租客身故仲有欠租未清？業主向遺產追討全攻略

租客身故，對業主嚟講係一件唔容易處理嘅事——一方面要顧及對方家人嘅感受，另一方面單位仍然拖欠緊租金，甚至可能已經拖欠咗好幾個月。呢種情況同一般「租霸」唔畀錢完全唔同：對方唔係故意逃避，而係已經冇能力再處理呢件事。但業主嘅實際損失並唔會因此而消失，問題係——依家應該搵邊個追討？租約仲算唔算數？

呢篇文章會根據香港司法機構、民政事務總署同社區法網（CLIC）嘅公開資料，講清楚租約嘅實際狀態、業主可唔可以直接搵租客嘅家人、未有遺產代理人之前可以點做，以及最終循小額錢債審裁處追討嘅程序。

租客身故，租約係咪即刻完結？

呢個問題冇一個劃一嘅答案，要分開兩種情況嚟睇。

如果單位屬於受劏房租務管制嘅規管租賃，情況相對清晰：根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部，社區法網（CLIC）確認，租約唔會因為租客身故而完結，而係轉俾一位指定嘅家庭成員——法例定義嘅家庭成員包括配偶、父母、成年子女、祖父母或成年孫，亦涵蓋非婚生、繼、養等關係。要留意，法例只容許一位家庭成員承接呢個規管租賃嘅權益；如果有多於一位合資格家人同住而又無法達成共識，就要交由土地審裁處按公平原則裁定邊個承接。呢一點亦都直接排除咗執行人——即係話，就算租客立咗遺囑指明由邊個繼承，規管租賃嘅權益都唔會跟遺囑走，一定要落返合資格家人手上。

但如果單位唔屬於受規管嘅劏房租賃——即係一般私人住宅或商業租約——法例就冇呢一條特別條文。租約會點處理，要睇返租約本身有冇就身故情況作出訂明，一般都需要業主同租客嘅家人，甚至日後嘅遺產代理人商討安排。老實講，喺呢個位，租約本身仲算唔算數其實唔係最緊要嘅問題——真正緊要嘅，係嗰筆已經拖欠咗嘅租金唔會因為租客身故而一筆勾銷。呢筆錢會變成死者遺產嘅一項債務，要透過下面講嘅程序，向遺產追討返嚟。

業主可唔可以直接搵屋企人追租？

好多業主嘅第一反應，係直接搵租客嘅家人「埋單」——始終大家平時都有交流，甚至可能一齊處理過後事。但要提醒一句：除非嗰位家人本身有喺租約上簽署做擔保人，否則佢哋喺法律上並冇責任要為租客拖欠嘅租金負責，就算大家係至親都好。呢一點同幫人做租約擔保人要負嘅責任講嘅係完全唔同嘅兩件事——擔保人係租約上白紙黑字承諾承擔責任嘅一方，而普通家人並冇呢個身分，單憑「係屋企人」呢個關係，並唔會自動衍生還款責任。

換句話講，如果冇擔保人，業主嘅法律追討對象唔係「租客嘅家人」，而係租客嘅遺產——實際操作上，即係要向獲委任嘅遺產代理人（有遺囑嘅稱為執行人，冇遺囑嘅稱為遺產管理人）提出申索。呢一步聽落有啲迂迴，但正正因為咁，業主先至唔可以純粹用道德壓力去要求家人「私底下找數」，而係要跟返正式程序去追討。

未有遺產代理人之前，業主可以點做？

現實入面，遺產代理人唔會即刻出現——由申請到正式獲頒授權文件（俗稱「承辦紙」），香港司法機構嘅資料顯示，一宗簡單直接嘅個案平均都要大約5至7個星期，如果遺產牽涉爭議或者資產複雜，時間仲可以更長。喺呢段空窗期，業主唔係完全冇嘢可以做：

1. 喺遺產登記處查冊——用死者姓名進行查冊，每次收費HK$18，可以確認係咪已經有人申請緊，抑或授權文件已經頒發
2. 如果未有人申請，可以登記「知會備忘」（caveat）——收費HK$72，有效期6個月，可續期。呢個做法可以確保一旦有人申請授權文件，登記人一定會先收到通知，避免完全被蒙在鼓裡
3. 優先處理按金——按金一般都喺業主手上，可以按租約條款用嚟抵銷部分欠租，唔使等遺產代理人上任先計算
4. 妥善保管單位——確保單位安全，但同業主自行收樓嘅法律風險一樣，業主唔可以自行清空租客遺物或者換鎖，處理遺物同回收單位仍然要透過合法途徑同家人或者遺產代理人協調

如果估計遺產金額唔多，仲有一個較快嘅途徑：民政事務總署嘅資料顯示，如果死者喺香港實益擁有嘅財產總額不超過HK$50,000現金（並且冇以受託人或者宗族組織經理人身分持有其他財產），家屬可以向民政事務總署申請「確認通知書」，以簡化方式處理小額遺產，毋須經過完整嘅授權程序，申請後一般十二個工作天內可以領取。不過呢張通知書並唔代替正式嘅授權文件，如果遺產牽涉物業或者金額較大，始終要行返完整嘅遺產承辦程序。

用小額錢債審裁處向遺產追討，程序點做？

一旦遺產代理人正式獲委任，追討程序其實同一般拖欠租金嘅小額錢債審裁處入稟指南大致相同——香港司法機構嘅資料確認，審裁處處理款額不超過HK$75,000因合約而引起嘅申索，入稟費按金額分四級，由HK$20至HK$120不等。唯一嘅實際分別，係申索書上嘅被告一欄，要填寫遺產代理人嘅姓名同身分（例如「XXX，作為已故XXX之遺產代理人」），而唔係直接寫租客個人姓名——具體點填寫最穩妥，建議喺入稟前先諮詢法律意見，避免因為身分寫錯而拖慢送達。

要留意，審裁處對送達地址有嚴格要求，一定要係香港境內嘅實際地址，郵箱地址或者轉交地址一概唔獲接納——如果遺產代理人未上任，或者查唔到佢嘅正確地址，就算道理幾企理都好，都未必送達得到申索文件，呢一點正正解釋咗點解上一段講嘅「先查冊、先登記知會備忘」咁重要。

證據方面，同一般追租冇太大分別——租約、催租記錄、每月租金收據或者銀行轉帳紀錄，全部都要事先整理好（點樣準備先夠力，可以睇證據與文件準備嘅方法）。追討易處理過租金拖欠追討嘅相關個案，當中最關鍵嘅一環都係一樣——欠租金額計算要清楚、時序要交代得明白，先可以令審裁官快速掌握件事嘅來龍去脈，呢一點喺被告變成遺產代理人嘅個案入面，其實更加重要，因為對方本身未必掌握租約嘅全部細節。

想有人陪住由頭跟到尾，包括點樣核實遺產代理人身分、點樣填寫申索書，可以了解下代辦入稟服務實際幫到你邊啲位；亦都可以參考更多租金拖欠追討個案。

遺產代理人上任之後，追討仲要留意咩？

遺產代理人上任之後，並唔代表可以即刻收到錢——執行人或遺產管理人喺分配遺產之前，有法律責任先處理清所有債務同稅項。社區法網（CLIC）嘅資料顯示，穩妥嘅做法係喺憲報同報章刊登廣告，畀潛在債權人至少兩個月時間提交申索詳情——呢個亦解釋咗點解業主愈早、愈清楚咁向遺產代理人提出申索，愈有機會喺分配遺產之前被計算在內。一般嚟講，遺產分配預期喺死者身故後大約12個月內完成（前提係冇未解決嘅申索），而如果遺產不足以清償所有債務，償還次序就要跟返《遺囑認證及遺產管理條例》（第10章）第63條及附表1、並套用《破產條例》（第6章）嘅原則處理。

呢一點對業主嚟講係一個實際提醒：拖得越耐先出聲，遺產分配完成嘅風險就越高。一旦遺產已經合法分配俾受益人，事後先至追討，難度會大幅增加。所以與其等，不如喺確認遺產代理人身分之後，第一時間以書面方式（例如律師信或者正式信件）提出申索，同時開始準備審裁處嘅入稟文件。