业主卖楼或银主盘收楼，按金仲追唔追得返？

租咗两年嘅单位，突然收到消息：业主将层楼卖咗。又或者更坏——业主供楼断咗供，银行收咗楼，成为「银主盘」，随时会转手拍卖。你手上仲有一张两个月按金嘅收据，但完全唔知道而家应该揾边个。旧业主电话唔覆，新业主你根本未见过面。

呢篇文讲嘅唔系业主无理扣起按金𠮶种争议——𠮶类争议嘅重心系「损坏算唔算」，可以睇按金纠纷追讨指南同正常损耗定系实际损坏𠮶两篇。呢篇文处理嘅系另一个问题：业权转手期间，边个而家实际上要负责归还你𠮶笔按金。如果你想睇按金纠纷喺各种唔同情况下嘅整体处理方式，可以参考按金纠纷追讨个案说明。

呢篇文讲紧边种情况

「业主卖楼」同「银主盘收楼」表面睇好唔同，但对租客嚟讲其实系同一个问题嘅两个版本——业权由一方转去另一方，你嘅按金夹喺中间，唔知道跟咗边个走。

• 业主自愿放售：旧业主同买家完成交易，物业易手。呢种情况通常有律师处理买卖，程序上相对清楚。
• 银主盘／银行收楼：业主供楼断供，银行行使按揭权，透过接管人（receiver）接管单位，再拍卖或者出售套现。呢种情况嘅业权转移唔系业主自愿安排，冇买卖双方律师互相确认租务同按金嘅程序，租客往往连转手发生咗都唔知。

两种情况嘅法律原则有共通之处，但银主盘果种嘅唔确定性明显大好多——下面会分开讲。

业主卖咗楼，我份租约仲有效吗

先讲最基本嘅原则：业主出售一个有租客嘅单位，唔会令你嘅租约自动失效。

一份真实、有效嘅租约，唔会因为业主换咗人就消失。买卖双方嘅律师理应喺买卖协议入面订明，新业主承受旧业主喺租约下嘅权利同责任——即系话，租客根据原有租约享有嘅权利，大致上会维持唔变。呢一点喺绝大部分正常嘅买卖交易入面都会处理妥当，因为新买家事先已经知道呢个单位系连租约一齐卖，租金会照收。

问题出喺一个好多人都估唔到嘅位——按金唔跟呢条「大致维持不变」嘅规则。

按金去咗边？新业主使唔使畀返我

呢一部分先系整篇文最重要嘅位。

社区法律教育资讯中心（CLIC）就呢个情况写得好直接：新旧业主嘅买卖协议应该述明，新业主将承受租约下嘅权利责任，所以对新业主而言，租客根据原有租约嘅权利大致维持不变。不过，就按金嚟讲：

根据英国枢密院（即一九九七年七月一日前，香港法制中嘅最高上诉法庭）喺一九八六年所作嘅一项判决，业主就归还按金所作的承诺，乃属个人承诺，所以只对该业主（即旧业主）有效，对新业主并无约束力。

换句话讲：租约本身嘅权利责任会跟住单位转去新业主，但「退返你笔按金」呢个承诺，法律上绑住嘅系签过租约𠮶个旧业主本人，唔会自动转嫁去新业主度。除非买卖双方早有安排——例如新业主答应向租客承担按金责任，或者旧业主先退返按金畀你、再由你重新交一笔畀新业主——否则新业主理论上可以讲一句「呢笔钱唔关我事」。

呢个原则其实对业主一样适用：一个负责任嘅卖家，理应喺卖楼𠮶刻已经处理好呢个问题——要求新业主承诺就按金申索作出补偿，或者将按金退返畀你、等你重新过数畀新业主。净系喺租约期满后先至将按金交畀新业主，本身唔足以解除旧业主归还按金嘅责任。呢一点喺本网另一宗按金追讨成功个案入面睇得更清楚——𠮶宗个案唔系业权转手，而系业主耗损扣款嘅争议，但道理相通：业主口噏噏话一件事，唔代表法律上就自动咁样；追讨按金最终睇嘅系边个攞得出证据、边个讲得出法律依据，唔系边个声大。

所以，一知道业主卖咗楼，你嘅第一个问题唔应该系「新业主几时同我签新租约」，而系——「我笔按金，而家边个手上？」

如果系银主盘或者银行收楼，情况有咩唔同

银主盘嘅情况，比一般买卖卖楼复杂好多。

一般买卖入面，买家透过律师知悉租约存在，事先评估过连租约买入呢件事。但银主盘唔同——业主供断楼，银行为咗保障自己嘅按揭权益，会委派接管人接管单位。接管人法律上通常被视为原业主嘅代理人，佢哋首要职责系保障银行嘅利益、尽快将单位变现，而唔一定会好似一个普通买家咁样，主动去确认同保障现有租客嘅按金安排。

呢一部分香港冇一套专门、清晰列明点样处理嘅公开指引，所以以下系务实嘅稳阵做法，唔系一条肯定嘅法律规则：

• 唔好假设银行或者接管人会自动承继按金责任。 你旧时份租约系同原业主签嘅，最直接、最有把握嘅追讨对象，通常仍然系𠮶位业主本人——即使佢间屋已经畀银主收咗，佢本人嘅按金归还责任，法律上唔会因为间屋畀人收咗而自动消失。
• 接管人／银行嘅立场可能同你想像唔一样。 佢哋嘅角色系处理返个物业去套现还债，未必会将你嘅按金视为佢哋自己嘅责任。呢个唔代表你冇得追，只系代表你要更主动去搞清楚，唔可以坐等对方主动联络你。
• 当呢笔按金系一项独立嘅申索，同单位转手嘅程序分开处理。 唔好将「单位而家归边个」同「边个要退我按金」当成同一件事——业权点样转手，唔会自动决定按金责任跟唔跟住转。

知道有转手，即刻要做嘅几步

无论系自愿卖楼定系银主盘，一知道业权有转手迹象（例如见到放售广告、收到新业主嘅信、或者邮箱多咗一啲同银行/接管人有关嘅信件），建议即刻做以下几件事：

1. 书面同时问旧业主同新业主（或者银行／接管人）：清楚写明你嘅按金金额、交付日期，直接问「而家边个持有呢笔按金」。WhatsApp、电邮都可以，最紧要系书面、有纪录。
2. 保留晒所有按金相关嘅原始纪录：交按金𠮶阵嘅收据、银行过数纪录、原有租约入面关于按金嘅条文。呢啲系日后无论追讨边一方，都必须用到嘅基本证据。
3. 唔好单靠口头承诺：如果新业主口头话「按金已经接手咗」，要求对方书面确认，最好连金额都写埋。口讲嘅嘢，去到审裁处冇任何证明力。
4. 留意退租𠮶阵嘅交收程序：即使业权转咗手，退租当日都要照旧逐间房影相、记录单位状况，同你交还畀正常业主嘅做法一样——呢一步唔会因为业权转手就唔使做。

追讨按金：告边个？点告

问清楚之后，如果对方一直已读不回，或者新旧双方各执一词、互相推卸，就要考虑正式追讨。

第一步：追讨信。 一封列明按金金额、交付日期同要求归还限期嘅正式追讨信，寄畀你识别到嘅每一位可能责任人——旧业主、新业主，如果系银主盘情况，就寄埋畀银行或者接管人。呢一步唔一定即刻解决问题，但系入禀前必要嘅程序，亦都系一份日后有用嘅书面纪录。

第二步：搞清楚告边个。 如果经过书面查询之后，责任谁属依然唔清楚——例如新业主话「旧业主未过畀我」，旧业主又话「我已经过咗畀佢」——你唔一定要自己一个人判断边个讲得啱。追讨 HK$75,000 或以下嘅按金争议，可以喺小额钱债审裁处提出申索，入禀表格容许将新旧业主一齐列为多于一位答辩人，等审裁处听完双方讲法之后，去厘清边个真正要负责找数。呢个做法嘅好处系，你唔使赌边个先系「啱嘅被告」——只要你有理由相信两者之一（甚至两者都）有责任，就可以一齐入禀。

如果你连究竟业权转手咗未都唔肯定，可以喺入禀前先做一次土地注册处查册，确认单位而家嘅登记拥有人系边个——呢个资料同时可以令你嘅追讨信更加有针对性。