遇上租霸點算？由第一日遲租到入稟嘅應對次序

租客唔交租，業主嘅第一反應通常係嬲——尤其係已經追咗幾次都冇回音。但呢篇文章想講嘅剛好相反：呢個時候最要做嘅唔係「即刻反應」，而係跟住一條次序去做。次序做啱，一係租客乖乖俾返錢，一係你手上有齊証據去審裁處追討；次序做錯，你隨時由申索人變成被告人，仲要應付一單反索償。

內容根據社區法網（CLIC）同《業主與租客（綜合）條例》（第7章）嘅公開資料整理，講嘅係一般私人住宅租務，唔係已規管嘅劏房租務（呢類有專門嘅第IVA部規管，情況唔一樣）。

第一星期做啲乜先啱

租客遲交租，頭七日最重要嘅唔係追到錢，而係開始留低記錄。

由第一日開始，用書面方式（WhatsApp、電郵都算）提提租客，語氣保持平和——你想要嘅係一條清楚嘅時間線，唔係一場爭執。每次提醒、每個回覆、每個「遲下先」嘅承諾，全部截圖存低，並記低日期。呢啲記錄睇落好瑣碎，但去到審裁處嗰日，一條由第一日到入稟日都齊全嘅時間線，往往比事後先砌返嘅記憶可信得多。

同時可以睇下按金夠唔夠、有冇擔保人、租約有冇列明遲交罰息——呢啲都會影響你之後點計算實際追討嘅金額。如果租約仲有按金糾紛需要一併處理，可以參考按金糾紛追討全攻略。

追租信點解要書面同要早

過咗頭幾日仍然冇回音，就係時候發一封正式嘅追租信（俗稱催款信）。

書面追租信嘅作用唔止係「嚇下佢」，而係之後萬一入稟，証明你有嘗試以合理方式解決事件、俾過對方機會還款。信入面應該寫清楚拖欠金額、計算方法、俾返錢嘅限期，以及過咗限期會點跟進。點寫先算清楚、寄去邊度先有效，入稟前必做：如何寫一封有效的催款信嗰篇有齊範本同做法，呢度唔重覆。

幾時可以引用租約嘅收樓條款

好多租約都有一條「收樓條款」（forfeiture / re-entry clause），寫明租客斷租，業主可以終止租約、收回單位。就算租約冇明文寫低，法律一般都會默示呢個權利。

根據CLIC同《業主與租客（綜合）條例》（第7章），就2002年12月27日或之後訂立嘅住宅租約而言，第117(3)條（一般租約則參考第126條）默示咗一項條款：如果租客遲交租超過15日，業主就有權利終止租約。呢一步好清楚：租金拖欠滿15日，業主就有法定權利終止租約。

但「有權終止」同「可以自己收返個單位」係兩回事。要真正收回單位嘅管有權，業主仍然要向法院（包括土地審裁處）申請收樓令，唔可以憑住條款自己去換鎖收樓——下一節會講清楚點解。留意租客亦有一項對應嘅權利，叫「解除喪失租賃權的濟助」（relief against forfeiture）：喺法院頒令收樓之前，如果租客肯清付晒所有欠租同業主嘅訟費，法院可以俾一個指定限期畀佢保住租約。

業主唔可以做嘅事：自行收樓嘅陷阱

呢一節係整篇文章最重要嘅部分，因為呢度嘅陷阱可以令一個本來理直氣壯嘅業主，變成刑事案件嘅被告人。

CLIC就呢個情況講得好直接：業主如果未經法院命令就強行破門入屋、掉走租客留低嘅財物、更換門鎖將租客拒諸門外，呢類「自行收樓」（self-help）嘅做法屬於違法，可能觸犯**《公安條例》（第245章）第23條嘅強行進入罪，同時亦可能觸犯《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第119V條**——任何人非法剝奪租客對單位嘅管有權即屬犯罪，一經定罪可被罰款甚至監禁。除此之外，業主仲可能要面對「騷擾」相關嘅刑事指控。截斷水電、無通知強行入屋等同樣屬於逼遷嘅手段，會落入同一個違法框架。

呢啲唔止係刑事風險。租客大可以憑呢啲行為向業主提出民事索償，甚至喺你入稟追租嗰場官司度反過來提出反索償——原本你係苦主，變咗要同時應付對方追討你嘅賠償。想知反索償實際點運作，可以睇被告如何反索償：小額錢債審裁處反申索完全指南。

正確做法只有一個：終止租約之後，向法院或土地審裁處申請收樓令，經執達主任執行。呢條路睇落慢，但係唯一唔會令你由申索人變被告人嘅路。

租客走咗之後點保住單位同減少損失

如果租客最終選擇「走佬」，交吉離開，業主要處理嘅唔止係空置嘅單位，仲有兩件事：留低嘅財物，同埋接落嚟嘅損失。

留低嘅財物：業主無權自行掉棄。 根據CLIC，一般嚟講業主對租客留低嘅個人財物並冇處置權，呢啲物品嘅擁有權仍然屬於前租客。業主應該以書面方式通知前租客，指定一個限期畀佢返嚟取回物品；如有需要，仍然要透過法院程序，並由執達主任協助處理。如果租約入面有訂明「限期未取即視為放棄擁有權」嘅條款，處理起上嚟就會清晰得多——呢個亦係為咩之後訂租約時值得考慮加返呢一條。

重新放租：法律要求你合理咁做，而唔係坐視唔理。 根據CLIC，業主接受租客毀約而終止租約後，如果業主已經採取合理步驟重新放租（例如落廣告招租）、卻一時未能覓得新租客，前租客仍可能須就餘下租期嘅租金損失等「衍生損失」向業主賠償——CLIC舉出案例 Goldon Investment Ltd v. NPH International Holdings Ltd HCA 5457/1999（2004年8月10日），租客最終須向業主賠償約1,700萬港元，可見呢筆數可以相當龐大。反過來講，如果業主根本冇去嘗試重新放租，就好可能追討唔到呢部分損失。實務上嘅意思係：業主應該盡快落廣告、留低招租記錄，先可以確保追討嘅範圍（拖欠租金、管理費、差餉，以及未能重新放租嘅租金損失）站得住腳。

追錢同追樓要分開睇

到咗呢一步，好多業主都會混淆兩件事：追返啲錢，同收返個單位，其實係兩個唔同嘅程序。

如果你只係想追返拖欠嘅租金、管理費同差餉（扣除按金同重新放租收入之後嘅淨損失），而金額喺HK$75,000或以下，呢類金錢申索屬於小額錢債審裁處處理。想了解申索範圍、入稟費同整個程序，可以睇小額錢債審裁處入稟指南；至於證據點樣準備先站得住腳，證據與文件準備的方法講得更仔細。如果你想有人陪你由頭到尾核對一次時間線同計算方法，代辦入稟服務會處理呢部分。

但要留意：小額錢債審裁處只處理金錢申索，唔會頒令要求租客搬走。如果租客拖足租都仲賴住唔走，收回單位管有權嘅程序（連同上面提過嘅收樓令）要另外經法院或土地審裁處處理，同追租金係兩條唔同嘅路。想更完整了解自己個案屬於邊個範疇，可以參考租金拖欠追討嘅相關個案整理。