中介原来没有牌照？无牌地产代理还能追讨佣金吗

朋友介绍、前经纪离职后自己接生意、又或者对方讲到自己「识好多客」——好多买楼、租楼嘅交易，其实都经呢类冇正式挂靠代理行嘅人促成。交易做完，过咗一排，你收到一封追讨信，话你哋当初𠮶单交易系佢促成嘅，要求支付佣金。你隐约觉得唔对路，上网查一查对方个名，先发现原来对方根本冇牌，甚至查极都查唔到有呢个人喺地产代理监管局嘅纪录入面。

呢种情况，同一般「代理有牌，但双方为咗佣金金额或者计法争拗」嘅争议，性质完全唔同——本文会讲清楚：无牌经营地产代理喺香港属于咩性质嘅问题、点样喺签任何嘢或者俾任何钱之前（甚至喺收到追讨信之后）核实对方牌照状况、对方牌照可能喺交易同追讨信之间先失效带嚟嘅时序问题，以及核实清楚之后，你实际上有边几条路可以走。如果你想了解嘅系「代理有牌，但佣金金额本身有争议」呢类情况，可以参考地产佣金争议：可以唔俾吗？；本文专门讲代理身份本身有问题呢个较少人事先谂到嘅情况。

追讨信𠮶位「代理」，你有冇核实过佢系咪持牌人

收到佣金追讨信，好多人第一个反应系谂「呢笔钱应唔应该俾」，跳咗过去思考「对方系咪有权追讨」呢个更前面嘅问题——即系对方喺促成你哋𠮶单交易𠮶阵，本身系咪一个有资格咁做嘅人。

呢一步之所以重要，系因为喺香港，「地产代理」唔系一个任何人都可以自称嘅身份，而系受《地产代理条例》（第511章）规管嘅发牌行业。一个人有冇资格以地产代理或者营业员身份促成你𠮶单交易，直接影响到佢有冇合约基础向你追讨佣金。所以喺你考虑金额、计法、对方态度呢啲问题之前，核实对方身份呢一步应该行先。

无牌经营地产代理，喺香港系刑事罪行

好多人以为「无牌」只系一个诚信或者专业程度嘅问题，其实唔止咁简单。根据地产代理监管局公开资料，除《地产代理条例》订明的豁免情况外，任何人在香港从事地产代理工作的业务必须领有有效的地产代理牌照，而任何人担任地产代理的营业员亦必须持有有效牌照——换句话讲，无论系促成买卖、促成租赁，定系以「营业员」身份参与其中，都需要牌照，唔系得「开公司𠮶个老板」先需要有牌。

而且，呢个要求唔止系行政规定咁简单。监管局资料明确指出，无领有有效牌照而从事地产代理工作属刑事罪行，一经定罪，最高刑罚为监禁2年及罚款港币500,000元。呢个刑罚嘅严重程度，反映香港法例将「无牌经营」视为对消费者保障有实质影响嘅问题，而唔只系一个行业内部嘅规管瑕疵。

呢一点对读者实际嘅意义系：如果促成你𠮶单交易嘅人喺当时根本冇牌，你哋之间所谓嘅「佣金协议」，法律基础本身就值得质疑——你面对嘅唔止系「金额啱唔啱」嘅问题，而系「对方有冇资格首先成立呢个追讨」嘅更根本问题。

点样核实对方是否持牌——地监局嘅公开牌照目录

好消息系，核实对方身份唔需要靠对方自己讲，亦唔需要请律师。地产代理监管局在其网站提供「牌照目录」查询功能，公众可以按牌照号码、持牌人姓名或商号名称查核相关人士现时是否持有有效牌照及有关牌照详情——呢个功能任何人都可以免费使用，唔需要登记帐户。

实际操作上，如果你手上有对方名片、WhatsApp讯息或者电邮签名，通常都会有对方声称嘅姓名或者所属商号，喺牌照目录输入呢啲资料，就可以初步核实对方现时嘅牌照状况。呢个步骤嘅最佳时机，系喺签署任何协议、俾任何订金或者佣金之前——一旦钱已经俾咗、协议已经签咗，事后先发现对方无牌，处理起上嚟就复杂得多。如果你依家先啱啱开始接触中介，强烈建议喺签任何嘢之前，先花几分钟做呢一步。

「依家查到冇牌」同「交易𠮶阵冇牌」——时序点核对

呢一点系读者最容易忽略、亦系实际上最难处理嘅位：牌照目录反映嘅系现时嘅牌照状况，但你要核实嘅其实系对方喺促成你𠮶单交易𠮶阵系咪持牌。牌照可以喺两个时间点之间暂时吊销、撤销，或者纯粹因为对方冇续期而失效——所以「依家查到冇牌」唔一定直接证明「交易𠮶阵都冇牌」，反过嚟讲，「依家查到有牌」都唔代表交易𠮶阵一定有牌。

实际处理上，值得逐点核对嘅资料包括：交易促成嘅大约日期（睇楼、签约、收楼𠮶段时间）、对方喺𠮶段时间嘅通讯记录（WhatsApp、电邮，睇吓有冇透露佢当时所属边间代理行）、以及对方现时喺牌照目录嘅状态同埋（如果查得到）牌照嘅有效期或者失效日期。如果对方确实喺交易当时持牌，只系之后先失牌，呢一点对你嘅抗辩力度会有影响，值得诚实评估，唔好单凭「依家查到冇牌」就假设自己一定唔使俾钱。

核实之后，两条唔同嘅路——监管局投诉同追讨返你嘅钱

核实清楚身份同时序之后，接落嚟你会面对两件唔同嘅事，好多人会将佢哋混为一谈，但实际上要分开处理。

第一，向监管局举报怀疑无牌经营嘅个案。 任何人可以透过书面、亲身或电话方式向地产代理监管局作出投诉。呢一步嘅性质，系要求监管局跟进一件规管层面嘅事——即系「呢个人有冇无牌经营」呢个问题本身，同你自己𠮶笔钱嘅去向系两件事。监管局跟进嘅结果，唔会自动帮你追返已经俾咗嘅钱，或者自动免除你俾人追讨𠮶笔款项嘅责任。

第二，追讨返你自己嘅钱，或者为自己嘅抗辩做准备。 呢一步先系真正处理你自己嘅金钱问题。如果你已经俾咗一笔「佣金」而对方原来无牌，你可以考虑追讨返呢笔款项；如果你系俾人追讨，而你有理由相信对方促成交易𠮶阵无牌，呢个亦系你回应追讨信𠮶阵可以提出嘅抗辩理由之一。争议金额不超过港币75,000元，就可以循小额钱债审裁处处理。入禀费按申索金额分四级：不超过$5,000为$20，超过$5,000至$25,000为$40，超过$25,000至$50,000为$70，超过$50,000至$75,000为$120，程序一般毋须律师代表。想了解实际递交表格嘅步骤，可以参考申索表格填写指南。

想睇吓地产代理相关嘅金钱争议一旦入禀，法庭实际上点睇证据——一份清晰嘅交易时间线同文件纪录，点样成为裁决嘅关键——可以参考我哋以前处理过嘅一宗地产代理佣金个案；𠮶宗个案讲嘅系另一个争议情境（代理有牌，但业主否认签过协议），但一份清楚嘅时间线同文件纪录，同样系无牌争议入面最实际嘅武器。如果你想揾人帮手评估自己𠮶宗争议系咪值得入禀，或者协助准备文件同时间线，可以了解一下代办入禀服务实际包括边啲步骤；更多地产代理纠纷嘅实际处理方向，亦可以参考我哋嘅相关个案类型。