中介原來冇牌？無牌地產代理仲追唔追得佣金

朋友介紹、前經紀離職後自己接生意、又或者對方講到自己「識好多客」——好多買樓、租樓嘅交易，其實都經呢類冇正式掛靠代理行嘅人促成。交易做完，過咗一排，你收到一封追討信，話你哋當初嗰單交易係佢促成嘅，要求支付佣金。你隱約覺得唔對路，上網查一查對方個名，先發現原來對方根本冇牌，甚至查極都查唔到有呢個人喺地產代理監管局嘅紀錄入面。

呢種情況，同一般「代理有牌，但雙方為咗佣金金額或者計法爭拗」嘅爭議，性質完全唔同——本文會講清楚：無牌經營地產代理喺香港屬於咩性質嘅問題、點樣喺簽任何嘢或者俾任何錢之前（甚至喺收到追討信之後）核實對方牌照狀況、對方牌照可能喺交易同追討信之間先失效帶嚟嘅時序問題，以及核實清楚之後，你實際上有邊幾條路可以走。如果你想了解嘅係「代理有牌，但佣金金額本身有爭議」呢類情況，可以參考地產佣金爭議：可以唔俾嗎？；本文專門講代理身份本身有問題呢個較少人事先諗到嘅情況。

追討信嗰位「代理」，你有冇核實過佢係咪持牌人

收到佣金追討信，好多人第一個反應係諗「呢筆錢應唔應該俾」，跳咗過去思考「對方係咪有權追討」呢個更前面嘅問題——即係對方喺促成你哋嗰單交易嗰陣，本身係咪一個有資格咁做嘅人。

呢一步之所以重要，係因為喺香港，「地產代理」唔係一個任何人都可以自稱嘅身份，而係受《地產代理條例》（第511章）規管嘅發牌行業。一個人有冇資格以地產代理或者營業員身份促成你嗰單交易，直接影響到佢有冇合約基礎向你追討佣金。所以喺你考慮金額、計法、對方態度呢啲問題之前，核實對方身份呢一步應該行先。

無牌經營地產代理，喺香港係刑事罪行

好多人以為「無牌」只係一個誠信或者專業程度嘅問題，其實唔止咁簡單。根據地產代理監管局公開資料，除《地產代理條例》訂明的豁免情況外，任何人在香港從事地產代理工作的業務必須領有有效的地產代理牌照，而任何人擔任地產代理的營業員亦必須持有有效牌照——換句話講，無論係促成買賣、促成租賃，定係以「營業員」身份參與其中，都需要牌照，唔係得「開公司嗰個老闆」先需要有牌。

而且，呢個要求唔止係行政規定咁簡單。監管局資料明確指出，無領有有效牌照而從事地產代理工作屬刑事罪行，一經定罪，最高刑罰為監禁2年及罰款港幣500,000元。呢個刑罰嘅嚴重程度，反映香港法例將「無牌經營」視為對消費者保障有實質影響嘅問題，而唔只係一個行業內部嘅規管瑕疵。

呢一點對讀者實際嘅意義係：如果促成你嗰單交易嘅人喺當時根本冇牌，你哋之間所謂嘅「佣金協議」，法律基礎本身就值得質疑——你面對嘅唔止係「金額啱唔啱」嘅問題，而係「對方有冇資格首先成立呢個追討」嘅更根本問題。

點樣核實對方是否持牌——地監局嘅公開牌照目錄

好消息係，核實對方身份唔需要靠對方自己講，亦唔需要請律師。地產代理監管局在其網站提供「牌照目錄」查詢功能，公眾可以按牌照號碼、持牌人姓名或商號名稱查核相關人士現時是否持有有效牌照及有關牌照詳情——呢個功能任何人都可以免費使用，唔需要登記帳戶。

實際操作上，如果你手上有對方名片、WhatsApp訊息或者電郵簽名，通常都會有對方聲稱嘅姓名或者所屬商號，喺牌照目錄輸入呢啲資料，就可以初步核實對方現時嘅牌照狀況。呢個步驟嘅最佳時機，係喺簽署任何協議、俾任何訂金或者佣金之前——一旦錢已經俾咗、協議已經簽咗，事後先發現對方無牌，處理起上嚟就複雜得多。如果你依家先啱啱開始接觸中介，強烈建議喺簽任何嘢之前，先花幾分鐘做呢一步。

「依家查到冇牌」同「交易嗰陣冇牌」——時序點核對

呢一點係讀者最容易忽略、亦係實際上最難處理嘅位：牌照目錄反映嘅係現時嘅牌照狀況，但你要核實嘅其實係對方喺促成你嗰單交易嗰陣係咪持牌。牌照可以喺兩個時間點之間暫時吊銷、撤銷，或者純粹因為對方冇續期而失效——所以「依家查到冇牌」唔一定直接證明「交易嗰陣都冇牌」，反過嚟講，「依家查到有牌」都唔代表交易嗰陣一定有牌。

實際處理上，值得逐點核對嘅資料包括：交易促成嘅大約日期（睇樓、簽約、收樓嗰段時間）、對方喺嗰段時間嘅通訊記錄（WhatsApp、電郵，睇吓有冇透露佢當時所屬邊間代理行）、以及對方現時喺牌照目錄嘅狀態同埋（如果查得到）牌照嘅有效期或者失效日期。如果對方確實喺交易當時持牌，只係之後先失牌，呢一點對你嘅抗辯力度會有影響，值得誠實評估，唔好單憑「依家查到冇牌」就假設自己一定唔使俾錢。

核實之後，兩條唔同嘅路——監管局投訴同追討返你嘅錢

核實清楚身份同時序之後，接落嚟你會面對兩件唔同嘅事，好多人會將佢哋混為一談，但實際上要分開處理。

第一，向監管局舉報懷疑無牌經營嘅個案。 任何人可以透過書面、親身或電話方式向地產代理監管局作出投訴。呢一步嘅性質，係要求監管局跟進一件規管層面嘅事——即係「呢個人有冇無牌經營」呢個問題本身，同你自己嗰筆錢嘅去向係兩件事。監管局跟進嘅結果，唔會自動幫你追返已經俾咗嘅錢，或者自動免除你俾人追討嗰筆款項嘅責任。

第二，追討返你自己嘅錢，或者為自己嘅抗辯做準備。 呢一步先係真正處理你自己嘅金錢問題。如果你已經俾咗一筆「佣金」而對方原來無牌，你可以考慮追討返呢筆款項；如果你係俾人追討，而你有理由相信對方促成交易嗰陣無牌，呢個亦係你回應追討信嗰陣可以提出嘅抗辯理由之一。爭議金額不超過港幣75,000元，就可以循小額錢債審裁處處理。入稟費按申索金額分四級：不超過$5,000為$20，超過$5,000至$25,000為$40，超過$25,000至$50,000為$70，超過$50,000至$75,000為$120，程序一般毋須律師代表。想了解實際遞交表格嘅步驟，可以參考申索表格填寫指南。

想睇吓地產代理相關嘅金錢爭議一旦入稟，法庭實際上點睇證據——一份清晰嘅交易時間線同文件紀錄，點樣成為裁決嘅關鍵——可以參考我哋以前處理過嘅一宗地產代理佣金個案；嗰宗個案講嘅係另一個爭議情境（代理有牌，但業主否認簽過協議），但一份清楚嘅時間線同文件紀錄，同樣係無牌爭議入面最實際嘅武器。如果你想搵人幫手評估自己嗰宗爭議係咪值得入稟，或者協助準備文件同時間線，可以了解一下代辦入稟服務實際包括邊啲步驟；更多地產代理糾紛嘅實際處理方向，亦可以參考我哋嘅相關個案類型。