租樓交了留位費／誠意金，最後租不成被扣起？追討全攻略

看好了單位，業主或中介說「先交一筆留位費，我幫你留住，其他人來看也不會給」，你轉了帳，事情就此講定。誰知道後來擔保文件遲遲批不下來，或者你改變主意，又或者業主轉頭把單位租給了別人——這時候，那筆錢到底還要不要退，往往在雙方之間吵成一團。

留位費（也叫細訂、誠意金）的麻煩之處，是它出現在正式租約簽訂之前，法律上的位置比正式按金模糊得多。這篇文章根據香港社區法律教育資訊中心（CLIC）、地產代理監管局及香港司法機構的公開資料，整理留位費的性質、幾種常見爭執、為什麼措辭如此重要，以及怎樣追討——內容僅供程序參考，不構成法律意見。如果你面對的是簽了正式租約之後的按金問題，請改看租客按金追討指南；本文只談「租約還未存在」的那一段。

留位費在法律上算什麼

不是法定按金，而是私下約定

就我們查閱到的公開資料，香港並沒有專門為「留位費」訂明退不退、退多少的條文。它不像正式租約下的按金，有一份寫滿條款的文件可以翻查；它更接近一個雙方私下達成的約定，能否取回，取決於當時到底講定了什麼。

而現實中的約定往往簡陋得驚人：一句口頭說話，一段 WhatsApp，或者一張只寫着金額的收據。所以很多爭拗根本不是法律問題，而是「你當時是這樣說的」對「我沒有這樣說過」。

它通常出現在哪個位置

按地產代理監管局的說明，租樓一般是先簽臨時租約、付訂金，之後才簽正式租約。留位費有時就是這筆臨時訂金的前身，有時則是連臨時租約也未簽，只是先付一筆錢把單位「按住」。兩者的法律位置不一樣，所以第一步要分清你屬於哪一種。

先問自己簽過臨時租約沒有

根據CLIC的資料，租客有時會被要求在簽正式租約前，先簽一份「臨時租約」（agreement for lease）；這份文件對雙方具法律約束力，若其中一方之後拒絕簽正式租約，另一方可以向法院申請強制履行令。換言之，簽了臨時租約再反悔，並不只是「損失留位費」那麼簡單，還可能要面對其他後果。

另一方面，CLIC引述終審法院的一宗案例（World Food Fair Ltd 訴 Hong Kong Island Development Ltd）指出，一份有約束力的租約，最少要議定四項要素：訂約各方是誰、物業是哪一個、租期何時開始及為期多久、租金是多少；缺少其中任何一項，就沒有具約束力的合約。該案中，租客付了 HK$200,000 的「初步按金」，法院認為在談判仍未完成期間付按金，屬於「模稜兩可的行為」，不足以證明合約已成立，結果業主要退還該筆按金。這宗案涉及商業租約，情況與住宅租樓不完全相同，但「款項是否退還，先看合約有沒有成立」這個思路是相通的。

你的情況	大致方向
簽了臨時租約，寫明租金、年期、起租日	合約有約束力，反悔的一方要面對後果，款項怎樣處理要看條款
沒簽任何文件，只有 WhatsApp 講好「付錢留位」，租金、年期、起租日仍未定	未必已成立租約，退款的理據一般較強，但仍要看付款時講定的是什麼
收據或訊息寫明「留位費不設退還」	對付款的一方較不利，但仍要看這句話與實際情況是否相符

三種最常見的爭執

租客反悔，業主說要補償

準租客決定不租了，業主卻說這筆錢是補償——單位被留住期間，其他有興趣的租客都被推掉了，他損失了時間和機會。這個說法並非全無道理，尤其是留位期間業主確實把單位下架、也確實拒絕了別人。但補償應該有個合理程度：如果留位只有兩三天、單位其實一直在放盤，業主要說自己有多大損失，也不容易說得通。

業主或中介反悔，又或者轉租別人

這是租客處境最有利的一種。租客沒有改變主意、沒有違反任何約定，是對方不租或者把單位租了給別人，卻仍然扣起留位費。一般而言，租客沒有做錯任何事，收了錢卻不提供留位的對價，很難有理由不退。租客要做的，是把付款記錄與「對方後來怎樣說」的訊息保存好。

中間的灰色地帶：審查不過

最難處理的是第三種：租客需要的貸款、擔保人或背景審查沒有過，雙方都說不是自己的錯。這時要看付款當日有沒有講明「審查不過會怎樣」。如果當初只說「先交錢留位」，對「審查失敗」完全沒有提過，雙方都可以各執一詞，那就更需要靠對話紀錄還原當時的意思。一個實際的做法是：日後遇到類似情況，付款前先用一句訊息問清楚「審查不過會不會退」，並要求對方回覆。

措辭決定一切

同一筆錢，寫成哪一句話，結果可以完全不同。

• 「不設退還的留位費」：意思是這筆錢買的是「把單位留給你」這個保證，你反悔就不退。
• 「首月租金的預付」或「訂金將於簽約時抵扣租金」：意思是這筆錢原本就是租金的一部分，租不成，自然要討論退還。

因此，付款當日的原話幾乎是雙方僅有的證據。建議：

• 用 WhatsApp 或電郵把「這筆錢是什麼」寫出來，並要求對方回覆確認；
• 保留整段對話，連日期時間一併截圖，不要只截一句；
• 收據要看清楚寫什麼，沒有備註「不設退還」的，不要自己補上這四個字；
• 如果是中介收款，問清楚錢是交到業主戶口，還是中介公司的戶口。

不合情理合約條例這條路有多可行

有讀者會問：如果業主收了一大筆留位費，留位期又短又含糊，能不能用《不合情理合約條例》（第 458 章）主張這安排不合情理？

按CLIC的說明，條例的適用範圍是「貨品買賣或提供服務」的合約，而且其中一方須是以消費者身份交易；符合條件時，法庭可以拒絕執行合約、只執行沒有不合情理部分的其餘內容，或者限制、修改不合情理的部分。問題在於，租一層樓本質上是土地上的租賃，是否算得上「貨品買賣」或「提供服務」，我們認為並不明顯。所以，我們不建議把這條條例當成主要理據，比較實際的做法，是先從「合約有沒有成立」「當時講定了什麼」入手。當然，這只是我們根據CLIC的說明所作的判斷，我們讀的是CLIC的介紹，而非條例全文；如果你的留位費金額很大，值得付費向律師確認。

追討前要準備的證據

付款紀錄：

• 銀行過數紀錄、轉數快紀錄或收據，並確認收款人姓名；
• 如果經中介付款，中介的收款證明。

約定內容：

• 與業主或中介的整段 WhatsApp、電郵，特別是講到「留位」「訂金」「退還」「審查」的部分；
• 已簽的臨時租約、留位表格或看樓紀錄（如有）。

事情經過：

• 你通知對方不租或者被對方通知不租的日期與方式；
• 單位之後是否仍在放盤、是否已租給他人（可留意網上放盤紀錄並截圖）。

這類「對方主張有損失，卻拿不出憑據」的局面，與本網一宗業主話「有嘢爛」扣起兩個月按金，最後追回 HK$22,200的示意個案有相通之處：個案講的是交還單位後的按金，而不是留位費，但示範了誰主張有損失，就要拿得出憑據來支持，而不是一句話便可以扣起整筆款項。這個示意個案不代表任何結果，你自己的申索要看你手上的證據。要把這些對話和紀錄整理成審裁官看得明白的陳述，可參考入稟前準備證據指南。

追討步驟由書面追討到入稟審裁處

第一步：發出書面追討

用 WhatsApp 或電郵，清楚寫明付款日期、金額、對方收款的身份、你認為應該退還的理由，以及退還期限（建議 14 日）。措辭與格式可以參考催款信範本及寫法。這一步有時已經足夠，因為很多爭拗只是對方覺得你不會追。

第二步：入稟小額錢債審裁處

小額錢債審裁處處理不超過 HK$75,000 的金錢申索，留位費被扣起而追回款項，屬於一般的金錢申索。入稟費按申索金額計算：

申索金額	入稟費
HK$5,000 或以下	HK$20
HK$5,001–HK$25,000	HK$40
HK$25,001–HK$50,000	HK$70
HK$50,001–HK$75,000	HK$120

入稟前有一點要先想清楚：被告應該是誰。如果錢是付給中介公司的戶口，再由中介轉交業主，那麼收款的是誰、款項現在在誰手上，會影響你應該向誰追討，最好在書面追討時就先弄清楚。完整的入稟流程與表格填寫，可參考小額錢債審裁處完全指南。

如果你想先了解按金類糾紛在實務上怎樣處理，可以看按金糾紛追討說明；不想自己研究表格和程序，也可以看看代辦入稟服務包括什麼。如果你面對的是簽了正式租約之後由中介代收的按金，則可以看中介代收按金指南。