业主不退按金？
协助你追讨被无理扣起的款项。

正常损耗与扣减：怎样界定、怎样追讨

租客的隐含责任，是以一名合理租客应有的方式使用物业，正常老化和自然损耗除外；租客亦没有责任把单位「改善」到比租赁开始时更好的状态，交收时业主可能须合理接受这些正常损耗。所以「住过、用过」本身并不构成扣按金的理由。

扣减多少才算合理？法律上并无标准答案「业主合理满意的程度」为何——业主、租客以至法庭，都须以合理性和常识衡量。业主指称有损毁，一般应能交出维修报价或单据支持；租约列明的业主固定装置（冷气、炉具、浴室设备等），也只须回复合理状况或以折旧值计算。

追讨的步骤：先以书面逐项列出你认为不合理的扣减与金额，要求业主提供每项扣减的单据；协商不成可先尝试差饷物业估价署的免费调解，或就差额入禀小额钱债审裁处（上限 HK$75,000，入禀费 HK$20 起）。入禀前亦宜衡量争议金额与时间成本是否相称。

「30日退按金」迷思：一般租约与劏房的分别

《业主与租客（综合）条例》并无为一般租约的按金退还设定限期，退还时间主要视乎租约条款怎么写。业主或代理口中的「30日」，最多只是习惯或个别租约的条款，并不是法例要求。

分间单位（劏房）就不同：2022年1月22日起，《业主与租客（综合）条例》第IVA部下的「受规管租赁」规定，业主须在租客交回分间单位管有后7日届满前（如租客有欠款，则清缴后 7 日届满前，以较后者为准）免息退还按金；业主可从按金扣除欠租或因租客违反租赁而导致的费用、开支、损失或损害赔偿。

实务上怎样运用这个对比？业主引用「30日」拒绝退还时，可以先问一句：条款写在租约哪里？一般租约没有法定时限，不代表可以无限拖延——你交楼、交钥匙、没有欠款之后，就可以书面追讨并订明回复期限；劏房个案更可直接指出 7 日法定时限已经过了。