續租唔經代理都要俾佣金？租約續期佣金爭議拆解

業主同租客一開始經地產代理相識，租約做咗一年、兩年，雙方相處得不錯，租約快到期，索性唔再經代理，直接傾好續租條款，簽埋新一份租約。幾個星期之後，郵箱多咗一封信——原本嗰位代理話，你哋直接續租，都算佢促成嘅交易，要求支付一筆佣金。

呢個情況同「簽咗睇樓紙之後，經第二個代理或者直接接觸業主完成第一次交易」唔一樣，但好多人會將兩件事混為一談。呢篇文章會講清楚：直接續租同轉用第二個代理有咩分別、表格6嘅「有效期」點解係關鍵、協議對續租隻字不提時應該點做、點核實追討你嗰個人係咪仲係原本代理，以及爭議金額點揀追討路徑。內容根據社區法網(CLIC)同地產代理監管局公開資料整理。

如果你想先了解簽署表格4／表格6當刻已經要留意嘅陷阱，可以參考簽署地產代理協議即要付佣金？責任與陷阱逐條拆解；本文專門講續租呢個較少人留意嘅情況。

續租唔經代理，同「轉用第二個代理」係兩回事

先講清楚兩者嘅分別，因為坊間好多討論都將呢兩件事混埋一齊講。

「轉用第二個代理」嘅情況，係你經代理甲簽咗睇樓紙，之後喺協議有效期內，經代理乙或者直接接觸業主完成第一次交易——呢個情況下，根據協議附表3，代理甲仍然有權追討佣金，因為你確實喺佢帶你視察嘅有效期內，用另一個途徑完成咗本來由佢促成嘅交易。

本文講嘅係另一個情況：業主同租客經同一位代理相識並完成第一次交易之後，雙方之間並無第二個人介入，只係租約到期，兩個原有嘅人繼續直接傾續租條款。呢度冇「轉用第二個代理」呢回事，亦冇「直接接觸業主」呢個講法可以套用——因為業主本身就係其中一方，唔存在「繞過業主」呢件事。真正嘅問題，係原本嗰位代理喺呢個續租交易入面，仲有冇合約權利收取多一筆佣金。

表格6嘅「有效期」點解決定咗你使唔使畀多次佣金

根據《地產代理條例》（第511章）第45條，持牌地產代理喺為準租客安排視察物業服務之前，必須同準租客簽訂書面地產代理協議，即表格6。協議入面列明代理嘅責任、租客須付嘅佣金，以及協議嘅有效期。

關鍵一點：根據CLIC整理嘅資料，租客喺協議有效期內經另一位代理或直接向業主租入單位，仍然要按表格6附表3嘅條款支付佣金——但呢個責任係綁定喺協議嘅有效期入面成立嘅。協議一旦過咗有效期，附表3嗰條「有效期內完成交易要畀佣金」嘅條款，本身唔再自動約束雙方。換句話講，原本協議嘅有效期（通常係幾個月，視乎你簽嗰份文件點寫），同你今日續租嘅時間點，兩者之間可能已經隔咗一年幾兩年，原本協議所訂明嘅期限，好可能早就過咗。

呢一點正正係好多讀者會誤會嘅地方——「經呢位代理識到嘅」，同「呢位代理喺呢一次續租交易入面，有冇合約權利收費」，係兩個唔同嘅問題。前者係事實，後者先係決定你使唔使畀錢嘅法律問題，答案要返去揭返你手上嗰份協議。

協議對續租隻字不提，點算？

誠實講一句：香港法例並無訂明或限制地產代理可以收取嘅佣金金額或比率，亦冇一條法定條文，強制每份表格6都要清楚寫明「續租係咪要畀多次佣金」。實際上，好多標準協議根本對呢個情況隻字不提——協議只講清楚有效期內完成交易嘅佣金計法，對「有效期完咗之後，原有雙方自行續租」呢個情境，往往冇著墨。

呢個空白帶嚟兩個實際結果：

第一，如果你都仲未簽新一份續租協議或者未正式續租，呢一步就係最佳時機——喺續租之前，主動同代理確認清楚：如果你哋自行續租，係咪仲需要另外支付佣金，並且要求對方以書面（WhatsApp或者電郵）確認，而唔係口頭講。呢個做法同簽署地產代理協議即要付佣金入面提到「簽約前搞清楚附表3」嘅邏輯一致——續租嘅陷阱，一樣要喺簽約之前處理，事後爭議會困難好多。

第二，如果你已經直接續咗租，而依家先收到追討信，你首先要做嘅係揭返原本嗰份協議，睇清楚附表3同有效期嘅字眼——協議入面有冇任何一句提到「續租」、「續約」或者「協議屆滿後續租仍須支付佣金」呢類字眼？如果完全冇提及，追討一方就需要解釋，佢憑咩合約基礎喺協議有效期已過嘅情況下，主張你今次嘅續租仍然屬於佢應得嘅佣金範圍。

追討續租佣金嗰個人，仲係咪原本嗰位代理？

另一個值得核實嘅位，係向你追討續租佣金嗰個人，實際身份係咩。常見情況包括：當初嗰位經紀已經離開原本代理公司、轉咗去另一間公司執業，甚至已經冇再持牌執業，卻仍然以「當初係我帶你哋識」為由追討佣金。

追討權利（如果存在）一般屬於協議上訂明嘅代理公司，而唔係個別經紀本人——即使個別經紀已經跳槽，原有協議嘅權利義務關係一般仍然由原本簽約嗰間代理公司持有，除非有另外嘅書面安排。所以收到追討信，值得核實兩點：對方係咪確實代表你當初簽約嗰間代理公司出面追討，以及對方目前係咪仍然係持牌人。地產代理監管局設有公開嘅持牌人查冊，任何人都可以按名稱或牌照號碼查核。喺回覆追討信、甚至考慮應否付款之前，先做呢一步核實，比起單憑一封信嘅語氣去判斷，實際得多。

爭議金額點揀路——地監局裁定或小額錢債審裁處

核對協議同對方身份之後，如果爭議仍然存在，實際上有兩條路可以選擇，兩者性質不同。

地產代理監管局（EAA）裁定機制。 根據《地產代理條例》第49條，持牌地產代理同客戶就佣金或其他費用嘅金額、計算方法或支付方式產生爭議，喺雙方同意嘅前提下，可以將爭議交由地監局裁定。呢個機制適用範圍係爭議金額不超過港幣30萬元，遞交費為每方港幣500元，仲裁費為爭議金額嘅10%（最低港幣2,000元），雙方均不可由律師或大律師以法律代表身份參與。裁定喺區域法院登記之後，即成為區域法院嘅判決，具強制執行力。呢條路需要雙方同意先可以啟動，對方未必會答應。

小額錢債審裁處。 如果對方不同意採用地監局機制，或者你希望直接以金錢申索方式追討，而爭議金額不超過港幣75,000元，就可以循小額錢債審裁處入稟。入稟費按申索金額分四級：不超過$5,000為$20，超過$5,000至$25,000為$40，超過$25,000至$50,000為$70，超過$50,000至$75,000為$120，程序一般毋須律師代表。想了解實際遞交表格嘅步驟，可以參考申索表格填寫指南。

想睇吓呢類佣金爭議入到審裁處之後，實際上係咩證據決定咗結果——尤其係協議本身寫嘅觸發條件同雙方時序，點樣成為裁決嘅關鍵——可以參考我哋以前處理過嘅一宗地產代理佣金個案；嗰宗個案講嘅係另一個爭議情境，但一份訂明格式協議加清楚嘅時間線，同樣係續租佣金爭議入面最實際嘅武器。如果你想搵人幫手評估自己嗰宗爭議係咪值得入稟，或者協助準備文件，可以了解一下代辦入稟服務實際包括邊啲步驟；地產代理糾紛喺我哋嘅相關個案類型入面亦有更多實際處理方向。