续租不经中介也要付佣金吗？租约续期佣金争议解析

业主同租客一开始经地产代理相识，租约做咗一年、两年，双方相处得不错，租约快到期，索性唔再经代理，直接倾好续租条款，签埋新一份租约。几个星期之后，邮箱多咗一封信——原本𠮶位代理话，你哋直接续租，都算佢促成嘅交易，要求支付一笔佣金。

呢个情况同「签咗睇楼纸之后，经第二个代理或者直接接触业主完成第一次交易」唔一样，但好多人会将两件事混为一谈。呢篇文章会讲清楚：直接续租同转用第二个代理有咩分别、表格6嘅「有效期」点解系关键、协议对续租只字不提时应该点做、点核实追讨你𠮶个人系咪仲系原本代理，以及争议金额点拣追讨路径。内容根据社区法网(CLIC)同地产代理监管局公开资料整理。

如果你想先了解签署表格4／表格6当刻已经要留意嘅陷阱，可以参考签署地产代理协议即要付佣金？责任与陷阱逐条拆解；本文专门讲续租呢个较少人留意嘅情况。

续租唔经代理，同「转用第二个代理」系两回事

先讲清楚两者嘅分别，因为坊间好多讨论都将呢两件事混埋一齐讲。

「转用第二个代理」嘅情况，系你经代理甲签咗睇楼纸，之后喺协议有效期内，经代理乙或者直接接触业主完成第一次交易——呢个情况下，根据协议附表3，代理甲仍然有权追讨佣金，因为你确实喺佢带你视察嘅有效期内，用另一个途径完成咗本来由佢促成嘅交易。

本文讲嘅系另一个情况：业主同租客经同一位代理相识并完成第一次交易之后，双方之间并无第二个人介入，只系租约到期，两个原有嘅人继续直接倾续租条款。呢度冇「转用第二个代理」呢回事，亦冇「直接接触业主」呢个讲法可以套用——因为业主本身就系其中一方，唔存在「绕过业主」呢件事。真正嘅问题，系原本𠮶位代理喺呢个续租交易入面，仲有冇合约权利收取多一笔佣金。

表格6嘅「有效期」点解决定咗你使唔使畀多次佣金

根据《地产代理条例》（第511章）第45条，持牌地产代理喺为准租客安排视察物业服务之前，必须同准租客签订书面地产代理协议，即表格6。协议入面列明代理嘅责任、租客须付嘅佣金，以及协议嘅有效期。

关键一点：根据CLIC整理嘅资料，租客喺协议有效期内经另一位代理或直接向业主租入单位，仍然要按表格6附表3嘅条款支付佣金——但呢个责任系绑定喺协议嘅有效期入面成立嘅。协议一旦过咗有效期，附表3𠮶条「有效期内完成交易要畀佣金」嘅条款，本身唔再自动约束双方。换句话讲，原本协议嘅有效期（通常系几个月，视乎你签𠮶份文件点写），同你今日续租嘅时间点，两者之间可能已经隔咗一年几两年，原本协议所订明嘅期限，好可能早就过咗。

呢一点正正系好多读者会误会嘅地方——「经呢位代理识到嘅」，同「呢位代理喺呢一次续租交易入面，有冇合约权利收费」，系两个唔同嘅问题。前者系事实，后者先系决定你使唔使畀钱嘅法律问题，答案要返去揭返你手上𠮶份协议。

协议对续租只字不提，点算？

诚实讲一句：香港法例并无订明或限制地产代理可以收取嘅佣金金额或比率，亦冇一条法定条文，强制每份表格6都要清楚写明「续租系咪要畀多次佣金」。实际上，好多标准协议根本对呢个情况只字不提——协议只讲清楚有效期内完成交易嘅佣金计法，对「有效期完咗之后，原有双方自行续租」呢个情境，往往冇著墨。

呢个空白带嚟两个实际结果：

第一，如果你都仲未签新一份续租协议或者未正式续租，呢一步就系最佳时机——喺续租之前，主动同代理确认清楚：如果你哋自行续租，系咪仲需要另外支付佣金，并且要求对方以书面（WhatsApp或者电邮）确认，而唔系口头讲。呢个做法同签署地产代理协议即要付佣金入面提到「签约前搞清楚附表3」嘅逻辑一致——续租嘅陷阱，一样要喺签约之前处理，事后争议会困难好多。

第二，如果你已经直接续咗租，而依家先收到追讨信，你首先要做嘅系揭返原本𠮶份协议，睇清楚附表3同有效期嘅字眼——协议入面有冇任何一句提到「续租」、「续约」或者「协议届满后续租仍须支付佣金」呢类字眼？如果完全冇提及，追讨一方就需要解释，佢凭咩合约基础喺协议有效期已过嘅情况下，主张你今次嘅续租仍然属于佢应得嘅佣金范围。

追讨续租佣金𠮶个人，仲系咪原本𠮶位代理？

另一个值得核实嘅位，系向你追讨续租佣金𠮶个人，实际身份系咩。常见情况包括：当初𠮶位经纪已经离开原本代理公司、转咗去另一间公司执业，甚至已经冇再持牌执业，却仍然以「当初系我带你哋识」为由追讨佣金。

追讨权利（如果存在）一般属于协议上订明嘅代理公司，而唔系个别经纪本人——即使个别经纪已经跳槽，原有协议嘅权利义务关系一般仍然由原本签约𠮶间代理公司持有，除非有另外嘅书面安排。所以收到追讨信，值得核实两点：对方系咪确实代表你当初签约𠮶间代理公司出面追讨，以及对方目前系咪仍然系持牌人。地产代理监管局设有公开嘅持牌人查册，任何人都可以按名称或牌照号码查核。喺回复追讨信、甚至考虑应否付款之前，先做呢一步核实，比起单凭一封信嘅语气去判断，实际得多。

争议金额点拣路——地监局裁定或小额钱债审裁处

核对协议同对方身份之后，如果争议仍然存在，实际上有两条路可以选择，两者性质不同。

地产代理监管局（EAA）裁定机制。 根据《地产代理条例》第49条，持牌地产代理同客户就佣金或其他费用嘅金额、计算方法或支付方式产生争议，喺双方同意嘅前提下，可以将争议交由地监局裁定。呢个机制适用范围系争议金额不超过港币30万元，递交费为每方港币500元，仲裁费为争议金额嘅10%（最低港币2,000元），双方均不可由律师或大律师以法律代表身份参与。裁定喺区域法院登记之后，即成为区域法院嘅判决，具强制执行力。呢条路需要双方同意先可以启动，对方未必会答应。

小额钱债审裁处。 如果对方不同意采用地监局机制，或者你希望直接以金钱申索方式追讨，而争议金额不超过港币75,000元，就可以循小额钱债审裁处入禀。入禀费按申索金额分四级：不超过$5,000为$20，超过$5,000至$25,000为$40，超过$25,000至$50,000为$70，超过$50,000至$75,000为$120，程序一般毋须律师代表。想了解实际递交表格嘅步骤，可以参考申索表格填写指南。

想睇吓呢类佣金争议入到审裁处之后，实际上系咩证据决定咗结果——尤其系协议本身写嘅触发条件同双方时序，点样成为裁决嘅关键——可以参考我哋以前处理过嘅一宗地产代理佣金个案；𠮶宗个案讲嘅系另一个争议情境，但一份订明格式协议加清楚嘅时间线，同样系续租佣金争议入面最实际嘅武器。如果你想揾人帮手评估自己𠮶宗争议系咪值得入禀，或者协助准备文件，可以了解一下代办入禀服务实际包括边啲步骤；地产代理纠纷喺我哋嘅相关个案类型入面亦有更多实际处理方向。