公用管道渗水该找谁赔？业主立案法团的维修责任与追讨对象讲清楚

天花渗水，第一时间谂到嘅通常系楼上单位漏水——但如果楼上业主话「唔关我事」，甚至楼上根本冇人住、又或者你查极都揾唔到楼上有问题，好可能系水源根本唔系嚟自楼上单位，而系嚟自大厦嘅公用地方：天台、外墙、走廊天花，或者服务多过一个单位嘅共用喉管。呢种情况下，追讨对象同一般楼上渗水完全唔同——你要揾嘅唔系邻居，而系业主立案法团。

本文会拆解点样分辨渗水源头系咪公用地方、法团喺法律上要负乜责任、法团扮唔知点算，以及协商不成点样循小额钱债审裁处追讨。如果你查到嘅源头其实系楼上私人单位，可以直接睇返楼上渗水追讨完全指南，𠮶篇针对嘅系私人单位对私人单位嘅情况，同呢篇唔一样。

公用地方渗水同楼上单位渗水点分？

分辨源头系第一步，亦系决定你应该追边个嘅关键——追错对象，唔单止浪费时间，仲可能要重新嚟过。

边啲位置算「公用地方」？

以下呢啲位置嘅喉管或者结构出事引致嘅渗水，一般都算公用地方问题：

• 天台、平台：防水层老化、天台喉管或者去水位淤塞
• 外墙：外墙砖面或者批荡裂缝渗水入屋
• 走廊、楼梯等公共空间嘅天花：呢啲地方本身就系公用地方
• 服务多过一个单位嘅共用喉管：例如去水总管、消防喉等贯穿多层嘅公用设施，同只接驳单一单位嘅私人喉管唔同

相反，如果渗水源头系楼上单位自己嘅厨厕喉管、冷气机condensate管或者私人装修工程出事，就属于私人单位对私人单位嘅民事纠纷，追讨对象系𠮶个楼上业主，唔系法团。

点样先知道源头喺边度？

单凭肉眼睇渗水位置未必判断到源头，最稳阵嘅做法系向渗水投诉联合办事处举报（致电1823或者网上递交），由屋宇署及食物环境卫生署人员实地检验、用仪器锁定源头。联合办事处处理嘅个案入面，源自天台、平台、外墙或者窗户嘅雨水渗漏，以及供水喉管损坏造成嘅渗水，一般唔会构成公众卫生问题；但如果怀疑源头涉及大厦公用地方，联合办事处会劝喻业主立案法团聘请建筑专业人士检查及安排维修——呢一点好重要，等于官方都认定咗呢类个案嘅跟进对象系法团，唔系个别业主。

责任谁属：业主立案法团定管理公司？

好多业主误会维修公用地方系「管理公司嘅事」，同法团冇关——法律上唔系咁样，法团同管理公司嘅角色分工要搞清楚。

法团同管理公司，边个先系法律责任主体？

业主立案法团是根据《建筑物管理条例》（第344章）成立嘅独立法人组织，法律上代表所有业主管理建筑物嘅公用部分；法团大会就控制、管理、行政及改善公用地方所作嘅决议，对管理委员会及所有业主均具约束力。换言之，如果公用地方渗水，法律上要负责嘅系法团，而唔系个别业主或者你隔篱单位嘅邻居。

实务上，法团好多时会聘用物业管理公司（管理人）执行日常维修工作。根据《建筑物管理条例》，法团获赋权监察管理人提供嘅服务及维修开支预算——管理人嘅职责包括维修及保养大厦公用地方、保持地方清洁，法团嘅角色系监督而非直接执行，如果管理人失职，法团仲可以终止其委任。所以，即使日常维修系管理公司出面处理，最终嘅法律责任同追讨对象，仍然系法团本身。

咁即系要追法团，定系追管理公司？

一般嚟讲，你应该向法团追讨，而唔系管理公司——除非有清晰证据显示管理公司本身有独立疏忽（例如已经接到通知但完全冇跟进，而呢个系管理合约下管理公司自己承担嘅责任）。大部分小额钱债审裁处嘅个案，被告都系法团而唔系管理公司，因为法团先系公用地方嘅法定管理主体。

法团扮唔知、拖延维修，你可以点做？

同楼上业主拒赔嘅情况相似，法团面对公用地方渗水投诉，反应通常离不开以下几种。

常见嘅拖延同推搪手法

• 「未经业主大会通过，冇得郁」：法团以维修开支需要业主大会通过为由，一拖再拖，迟迟唔进行检验或者维修
• 「已经转俾管理公司跟进」：法团话已经交俾管理公司处理，之后就冇下文，变相互相卸责
• 「源头未百分百确定，唔会维修」：即使联合办事处已经指向公用地方，法团仍然以「未确定」为由拒绝行动

无论边种情况，处理方向都系一致：用书面方式正式通知法团（可以透过管理处转交，或者直接寄信予法团秘书／管理委员会主席），清楚列明渗水位置、你已知嘅调查结果同要求嘅回应期限，并保留全部书面纪录。如果法团持续冇回应，呢啲纪录就系日后入禀嘅重要证据，证明你已经合理咁尝试解决争议。

追讨前要准备嘅证据

无论最终系协商解决定入禀审裁处，证据齐全先至有底气。

证据类型	建议做法
渗水位置相片／影片	由发现当日起持续记录，附日期时间，特别影低天台、外墙或者公用喉管等公用地方嘅状况
渗水投诉联合办事处调查结果／通知	申请后保留正本及副本，尤其系指出源头涉及公用地方嘅部分
独立验楼师／水喉匠意见	如果联合办事处未有定论，可考虑自费委托专业人士出具书面意见
维修报价单（2–3份）	列明项目、物料及人工费用，方便计算索偿金额
同法团／管理处嘅书面通讯	WhatsApp、电邮、信件截图，标明日期，尤其系法团承认源头或者承诺跟进嘅部分
业主大会会议纪录	如有讨论过相关维修事宜，可作为法团知悉问题嘅证据

证据要点如何整理成呈堂文件，可以参考小额钱债审裁处证据准备指南；如果你想入禀前先发一封正式追讨信，格式可以参考追讨信（催款信）范本。

协商不成？点样入禀小额钱债审裁处告法团

如果法团持续拖延或者拒绝维修／赔偿，而损失金额（连同已产生及预计损失）不超过HK$75,000，就可以考虑向小额钱债审裁处提出申索。

入禀前后要注意咩？

正式入禀前，建议先向法团发出一封清晰列明追讨金额及期限嘅正式追讨信，并保留寄出纪录。若法团仍然置之不理，就可以亲身到小额钱债审裁处登记处递交表格1及表格2、缴付入禀费正式入禀——入禀费按申索金额分四级：不超过HK$5,000收取HK$20；HK$5,001至HK$25,000收取HK$40；HK$25,001至HK$50,000收取HK$70；HK$50,001至HK$75,000收取HK$120（收费由附属法例订定，入禀前宜以司法机构最新公布为准）。

被告一栏应填写法团嘅正式注册名称（一般系「XX大厦业主立案法团」），呢个名称可以喺法团嘅通告、大厦管理处或者民政事务总署嘅法团注册纪录查阅。聆讯时，审裁官会审视联合办事处嘅调查结果、相片证据及维修报价，判断责任谁属；如果法团一方对源头有争议，审裁官可能要求双方提交更多证据。

要留意，一般涉及财物损毁嘅民事申索，时效为诉讼因由产生之日起计6年内提出（根据《时效条例》第347章第4(1)(a)条），所以宜尽早保留证据、及早行动，唔好以为调查一日未有结果，追讨就可以一直拖落去。

就算胜诉，判决都唔会自动执行，法团仍未跟进嘅话，你需要主动申请扣押令状——详情可以参考判决后如何执行小额钱债裁决。如果你想睇吓实际个案点样处理呢类公用地方渗水纠纷，可以参考楼上渗水索偿个案说明；唔想自己由头研究表格程序，都可以了解下代办入禀服务包括啲乜同点收费。