租客身故仲有欠租未清？业主向遗产追讨全攻略

租客身故，对业主嚟讲系一件唔容易处理嘅事——一方面要顾及对方家人嘅感受，另一方面单位仍然拖欠紧租金，甚至可能已经拖欠咗好几个月。呢种情况同一般「租霸」唔畀钱完全唔同：对方唔系故意逃避，而系已经冇能力再处理呢件事。但业主嘅实际损失并唔会因此而消失，问题系——依家应该揾边个追讨？租约仲算唔算数？

呢篇文章会根据香港司法机构、民政事务总署同社区法网（CLIC）嘅公开资料，讲清楚租约嘅实际状态、业主可唔可以直接揾租客嘅家人、未有遗产代理人之前可以点做，以及最终循小额钱债审裁处追讨嘅程序。

租客身故，租约系咪即刻完结？

呢个问题冇一个划一嘅答案，要分开两种情况嚟睇。

如果单位属于受劏房租务管制嘅规管租赁，情况相对清晰：根据《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部，社区法网（CLIC）确认，租约唔会因为租客身故而完结，而系转俾一位指定嘅家庭成员——法例定义嘅家庭成员包括配偶、父母、成年子女、祖父母或成年孙，亦涵盖非婚生、继、养等关系。要留意，法例只容许一位家庭成员承接呢个规管租赁嘅权益；如果有多于一位合资格家人同住而又无法达成共识，就要交由土地审裁处按公平原则裁定边个承接。呢一点亦都直接排除咗执行人——即系话，就算租客立咗遗嘱指明由边个继承，规管租赁嘅权益都唔会跟遗嘱走，一定要落返合资格家人手上。

但如果单位唔属于受规管嘅劏房租赁——即系一般私人住宅或商业租约——法例就冇呢一条特别条文。租约会点处理，要睇返租约本身有冇就身故情况作出订明，一般都需要业主同租客嘅家人，甚至日后嘅遗产代理人商讨安排。老实讲，喺呢个位，租约本身仲算唔算数其实唔系最紧要嘅问题——真正紧要嘅，系𠮶笔已经拖欠咗嘅租金唔会因为租客身故而一笔勾销。呢笔钱会变成死者遗产嘅一项债务，要透过下面讲嘅程序，向遗产追讨返嚟。

业主可唔可以直接揾屋企人追租？

好多业主嘅第一反应，系直接揾租客嘅家人「埋单」——始终大家平时都有交流，甚至可能一齐处理过后事。但要提醒一句：除非𠮶位家人本身有喺租约上签署做担保人，否则佢哋喺法律上并冇责任要为租客拖欠嘅租金负责，就算大家系至亲都好。呢一点同帮人做租约担保人要负嘅责任讲嘅系完全唔同嘅两件事——担保人系租约上白纸黑字承诺承担责任嘅一方，而普通家人并冇呢个身分，单凭「系屋企人」呢个关系，并唔会自动衍生还款责任。

换句话讲，如果冇担保人，业主嘅法律追讨对象唔系「租客嘅家人」，而系租客嘅遗产——实际操作上，即系要向获委任嘅遗产代理人（有遗嘱嘅称为执行人，冇遗嘱嘅称为遗产管理人）提出申索。呢一步听落有啲迂回，但正正因为咁，业主先至唔可以纯粹用道德压力去要求家人「私底下找数」，而系要跟返正式程序去追讨。

未有遗产代理人之前，业主可以点做？

现实入面，遗产代理人唔会即刻出现——由申请到正式获颁授权文件（俗称「承办纸」），香港司法机构嘅资料显示，一宗简单直接嘅个案平均都要大约5至7个星期，如果遗产牵涉争议或者资产复杂，时间仲可以更长。喺呢段空窗期，业主唔系完全冇嘢可以做：

1. 喺遗产登记处查册——用死者姓名进行查册，每次收费HK$18，可以确认系咪已经有人申请紧，抑或授权文件已经颁发
2. 如果未有人申请，可以登记「知会备忘」（caveat）——收费HK$72，有效期6个月，可续期。呢个做法可以确保一旦有人申请授权文件，登记人一定会先收到通知，避免完全被蒙在鼓里
3. 优先处理按金——按金一般都喺业主手上，可以按租约条款用嚟抵销部分欠租，唔使等遗产代理人上任先计算
4. 妥善保管单位——确保单位安全，但同业主自行收楼嘅法律风险一样，业主唔可以自行清空租客遗物或者换锁，处理遗物同回收单位仍然要透过合法途径同家人或者遗产代理人协调

如果估计遗产金额唔多，仲有一个较快嘅途径：民政事务总署嘅资料显示，如果死者喺香港实益拥有嘅财产总额不超过HK$50,000现金（并且冇以受托人或者宗族组织经理人身分持有其他财产），家属可以向民政事务总署申请「确认通知书」，以简化方式处理小额遗产，毋须经过完整嘅授权程序，申请后一般十二个工作天内可以领取。不过呢张通知书并唔代替正式嘅授权文件，如果遗产牵涉物业或者金额较大，始终要行返完整嘅遗产承办程序。

用小额钱债审裁处向遗产追讨，程序点做？

一旦遗产代理人正式获委任，追讨程序其实同一般拖欠租金嘅小额钱债审裁处入禀指南大致相同——香港司法机构嘅资料确认，审裁处处理款额不超过HK$75,000因合约而引起嘅申索，入禀费按金额分四级，由HK$20至HK$120不等。唯一嘅实际分别，系申索书上嘅被告一栏，要填写遗产代理人嘅姓名同身分（例如「XXX，作为已故XXX之遗产代理人」），而唔系直接写租客个人姓名——具体点填写最稳妥，建议喺入禀前先咨询法律意见，避免因为身分写错而拖慢送达。

要留意，审裁处对送达地址有严格要求，一定要系香港境内嘅实际地址，邮箱地址或者转交地址一概唔获接纳——如果遗产代理人未上任，或者查唔到佢嘅正确地址，就算道理几企理都好，都未必送达得到申索文件，呢一点正正解释咗点解上一段讲嘅「先查册、先登记知会备忘」咁重要。

证据方面，同一般追租冇太大分别——租约、催租记录、每月租金收据或者银行转帐纪录，全部都要事先整理好（点样准备先够力，可以睇证据与文件准备嘅方法）。追讨易处理过租金拖欠追讨嘅相关个案，当中最关键嘅一环都系一样——欠租金额计算要清楚、时序要交代得明白，先可以令审裁官快速掌握件事嘅来龙去脉，呢一点喺被告变成遗产代理人嘅个案入面，其实更加重要，因为对方本身未必掌握租约嘅全部细节。

想有人陪住由头跟到尾，包括点样核实遗产代理人身分、点样填写申索书，可以了解下代办入禀服务实际帮到你边啲位；亦都可以参考更多租金拖欠追讨个案。

遗产代理人上任之后，追讨仲要留意咩？

遗产代理人上任之后，并唔代表可以即刻收到钱——执行人或遗产管理人喺分配遗产之前，有法律责任先处理清所有债务同税项。社区法网（CLIC）嘅资料显示，稳妥嘅做法系喺宪报同报章刊登广告，畀潜在债权人至少两个月时间提交申索详情——呢个亦解释咗点解业主愈早、愈清楚咁向遗产代理人提出申索，愈有机会喺分配遗产之前被计算在内。一般嚟讲，遗产分配预期喺死者身故后大约12个月内完成（前提系冇未解决嘅申索），而如果遗产不足以清偿所有债务，偿还次序就要跟返《遗嘱认证及遗产管理条例》（第10章）第63条及附表1、并套用《破产条例》（第6章）嘅原则处理。

呢一点对业主嚟讲系一个实际提醒：拖得越耐先出声，遗产分配完成嘅风险就越高。一旦遗产已经合法分配俾受益人，事后先至追讨，难度会大幅增加。所以与其等，不如喺确认遗产代理人身分之后，第一时间以书面方式（例如律师信或者正式信件）提出申索，同时开始准备审裁处嘅入禀文件。