遇到租霸怎么办？从第一天迟交租到入禀的应对次序

租客唔交租，业主嘅第一反应通常系嬲——尤其系已经追咗几次都冇回音。但呢篇文章想讲嘅刚好相反：呢个时候最要做嘅唔系「即刻反应」，而系跟住一条次序去做。次序做啱，一系租客乖乖俾返钱，一系你手上有齐证据去审裁处追讨；次序做错，你随时由申索人变成被告人，仲要应付一单反索偿。

内容根据社区法网（CLIC）同《业主与租客（综合）条例》（第7章）嘅公开资料整理，讲嘅系一般私人住宅租务，唔系已规管嘅劏房租务（呢类有专门嘅第IVA部规管，情况唔一样）。

第一星期做啲乜先啱

租客迟交租，头七日最重要嘅唔系追到钱，而系开始留低记录。

由第一日开始，用书面方式（WhatsApp、电邮都算）提提租客，语气保持平和——你想要嘅系一条清楚嘅时间线，唔系一场争执。每次提醒、每个回复、每个「迟下先」嘅承诺，全部截图存低，并记低日期。呢啲记录睇落好琐碎，但去到审裁处𠮶日，一条由第一日到入禀日都齐全嘅时间线，往往比事后先砌返嘅记忆可信得多。

同时可以睇下按金够唔够、有冇担保人、租约有冇列明迟交罚息——呢啲都会影响你之后点计算实际追讨嘅金额。如果租约仲有按金纠纷需要一并处理，可以参考按金纠纷追讨全攻略。

追租信点解要书面同要早

过咗头几日仍然冇回音，就系时候发一封正式嘅追租信（俗称催款信）。

书面追租信嘅作用唔止系「吓下佢」，而系之后万一入禀，证明你有尝试以合理方式解决事件、俾过对方机会还款。信入面应该写清楚拖欠金额、计算方法、俾返钱嘅限期，以及过咗限期会点跟进。点写先算清楚、寄去边度先有效，入禀前必做：如何写一封有效的催款信𠮶篇有齐范本同做法，呢度唔重复。

几时可以引用租约嘅收楼条款

好多租约都有一条「收楼条款」（forfeiture / re-entry clause），写明租客断租，业主可以终止租约、收回单位。就算租约冇明文写低，法律一般都会默示呢个权利。

根据CLIC同《业主与租客（综合）条例》（第7章），就2002年12月27日或之后订立嘅住宅租约而言，第117(3)条（一般租约则参考第126条）默示咗一项条款：如果租客迟交租超过15日，业主就有权利终止租约。呢一步好清楚：租金拖欠满15日，业主就有法定权利终止租约。

但「有权终止」同「可以自己收返个单位」系两回事。要真正收回单位嘅管有权，业主仍然要向法院（包括土地审裁处）申请收楼令，唔可以凭住条款自己去换锁收楼——下一节会讲清楚点解。留意租客亦有一项对应嘅权利，叫「解除丧失租赁权的济助」（relief against forfeiture）：喺法院颁令收楼之前，如果租客肯清付晒所有欠租同业主嘅讼费，法院可以俾一个指定限期畀佢保住租约。

业主唔可以做嘅事：自行收楼嘅陷阱

呢一节系整篇文章最重要嘅部分，因为呢度嘅陷阱可以令一个本来理直气壮嘅业主，变成刑事案件嘅被告人。

CLIC就呢个情况讲得好直接：业主如果未经法院命令就强行破门入屋、掉走租客留低嘅财物、更换门锁将租客拒诸门外，呢类「自行收楼」（self-help）嘅做法属于违法，可能触犯**《公安条例》（第245章）第23条嘅强行进入罪，同时亦可能触犯《业主与租客（综合）条例》（第7章）第119V条**——任何人非法剥夺租客对单位嘅管有权即属犯罪，一经定罪可被罚款甚至监禁。除此之外，业主仲可能要面对「骚扰」相关嘅刑事指控。截断水电、无通知强行入屋等同样属于逼迁嘅手段，会落入同一个违法框架。

呢啲唔止系刑事风险。租客大可以凭呢啲行为向业主提出民事索偿，甚至喺你入禀追租𠮶场官司度反过来提出反索偿——原本你系苦主，变咗要同时应付对方追讨你嘅赔偿。想知反索偿实际点运作，可以睇被告如何反索偿：小额钱债审裁处反申索完全指南。

正确做法只有一个：终止租约之后，向法院或土地审裁处申请收楼令，经执达主任执行。呢条路睇落慢，但系唯一唔会令你由申索人变被告人嘅路。

租客走咗之后点保住单位同减少损失

如果租客最终选择「走佬」，交吉离开，业主要处理嘅唔止系空置嘅单位，仲有两件事：留低嘅财物，同埋接落嚟嘅损失。

留低嘅财物：业主无权自行掉弃。 根据CLIC，一般嚟讲业主对租客留低嘅个人财物并冇处置权，呢啲物品嘅拥有权仍然属于前租客。业主应该以书面方式通知前租客，指定一个限期畀佢返嚟取回物品；如有需要，仍然要透过法院程序，并由执达主任协助处理。如果租约入面有订明「限期未取即视为放弃拥有权」嘅条款，处理起上嚟就会清晰得多——呢个亦系为咩之后订租约时值得考虑加返呢一条。

重新放租：法律要求你合理咁做，而唔系坐视唔理。 根据CLIC，业主接受租客毁约而终止租约后，如果业主已经采取合理步骤重新放租（例如落广告招租）、却一时未能觅得新租客，前租客仍可能须就余下租期嘅租金损失等「衍生损失」向业主赔偿——CLIC举出案例 Goldon Investment Ltd v. NPH International Holdings Ltd HCA 5457/1999（2004年8月10日），租客最终须向业主赔偿约1,700万港元，可见呢笔数可以相当庞大。反过来讲，如果业主根本冇去尝试重新放租，就好可能追讨唔到呢部分损失。实务上嘅意思系：业主应该尽快落广告、留低招租记录，先可以确保追讨嘅范围（拖欠租金、管理费、差饷，以及未能重新放租嘅租金损失）站得住脚。

追钱同追楼要分开睇

到咗呢一步，好多业主都会混淆两件事：追返啲钱，同收返个单位，其实系两个唔同嘅程序。

如果你只系想追返拖欠嘅租金、管理费同差饷（扣除按金同重新放租收入之后嘅净损失），而金额喺HK$75,000或以下，呢类金钱申索属于小额钱债审裁处处理。想了解申索范围、入禀费同整个程序，可以睇小额钱债审裁处入禀指南；至于证据点样准备先站得住脚，证据与文件准备的方法讲得更仔细。如果你想有人陪你由头到尾核对一次时间线同计算方法，代办入禀服务会处理呢部分。

但要留意：小额钱债审裁处只处理金钱申索，唔会颁令要求租客搬走。如果租客拖足租都仲赖住唔走，收回单位管有权嘅程序（连同上面提过嘅收楼令）要另外经法院或土地审裁处处理，同追租金系两条唔同嘅路。想更完整了解自己个案属于边个范畴，可以参考租金拖欠追讨嘅相关个案整理。