業主否認簽過代理協議，入稟後全數追回近兩萬佣金

個案背景

當事人係一名自僱地產代理，做開大埔區嘅租務。

一名業主放租一個單位，雙方簽咗一份訂明格式嘅地產代理協議，條款好簡單：成功租出，業主付佣金一個月租金，即係 HK$19,800。

之後兩個幾星期，代理安排咗多次睇樓，每一次都係 WhatsApp 約時間、業主覆「好」、睇完再講反應。最後一組租客肯簽，兩年租約，業主同租客當面簽妥，租客入伙。

租客入伙後第三日，代理發訊息問幾時方便交收佣金。業主嘅回覆先係「你都係得帶過一次睇樓啫，收咁多做乜」，跟住幾日之後升級成另一句：「我幾時簽過份嘢？」

到代理搵到我哋嗰陣，佢手上其實乜都有：協議正本、幾十段睇樓對話、租約副本。佢真正過唔到嘅一關唔係證據，係一個念頭——「佢話冇簽過，我點證明佢簽過？」

業主否認簽過協議，仲話我做嘢做得少，追唔追得返？

呢條問題入面其實藏住兩個唔同嘅爭議，好多代理將佢哋撈埋一齊諗，然後就覺得自己蝕底。拆開嚟睇，兩者嘅份量差好遠。

第一個係「有冇資格追」，第二個先係「追幾多」。 而「工作量夠唔夠」呢個講法，兩個都唔屬於。

佣金金額由協議條款決定，法例並冇訂明比率。協議寫「成功租出，佣金為一個月租金」，觸發條件就係租出咗——唔係帶過幾多次睇樓。所以業主嗰句「你只帶過一次」其實唔係抗辯，係議價。真正殺傷力大嘅係第二句：否認簽署。因為佢攻擊嘅唔係金額，係你追討權嘅根基。

你手上有嘅嘢	證明到嘅嘢	點解重要
訂明格式代理協議正本	有一份雙方簽署、寫明佣金條款嘅合約	冇呢份嘢，追討就欠缺清晰嘅合約依據——呢個係整單嘢嘅根基
協議上嘅簽署日期	服務係喺協議之後先提供	次序啱，成份協議先企得穩
按日期排嘅睇樓對話	業主一路知情、一路有參與	一個話自己冇簽過協議嘅人，好難解釋點解佢一直喺度覆你安排
兩年租約副本	協議寫嘅觸發條件已經達成	由「我做咗好多嘢」變成「條件達成咗」，係兩種完全唔同嘅說法
佣金計算方法（一個月租金）	金額點嚟	一個數字係開價；由協議條款計出嚟嘅數字係依據

小額錢債審裁處嘅聆訊以不拘形式進行，訴訟各方亦不可以由律師代表出庭，所以審裁官睇嘅係你擺得出咩紀錄，唔係你識唔識用法律字眼。想知協議形式、佣金點計、以及爭議兩邊各自可以點應對，可以睇地產代理佣金爭議指南；成個地產代理佣金追討嘅處理方法都喺嗰版。

我們如何協助

代理搵到我哋嗰陣，最想做嘅係去證明「我做咗好多嘢」。我哋做嘅第一件事，係叫佢唔好行呢條路。

步驟	我哋做咗啲乜
第一步	核對協議本身：係咪訂明格式、雙方簽名同日期齊唔齊、佣金條款寫得清唔清楚、有效期有冇過
第二步	由 WhatsApp 抽出每次睇樓嘅約時間同業主回覆，排成一條由委託到簽約嘅時間線
第三步	將申索重點由「工作量」改為「協議條款 + 觸發條件已達成」，工作量嘅材料只留作旁證
第四步	整理申索陳述書，把金額直接連返協議條款（一個月租金 HK$19,800），唔另行開價
第五步	同代理預演聆訊，重點練一個情境：對方當庭否認簽署時，唔好爭辯，交返份協議同時間線畀審裁官

呢單嘢嘅轉捩點：唔係去證明佢簽過，係逼佢解釋

聆訊當日，業主照原本嘅講法行——唔認識份協議，簽名唔係佢簽。

呢個抗辯輸喺一個好樸素嘅地方：佢要解釋嘅嘢，比代理要證明嘅嘢多好多。

代理擺出嘅唔係筆跡分析，係一份協議加一條時間線：邊日簽委託、邊日開始約睇樓、業主邊日覆咗乜、邊日簽租約、租客邊日入伙。時間線上每一格，業主自己都有份。

於是審裁官問嘅唔再係「呢個簽名係咪你」，而係：如果你從來冇委託過呢位代理，點解你連續兩個幾星期喺度回覆佢安排嘅睇樓？點解你會出現喺簽約現場？業主答唔到，亦冇傳召任何證人。

一個否認，如果同你自己嘅行為紀錄對唔上，佢唔會削弱對方嘅案，佢會削弱你自己嘅可信性。 呢一點喺審裁處尤其明顯，因為程序不拘形式，審裁官會直接問到你答為止。

好多代理唔知：地監局其實有條裁定路，但要對方肯行

呢一點值得單獨講，因為佢會慳到你時間，亦會令你唔好白等。

除咗入稟審裁處，佣金爭議仲有另一條路：地產代理監管局嘅裁定機制。根據《地產代理條例》（第 511 章）第 49 條連同相關規例，持牌代理同客戶就佣金金額、計算方法或支付方式有爭議時，可以將爭議交由地監局裁定，裁定喺區域法院登記後即具強制執行力。

但呢條路有三度門要同時開：

• 爭議金額不超過 HK$300,000；
• 雙方已經簽訂訂明格式協議；
• 最關鍵嗰度——雙方同意交由地監局裁定。

地產代理監管局列明嘅其中兩項條件，原文係：

雙方已簽訂《地產代理條例》下訂明的地產代理協議 … 雙方同意將爭議交給監管局裁定

換句話講，你可以主動提出，但對方唔肯，呢條路就係開唔到。 呢宗個案入面，業主連簽過協議都否認，佢自然唔會同意行一條要先承認協議存在嘅路。所以代理冇喺度耗時間，直接以金錢申索入稟審裁處——申索額不超過 HK$75,000，呢類爭議行得通。

⚠️ 呢一段講嘅係兩條程序嘅分別同適用條件，唔係法律意見。你單嘢應該行邊條路，要睇你份協議點寫同實際情況；我哋唔係律師行。

審訊結果

聆訊當日，業主未能就簽署提出任何合理解釋，亦冇提出任何一份文件顯示佢曾終止或否認過該份協議。審裁官接納協議條款清楚，觸發條件（成功租出）已經達成。

項目	結果
裁決	代理勝訴
判付金額	HK$19,800（協議訂明：一個月租金）
訟費	由業主承擔
由入稟到裁決	約六個星期
之後	業主依裁決期限找數，毋須再入強制執行程序

入稟費方面，按司法機構公布嘅收費表，申索額喺 HK$5,000 以上、HK$25,000 以下嘅，入稟費係 HK$40。要留意嘅係，就算勝訴，你喺小額錢債案件中付過嘅律師費係討唔返嘅——所以呢類案通常唔會請律師（審裁處本身亦不准律師代表出庭）。想知張入稟狀實際點填，可以睇小額錢債入稟狀填寫教學。

關鍵成功因素

• 一開始就簽訂明格式協議：呢份嘢唔係手續，係你追討權嘅根基。冇佢，後面幾十段對話都撐唔起一個清晰嘅合約依據。
• 保留原對話，唔轉述：業主每一句「好，聽日得」都係佢有份參與嘅紀錄；轉述就冇咗呢個效力。
• 由「工作量」轉去「觸發條件」：協議寫成功租出就俾佣，租約副本就答完晒。爭工作量係跌入對方設定嘅戰場。
• 睇清楚地監局嗰條路開唔開得到：需要雙方同意。對方明顯唔會同意嗰陣，早啲轉軚入稟，慳返嘅係幾個星期。

同類個案點解唔一樣

本網另一宗自由設計師追回被拖欠嘅尾數表面上好似——同樣係「我做完嘢，對方唔俾錢」。但兩單嘢要證嘅嘢，幾乎係相反：

	呢一單（代理佣金）	設計師尾數個案
有冇正式合約	有，而且係法例訂明格式	冇，只有報價電郵同 WhatsApp
主戰場	對方否認簽署	點證明一份冇簽名嘅合約存在過
最有用嘅證據	協議正本 + 由委託到簽約嘅時間線	對方收貨後照用緊你嘅成果
金額點定	協議條款直接寫明（一個月租金）	由報價單同已交付範圍推算
常見誤區	以為要爭「我做咗幾多工序」	以為冇合約就等於追唔到

如果你嘅情況係「我有簽協議，但對方否認或者拖數」，呢一單就係你嗰種；如果你根本冇簽過任何文件，睇設計師嗰單會實用啲。