租客拖欠租金？业主追讨欠租完全指南

租客唔交租，业主心里第一条问题通常系：「究竟可以追返几多钱？」呢条问题睇落简单，答错咗却好易累事——追多咗，审裁官会质疑你个计算方法；追少咗，就系白白蚀咗自己嘅钱。呢篇文章唔讲「租霸点应付」呢类次序性嘅问题（呢部分遇上租霸点算：由第一日迟租到入禀嘅应对次序已经讲过），而系专注一件事：点样计出一个站得住脚嘅申索金额，同埋点样入禀先追得返。

你其实可以追讨几多钱

好多业主一开口就讲「佢欠咗我三个月租」，但小额钱债审裁处要睇嘅唔止呢个数，而系一条完整嘅计算式。

第一层，系拖欠嘅租金本身——由第一日冇交租计起，去到终止租约或者入禀𠮶日为止，逐月列清楚。第二层，系租约要求租客负责嘅开支，最常见系差饷同地租：根据CLIC，如果租约无明文订定，「租金」一般会被理解为已经涵盖差饷、地租等相关开支，即系租客未必自动有额外缴付责任；但无论租约点写，业主作为登记业主，对政府嚟讲仍然系缴付差饷、地租嘅主要法律责任人，呢一点唔会因为租约将责任转俾租客而改变。换句话讲，租客要唔要负责呢笔钱，先睇租约有冇明文写低，冇写就唔好假设租客一定要找数。第三层，系迟交利息——如果租约本身订明迟交租金或者其他应付款项须支付利息，呢类利息条款一般可以强制执行，但前提系租约有明文订定，并唔系法律自动赋予业主嘅权利。冇写低利息条款，就唔好喺入禀状度计埋呢笔数。

计清楚呢三层，你先有一个「敢企出嚟讲」嘅数字，而唔系一个凭感觉嘅估计。

按金要点处理先算诚实

计完应收金额，落嚟呢一步好多业主会忽略：按金要喺入禀之前先扣减，而唔系入禀之后先算。

道理好简单——你手上已经有一笔钱（按金），拿嚟抵销部分损失系天经地义，审裁官睇一份「已经扣咗按金」嘅申索状，同睇一份「按金只字不提」嘅申索状，观感完全唔同。前者系一条清楚、诚实嘅数，后者会令人怀疑你系咪想追多咗。

要留意，根据CLIC，业主没收按金之后，是否仍然可以就按金以外嘅损失（例如未能觅得新租客期间嘅租金损失）另外向租客追讨，属个案问题，主要视乎租约本身点写，法律上并无单一标准答案；最稳妥系喺入禀前对照返租约条款，先确定按金可以点用、扣完之后仲欠几多。想更完整了解按金呢部分嘅处理，可以睇按金纠纷追讨全攻略。

超过 75,000 蚊点拣

计完数，如果金额喺 HK$75,000 或以下，小额钱债审裁处就系最直接嘅途径：入禀费由 $20 至 $120 不等，按申索金额分四级（不超过 $5,000 为 $20；超过 $5,000 至 $25,000 为 $40；超过 $25,000 至 $50,000 为 $70；超过 $50,000 至 $75,000 为 $120）。如果业主只系想追返拖欠嘅租金，唔需要一并收回单位，可以只提出「追讨欠租」呢一类金钱申索。

但如果计出嚟嘅数稍为超过 $75,000，你有两条路：一系主动放弃超出嘅部分，将申索金额压喺 $75,000 之内，留喺程序较简单、毋须律师嘅小额钱债审裁处追讨；二系将整笔数带去区域法院处理——根据CLIC，如果业主只想追讨拖欠嘅租金，区域法院处理嘅系申索金额超过 $75,000 但不超过 $3,000,000 嘅个案。留喺小额钱债审裁处嘅代价，系你要放弃超出嘅金额，永远追唔返；升去区域法院，就要准备应付较复杂嘅程序同较高嘅讼费风险。边条路啱你，视乎超出嘅金额大唔大、你有几想节省时间同律师费。想了解小额钱债审裁处嘅完整入禀程序，可以睇小额钱债审裁处入禀指南。

边啲证据先能够打赢

计完数、拣好途径，落嚟就系将个案「砌实」。以下几样，系追讨欠租入面最核心嘅证据：

• 已盖印嘅租约，连同盖印记录。 根据税务局，未经盖印嘅租约唔可以喺法庭嘅民事程序中呈堂作证据，亦唔可以由公职人员或法人团体受理、存档或登记；租约须喺签署后 30 日内盖印，盖印责任由签署租约嘅人士（业主、租客或双方代表）共同承担。如果你发现租约仲未盖印，呢一步要尽快补做——冇盖印，租约本身就唔能够成为你嘅证据。
• 入数同转数记录。 银行入数纸、FPS 转数过数纪录，用嚟证明实际收到几多租、几时断咗交租，比口讲「佢话畀我听」有力得多。
• 追租信同对话纪录。 正式追租信、WhatsApp／电邮对话——呢啲一齐砌出一条时间线，证明你有合理咁样尝试解决问题。点写先算一封站得住脚嘅追租信，可以睇入禀前必做：如何写一封有效的催款信。
• 租客嘅身份资料。 租约上租客嘅香港身份证号码，或者公司名称同商业登记资料——呢啲决定咗你入禀状上「被告人」栏应该点填，下一节会讲清楚点解呢一步咁紧要。

证据要点样排列、递交先最有说服力，证据与文件准备的方法有更完整嘅做法。

告个人定告公司

呢一步好易被忽略，但一旦做错，代价唔细：入禀状上嘅被告人名，一定要同租约上签署嘅一方一致。

如果租约系租客以个人身份（用返香港身份证）签署，被告人就应该系𠮶位个人；如果租约系以有限公司名义签署（公司盖印、董事代表签署），被告人就应该系𠮶间公司，而唔系代表签署嘅个人董事——除非另有担保人条款订明个人责任。告错咗名，轻则要修改文件、拖慢程序，重则令审裁官质疑成个申索嘅基础，随时要重新入禀。核对租约上嘅签署部分、公司登记资料（如适用），先至填写「表格1」同「表格2」，系入禀前最后、亦系最容易被忽略嘅一步。表格点填、常见错误有边啲，可以参考小额钱债入禀状填写教学。

租客已经搬走仲追唔追得

租客交吉离开，甚至已经揾唔到人，系咪代表呢笔数追唔返？唔一定。

租客搬走并唔会令你已经计好嘅欠租、差饷、利息申索凭空消失——你依然可以循小额钱债审裁处追讨呢笔钱，只不过送达文件（表格3传票）嘅方式要跟返审裁处嘅程序处理，如果租客留低嘅通讯地址已经失效，可能要花多一步去确认送达地址。至于租客走佬留低嘅财物、业主应该点处理，同埋重新放租之后点计算实际损失，遇上租霸点算：由第一日迟租到入禀嘅应对次序𠮶篇有更完整嘅步骤拆解，呢度唔重复。想更全面了解自己个案属于边个范畴、可以点跟进，可以参考租金拖欠追讨嘅相关个案整理；如果想有人陪你由计算金额到递交表格核对一次，代办入禀服务会处理呢部分。