正常損耗都要賠？按金扣減爭議點先叫合理

搬走嗰日，鎖匙交咗、單位執得妥妥當當，滿心以為按金會如常退返嚟——業主一句「牆身花咗」、「地板舊咗」、「傢俬用舊咗要賠」，就話要扣起一大截按金。呢種情況，相信唔少香港租客都試過：單位住耐咗自然會舊，呢個係常識，但業主憑呢一句就想扣起成筆按金，又好似講唔通。

好消息係，「正常損耗」呢個概念喺法律上並唔係業主講咗算——社區法律教育資訊中心（CLIC）同《業主與租客（綜合）條例》（第7章）都有清楚原則可以依循。呢篇文會專門拆解「正常損耗」同「實質損毀」點分、業主扣錢要拎出咩證據、以及點樣透過小額錢債審裁處追討唔合理嘅扣減——內容僅供程序參考，不構成法律意見。如果你想睇按金糾紛嘅追討全流程，可以參考按金糾紛追討全攻略。

業主合理滿意的按金扣減，法律上點界定？

好多租約都寫明，租客交還單位時要達到「業主合理滿意」嘅狀態（正常損耗除外）。問題係，「合理滿意」四個字聽落好主觀——咁到底邊個講法算數？

「業主合理滿意」有冇一個劃一標準？

冇。根據CLIC嘅說明，法律上並冇一個劃一或有決定性嘅答案去界定何謂「業主合理滿意的程度」；業主同租客——就好似法庭一樣——都要運用一定程度嘅合理性同常識，去衡量租客交還單位時是否有過失。換句話講，業主唔可以自己一句「唔滿意」就話晒事，佢嘅講法都要經得起「合唔合理」呢個尺去量度。

呢個原則背後嘅邏輯其實幾清楚：租約要求嘅係「合理」狀態，唔係「同新嘅一樣」狀態。單位住耐咗、用耐咗，自然會出現老化痕跡，呢啲屬於租客履行完租約責任嘅正常結果，唔應該變成業主扣錢嘅藉口。

至於業主同租客就沒收按金、可唔可以用按金抵銷租客違約引致嘅實際損失呢類問題，CLIC同樣指出法律上並無標準答案，實際結果好大程度取決於個別租約條款嘅寫法——所以睇清楚自己份租約寫咗啲乜，同保留好證據，永遠都係第一步。

正常損耗定係實質損毀？常見爭議項目拆解

講咗咁多原則，實際遇到爭議項目，點分？以下係租客最常同業主拗嘅幾類情況：

業主提出嘅理由	一般判斷
牆身油漆輕微掹起、褪色	正常損耗，一般不可扣
地毯、木地板出現輕微磨蝕痕跡	正常損耗，一般不可扣
電器（如雪櫃、抽油煙機）表面泛黃	因年份及正常使用引致，一般不可扣
牆身有明顯破洞、燒焦痕跡	屬實質損毀，業主可就維修費用追討
傢俬缺失或嚴重損壞至無法使用	屬實質損毀，業主可就更換費用追討
租客自行鑽孔掛畫留低嘅孔洞	視乎租約條款及孔洞數量、大小，未必全數可扣

點樣分辨係「損耗」定「損毀」？

簡單講，判斷嘅重點喺於：呢個情況係唔係單純因為時間過去、正常咁樣用而自然出現？租約入面通常都會列明，租客嘅維修保養責任不包括物業嘅「正常損耗」——即租客毋須為因時間關係及一般合理使用單位而引起嘅損耗負責。相反，如果係租客自己整爛、燒焦、打崩，或者放住喺屋企唔理導致發霉滲水，呢啲就屬於實質損毀，業主先有理由扣錢。

牆身輕微褪色同一個燒焦嘅焦痕，明眼人都分得出邊樣係「舊咗」、邊樣係「整爛咗」。真正嘅爭議往往出現喺灰色地帶——例如地板刮痕幾深先算損毀、傢俬用咗幾耐先可以話係自然折舊——呢啲就要靠證據去講清楚。

入伙同交樓，要影相仲要錄影

證據，係呢類爭議入面嘅唯一裁判。

冇做入伙檢查，仲可唔可以追討？

可以，但冇對比證據，舉證難度會大增。業主一旦話「單位有損毀」，你手上冇入伙時嘅相片或片段，就好難反駁「呢個痕係本來就有」定係「你住嗰陣先整成咁」。所以，理想嘅做法係：

• 入伙時：用同一角度，逐個房間、逐件傢俬電器影相同錄影，日期要清楚（相機或電話自動打上日期最好）
• 交樓時：用返同一角度、同一位置再影一次，直接對比先至有說服力
• 入伙檢查表：如業主有提供，記得雙方簽署確認，冇嘅話自己都可以整一份，交樓時一併對比
• 溝通紀錄：業主提出嘅任何扣減理由，記得截圖留底，連同你哋之間所有WhatsApp、電郵對話一併保存

呢啲證據要點分段整理、審裁官會點睇相片同片段嘅可信性，可以參考入稟前準備證據指南。

業主話要扣錢，但冇報價、冇收據，點反駁？

業主話「要扣錢維修」，但問佢攞維修單、收據，就開始拖延、講唔出實際金額——呢個情況相當常見。

業主單憑口講「有損毀」，可以直接扣錢嗎？

一句口頭指控，同一張有金額、有簽名嘅報價單或收據，說服力完全唔同級。業主如果話單位有實質損毀需要維修，理應可以清楚講出維修範圍、預計費用，甚至提供師傅報價作實。如果業主只係含糊咁講「要扣返千幾蚊清潔費/維修費」，卻拎唔出任何單據或報價作依據，你絕對有理由書面要求對方提供實質證明，先接受呢個扣減金額。

面對呢種情況，比較穩妥嘅做法係：書面（WhatsApp或電郵）要求業主提供維修報價單或收據，並訂立一個合理限期（例如7天）回覆；如果對方一直交唔出實質證據，你可以喺追討信同日後嘅申索書入面，清楚列明「業主未能提供任何維修單據以證明其扣減理由」，作為你反駁嘅重點。

業主唔可以用你嘅錢換返全新嘢

即使某件傢俬電器真係損壞咗、需要更換，都唔代表業主可以問你追討全新嘅價錢。

舊傢俬損壞，業主可以問我追討全新嘅換貨價嗎？

一般唔可以。呢個道理其實同「正常損耗」豁免嘅邏輯一致——租約要求嘅係將單位交還至合理狀態，而唔係將已經用咗好幾年、有正常折舊嘅舊傢俬電器，換成全新狀態。舉個例，一部用咗五年嘅雪櫃如果真係損壞到無法使用，業主可以追討合理嘅維修費，或者按其折舊後嘅實際價值追討賠償；但如果業主攞住張全新同款雪櫃嘅報價單問你追討全數，呢個金額本身就已經超出咗佢實際承受嘅損失，並不合理。

追討按金爭議嘅其中一個重點，就係將扣減金額同業主嘅實際損失掛鈎，而唔係任由業主自訂一個數字。你可以喺書面回覆入面，具體問業主：呢件物品用咗幾耐？折舊後大概值幾多？佢要求嘅金額，係咪已經超出咗合理嘅賠償範圍？

追討步驟：由催款信到入稟審裁處

如果業主嘅扣減理由經你逐點拆解之後，仍然企唔住腳，而佢又拒絕退返合理嘅按金金額，就係時候採取正式追討步驟。

一定要入稟先可以追討嗎？

不一定。一封清楚列明扣減爭議、按金金額同要求退還限期嘅正式追討信，好多時已經足以令業主意識到你係認真嘅。如果業主一直已讀不回，或者明確拒絕退還，就可以考慮循小額錢債審裁處提出申索——追討 HK$75,000 或以下嘅按金糾紛屬於審裁處受理範圍，入稟費由 HK$20 至 HK$120 不等，毋須律師代表。

如果你想了解按金糾紛喺實務上點處理，可以參考按金糾紛追討個案說明；如果你唔想自己由頭研究表格同程序，都可以睇下代辦入稟服務包咗啲咩、大概點收費。