、业主回覆「好」、看完再谈反应。最后一组租客愿意签，两年租约，业主与租客当面签妥，租客入伙。

租客入伙后第三天，代理发讯息问何时方便交收佣金。业主的回覆先是「你也只带过一次看楼而已，收这么多干什么」，接着几天之后升级成另一句：「我什么时候签过那份文件？」

当代理找到我们的时候，他手上其实什么都有：协议正本、几十段看楼对话、租约副本。他真正过不了的一关不是证据，而是一个念头——「他说没签过，我怎么证明他签过？」

业主否认签过协议，还说我做得少，追得回来吗？

这条问题里其实藏着两个不同的争议，很多代理把它们混在一起想，然后就觉得自己吃亏。拆开来看，两者的份量差很远。

第一个是「有没有资格追」，第二个才是「追多少」。 而「工作量够不够」这个说法，两个都不属于。

佣金金额由协议条款决定，法例并没有订明比率。协议写「成功租出，佣金为一个月租金」，触发条件就是租出了——不是带过多少次看楼。所以业主那句「你只带过一次」其实不是抗辩，而是议价。真正杀伤力大的是第二句：否认签署。因为它攻击的不是金额，而是你追讨权的根基。

你手上有的东西	能证明的事	为什么重要
订明格式代理协议正本	有一份双方签署、写明佣金条款的合约	没有这份文件，追讨就欠缺清晰的合约依据——这是整宗事情的根基
协议上的签署日期	服务是在协议之后才提供	次序对了，整份协议才站得稳
按日期排列的看楼对话	业主一直知情、一直有参与	一个说自己没签过协议的人，很难解释为什么他一直在回覆你的安排
两年租约副本	协议写明的触发条件已经达成	由「我做了很多事」变成「条件达成了」，是两种完全不同的说法
佣金计算方法（一个月租金）	金额从何而来	一个数字是开价；由协议条款算出来的数字是依据

小额钱债审裁处的聆讯以不拘形式进行，诉讼各方亦不可以由律师代表出庭，所以审裁官看的是你拿得出什么记录，不是你懂不懂用法律术语。想知道协议形式、佣金怎么算，以及争议双方各自可以怎样应对，可以看地产代理佣金争议指南；整个地产代理佣金追讨的处理方法都在那一页。

我们如何协助

代理找到我们的时候，最想做的是去证明「我做了很多事」。我们做的第一件事，是劝他不要走这条路。

步骤	我们做了什么
第一步	核对协议本身：是否订明格式、双方签名和日期是否齐全、佣金条款是否清楚、有效期有没有过
第二步	从 WhatsApp 抽出每次看楼的约定时间和业主回覆，排成一条由委托到签约的时间线
第三步	把申索重点由「工作量」改为「协议条款 + 触发条件已达成」，工作量的材料只留作旁证
第四步	整理申索陈述书，把金额直接连回协议条款（一个月租金 HK$19,800），不另行开价
第五步	与代理预演聆讯，重点练一个情境：对方当庭否认签署时，不要争辩，把协议和时间线交给审裁官

这宗事情的转捩点：不是去证明他签过，而是逼他解释

聆讯当天，业主照原本的说法走——不认识那份协议，签名不是他签的。

这个抗辩输在一个很朴素的地方：他要解释的东西，比代理要证明的东西多得多。

代理拿出的不是笔迹分析，而是一份协议加一条时间线：哪天签委托、哪天开始约看楼、业主哪天回覆了什么、哪天签租约、租客哪天入伙。时间线上每一格，业主自己都有份。

于是审裁官问的不再是「这个签名是不是你的」，而是：如果你从来没有委托过这位代理，为什么你连续两个多星期在回覆他安排的看楼？为什么你会出现在签约现场？业主答不上来，也没有传召任何证人。

一个否认，如果与你自己的行为记录对不上，它不会削弱对方的案情，而会削弱你自己的可信性。 这一点在审裁处尤其明显，因为程序不拘形式，审裁官会一直问到你回答为止。

很多代理不知道：地监局其实有一条裁定途径，但要对方肯走

这一点值得单独讲，因为它会替你省下时间，也会让你不至于白等。

除了入禀审裁处，佣金争议还有另一条路：地产代理监管局的裁定机制。根据《地产代理条例》（第 511 章）第 49 条连同相关规例，持牌代理与客户就佣金金额、计算方法或支付方式有争议时，可以把争议交由地监局裁定，裁定在区域法院登记后即具强制执行力。

但这条路有三道门要同时打开：

• 争议金额不超过 HK$300,000；
• 双方已经签订订明格式协议；
• 最关键的一道——双方同意交由地监局裁定。

地产代理监管局列明的其中两项条件，原文是：

双方已签订《地产代理条例》下订明的地产代理协议 … 双方同意将争议交给监管局裁定

换句话说，你可以主动提出，但对方不肯，这条路就打不开。 这宗个案里，业主连签过协议都否认，他自然不会同意走一条要先承认协议存在的路。所以代理没有在这里耗时间，直接以金钱申索入禀审裁处——申索额不超过 HK$75,000，这类争议走得通。

⚠️ 这一段讲的是两条程序的分别和适用条件，不是法律意见。你的情况应该走哪一条路，要看你的协议怎么写和实际情况；我们不是律师行。

审讯结果

聆讯当天，业主未能就签署提出任何合理解释，也没有提出任何一份文件显示他曾终止或否认过该份协议。审裁官接纳协议条款清楚，触发条件（成功租出）已经达成。

项目	结果
裁决	代理胜诉
判付金额	HK$19,800（协议订明：一个月租金）
讼费	由业主承担
由入禀到裁决	约六个星期
之后	业主依裁决期限付款，无须再进入强制执行程序

入禀费方面，按司法机构公布的收费表，申索额在 HK$5,000 以上、HK$25,000 以下的，入禀费是 HK$40。要留意的是，即使胜诉，你在小额钱债案件中付过的律师费是讨不回来的——所以这类案件通常不会请律师（审裁处本身亦不准律师代表出庭）。想知道入禀状实际怎么填，可以看小额钱债入禀状填写教学。

关键成功因素

• 一开始就签订明格式协议：这份文件不是手续，而是你追讨权的根基。没有它，后面几十段对话都撑不起一个清晰的合约依据。
• 保留原对话，不要转述：业主每一句「好，明天可以」都是他有份参与的记录；转述就失去了这个效力。
• 由「工作量」转到「触发条件」：协议写成功租出就付佣金，租约副本就回答完了。争工作量是跌进对方设定的战场。
• 看清楚地监局那条路走不走得通：它需要双方同意。对方明显不会同意的时候，早点转向入禀，省下来的是几个星期。

同类个案为什么不一样

本网另一宗自由设计师追回被拖欠的尾款表面上很像——同样是「我做完事，对方不付钱」。但两宗要证明的东西，几乎是相反的：

	这一宗（代理佣金）	设计师尾款个案
有没有正式合约	有，而且是法例订明格式	没有，只有报价电邮和 WhatsApp
主战场	对方否认签署	怎样证明一份没有签名的合约存在过
最有用的证据	协议正本 + 由委托到签约的时间线	对方收货后仍在使用你的成果
金额怎么定	协议条款直接写明（一个月租金）	由报价单和已交付范围推算
常见误区	以为要争「我做了多少工序」	以为没有合约就等于追不回来

如果你的情况是「我有签协议，但对方否认或者拖数」，这一宗就是你那一种；如果你根本没有签过任何文件，看设计师那一宗会更实用。