租客拖欠租金？業主追討欠租完全指南

租客唔交租，業主心裡第一條問題通常係：「究竟可以追返幾多錢？」呢條問題睇落簡單，答錯咗卻好易累事——追多咗，審裁官會質疑你個計算方法；追少咗，就係白白蝕咗自己嘅錢。呢篇文章唔講「租霸點應付」呢類次序性嘅問題（呢部分遇上租霸點算：由第一日遲租到入稟嘅應對次序已經講過），而係專注一件事：點樣計出一個站得住腳嘅申索金額，同埋點樣入稟先追得返。

你其實可以追討幾多錢

好多業主一開口就講「佢欠咗我三個月租」，但小額錢債審裁處要睇嘅唔止呢個數，而係一條完整嘅計算式。

第一層，係拖欠嘅租金本身——由第一日冇交租計起，去到終止租約或者入稟嗰日為止，逐月列清楚。第二層，係租約要求租客負責嘅開支，最常見係差餉同地租：根據CLIC，如果租約無明文訂定，「租金」一般會被理解為已經涵蓋差餉、地租等相關開支，即係租客未必自動有額外繳付責任；但無論租約點寫，業主作為登記業主，對政府嚟講仍然係繳付差餉、地租嘅主要法律責任人，呢一點唔會因為租約將責任轉俾租客而改變。換句話講，租客要唔要負責呢筆錢，先睇租約有冇明文寫低，冇寫就唔好假設租客一定要找數。第三層，係遲交利息——如果租約本身訂明遲交租金或者其他應付款項須支付利息，呢類利息條款一般可以強制執行，但前提係租約有明文訂定，並唔係法律自動賦予業主嘅權利。冇寫低利息條款，就唔好喺入稟狀度計埋呢筆數。

計清楚呢三層，你先有一個「敢企出嚟講」嘅數字，而唔係一個憑感覺嘅估計。

按金要點處理先算誠實

計完應收金額，落嚟呢一步好多業主會忽略：按金要喺入稟之前先扣減，而唔係入稟之後先算。

道理好簡單——你手上已經有一筆錢（按金），拿嚟抵銷部分損失係天經地義，審裁官睇一份「已經扣咗按金」嘅申索狀，同睇一份「按金隻字不提」嘅申索狀，觀感完全唔同。前者係一條清楚、誠實嘅數，後者會令人懷疑你係咪想追多咗。

要留意，根據CLIC，業主沒收按金之後，是否仍然可以就按金以外嘅損失（例如未能覓得新租客期間嘅租金損失）另外向租客追討，屬個案問題，主要視乎租約本身點寫，法律上並無單一標準答案；最穩妥係喺入稟前對照返租約條款，先確定按金可以點用、扣完之後仲欠幾多。想更完整了解按金呢部分嘅處理，可以睇按金糾紛追討全攻略。

超過 75,000 蚊點揀

計完數，如果金額喺 HK$75,000 或以下，小額錢債審裁處就係最直接嘅途徑：入稟費由 $20 至 $120 不等，按申索金額分四級（不超過 $5,000 為 $20；超過 $5,000 至 $25,000 為 $40；超過 $25,000 至 $50,000 為 $70；超過 $50,000 至 $75,000 為 $120）。如果業主只係想追返拖欠嘅租金，唔需要一併收回單位，可以只提出「追討欠租」呢一類金錢申索。

但如果計出嚟嘅數稍為超過 $75,000，你有兩條路：一係主動放棄超出嘅部分，將申索金額壓喺 $75,000 之內，留喺程序較簡單、毋須律師嘅小額錢債審裁處追討；二係將整筆數帶去區域法院處理——根據CLIC，如果業主只想追討拖欠嘅租金，區域法院處理嘅係申索金額超過 $75,000 但不超過 $3,000,000 嘅個案。留喺小額錢債審裁處嘅代價，係你要放棄超出嘅金額，永遠追唔返；升去區域法院，就要準備應付較複雜嘅程序同較高嘅訟費風險。邊條路啱你，視乎超出嘅金額大唔大、你有幾想節省時間同律師費。想了解小額錢債審裁處嘅完整入稟程序，可以睇小額錢債審裁處入稟指南。

邊啲證據先能夠打贏

計完數、揀好途徑，落嚟就係將個案「砌實」。以下幾樣，係追討欠租入面最核心嘅證據：

• 已蓋印嘅租約，連同蓋印記錄。 根據稅務局，未經蓋印嘅租約唔可以喺法庭嘅民事程序中呈堂作證據，亦唔可以由公職人員或法人團體受理、存檔或登記；租約須喺簽署後 30 日內蓋印，蓋印責任由簽署租約嘅人士（業主、租客或雙方代表）共同承擔。如果你發現租約仲未蓋印，呢一步要儘快補做——冇蓋印，租約本身就唔能夠成為你嘅證據。
• 入數同轉數記錄。 銀行入數紙、FPS 轉數過數紀錄，用嚟證明實際收到幾多租、幾時斷咗交租，比口講「佢話畀我聽」有力得多。
• 追租信同對話紀錄。 正式追租信、WhatsApp／電郵對話——呢啲一齊砌出一條時間線，證明你有合理咁樣嘗試解決問題。點寫先算一封站得住腳嘅追租信，可以睇入稟前必做：如何寫一封有效的催款信。
• 租客嘅身份資料。 租約上租客嘅香港身份證號碼，或者公司名稱同商業登記資料——呢啲決定咗你入稟狀上「被告人」欄應該點填，下一節會講清楚點解呢一步咁緊要。

證據要點樣排列、遞交先最有說服力，證據與文件準備的方法有更完整嘅做法。

告個人定告公司

呢一步好易被忽略，但一旦做錯，代價唔細：入稟狀上嘅被告人名，一定要同租約上簽署嘅一方一致。

如果租約係租客以個人身份（用返香港身份證）簽署，被告人就應該係嗰位個人；如果租約係以有限公司名義簽署（公司蓋印、董事代表簽署），被告人就應該係嗰間公司，而唔係代表簽署嘅個人董事——除非另有擔保人條款訂明個人責任。告錯咗名，輕則要修改文件、拖慢程序，重則令審裁官質疑成個申索嘅基礎，隨時要重新入稟。核對租約上嘅簽署部分、公司登記資料（如適用），先至填寫「表格1」同「表格2」，係入稟前最後、亦係最容易被忽略嘅一步。表格點填、常見錯誤有邊啲，可以參考小額錢債入稟狀填寫教學。

租客已經搬走仲追唔追得

租客交吉離開，甚至已經搵唔到人，係咪代表呢筆數追唔返？唔一定。

租客搬走並唔會令你已經計好嘅欠租、差餉、利息申索憑空消失——你依然可以循小額錢債審裁處追討呢筆錢，只不過送達文件（表格3傳票）嘅方式要跟返審裁處嘅程序處理，如果租客留低嘅通訊地址已經失效，可能要花多一步去確認送達地址。至於租客走佬留低嘅財物、業主應該點處理，同埋重新放租之後點計算實際損失，遇上租霸點算：由第一日遲租到入稟嘅應對次序嗰篇有更完整嘅步驟拆解，呢度唔重複。想更全面了解自己個案屬於邊個範疇、可以點跟進，可以參考租金拖欠追討嘅相關個案整理；如果想有人陪你由計算金額到遞交表格核對一次，代辦入稟服務會處理呢部分。