石屎剝落整壞嘢邊個負責？業主、法團定保險追討逐層拆解

香港舊樓多，石屎剝落（俗稱「士波拎」）幾乎係每個住開舊式屋苑嘅人都聽過、甚至親眼見過嘅事。麻煩嘅係，好多時剝落嘅唔只係一塊石屎咁簡單——可能係停喺樓下嘅私家車擋風玻璃被砸裂，可能係露台雜物或冷氣機被砸壞，甚至係行人受傷。呢篇文章唔講樓宇安全嘅工程技術，專門講一個好實際嘅問題：石屎剝落整壞咗嘢，錢應該點追、追邊個。

搞清楚呢個問題之前，要先明白一件事：石屎剝落嘅責任，唔係一刀切話晒係「業主」或者「法團」，而係要睇返剝落嘅位置嚟判斷。呢一點同公用喉管滲水邊個賠嘅邏輯好類似——同一幢樓、同一種現象，因為源頭唔同，追討對象就完全唔同。

石屎剝落整壞車或嘢，第一步要搞清楚邊個負責

先講最核心嘅一句：石屎剝落嘅維修同賠償責任，取決於剝落嘅位置，而唔係取決於邊個受害。同一幢大廈入面，起碼有三種唔同情況：

1. 私人單位範圍內：如果剝落發生喺單位自己嘅結構或裝修範圍內（例如露台天花、單位內牆），一般屬於業主自己嘅維修責任。
2. 與樓上單位有關：如果剝落係由樓上單位嘅裝修、鑽孔或喉管問題引致石屎受潮剝落，性質同滲水索償類似，屬於鄰里之間嘅共同責任，要視乎實際源頭同因果關係。
3. 真正嘅公用部分：如果剝落發生喺大廈外牆、公用走廊天花、樓梯或停車場天花等公用地方，責任就落喺業主立案法團身上——呢一點根據《建築物管理條例》（第344章）已經好清楚。

呢篇文章嘅重點，正正就係第三種情況：公用部分石屎剝落，整壞咗車輛或財物，點樣追討。

剝落喺私人單位定公用部分，責任大不同

點解要咁執著分清楚位置？因為呢個決定咗你應該追邊個、用邊個機制。

如果損毀係由公用部分引起，第一件事唔係諗住點入稟，而係搵業主立案法團——或者法團委聘嘅大廈管理公司——傾。根據社區法網（CLIC）嘅資料，業主立案法團嘅其中一項法定功能，就係監察大廈管理人提供嘅服務，以及用於管理和保養工程嘅開支預算；法團成立之後，大廈管理人須向法團負責，法團亦有權終止管理人嘅委任。換句話講，公用部分（包括外牆、公用走廊天花）嘅維修保養，理論上一直都喺法團嘅監察範圍之內——如果法團一直冇跟進已知嘅剝落風險，呢一點喺日後嘅索償討論入面通常會成為關鍵。

不過要老實講一句：責任判斷有時唔會咁乾淨利落。舊樓嘅石屎剝落成因，可能係鋼筋鏽脹、可能係滲水日積月累，亦都可能夾雜住單位自己嘅裝修影響——邊個對邊個錯，好多時要靠獨立驗樓報告先睇得清楚。如果金額唔算細（例如一架私家車嘅維修費），花少少錢請獨立人士做評估，通常都係值得嘅。萬一爭議演變成同維修承辦商之間嘅另一場糾紛（例如報價爭拗或者維修質素問題），可以參考我哋處理裝修維修糾紛個案的方式。

法團嘅第三者風險保險，出咗事點揾錢

如果肯定咗剝落發生喺公用部分，接落嚟最實際嘅一步，就係查法團有冇第三者風險保險，以及點樣入手申請賠償。

根據《建築物管理條例》（第344章）第28條，以及自2011年1月1日起生效嘅《建築物管理（第三者風險保險）規例》，民政事務總署嘅立法會答覆文件訂明業主立案法團須就有關建築物嘅公用部分及法團嘅財產訂立第三者風險保險單，並須保持該保單有效；每宗事故嘅最低保額為港幣一千萬元。呢個唔係一項可有可無嘅安排，而係法團嘅法定義務——所以如果公用部分石屎剝落整壞咗你架車或者其他財物，第一時間可以做嘅，係書面（電郵或信件）向法團或大廈管理處查詢：

• 事發位置是否屬於公用部分
• 法團有冇為此類意外購買第三者風險保險，保單編號同保險公司聯絡方法
• 提出索償嘅正式渠道同所需文件

要留意，向法團嘅保險公司索償，同直接入稟小額錢債審裁處係兩件唔同嘅事——保險索償通常較快，但保險公司都會按保單條款審批，未必百分百賠足；如果保險公司拒賠或者法團一直唔跟進，先至輪到用審裁處途徑向法團或有關責任方追討。

強制驗樓知多啲，舊樓點解特別高危

講到舊樓，好多人都聽過「強制驗樓計劃」，但唔清楚呢個計劃同索償有咩關係。簡單講一句：兩者係兩回事，但了解制度背景，有助你判斷大廈本身係咪高風險。

根據屋宇署資料，強制驗樓計劃適用於樓齡30年或以上嘅私人樓宇（不超過3層嘅住用樓宇除外）；業主接獲屋宇署發出嘅法定通知後，須委聘一名註冊檢驗人員，為樓宇公用地方、外牆及招牌等進行訂明檢驗，如果檢驗發現需要進行訂明修葺工程，就要聘請註冊承建商喺註冊檢驗人員監督下進行有關工程。

呢個計劃嘅目的係樓宇結構安全，屬於預防性質——即係話，就算大廈已經接獲驗樓通知、甚至已經完成檢驗，都唔代表過去發生嘅損毀就自動有人負責，亦都唔代表未接獲通知嘅樓宇就一定安全。換句話講，強制驗樓計劃係樓宇安全嘅制度框架，同你今次石屎剝落整壞車嘅金錢索償，係兩條唔同嘅軌道——但如果你所住嘅大廈樓齡已經好高，呢個背景資料可以幫你判斷法團有冇合理理由話「唔知情」。

準備證據追討，去邊度追

無論最終係向法團嘅保險公司索償，定係去到要正式追討嘅一步，證據準備都係決定成敗嘅關鍵（詳細做法可以參考證據與文件準備完全指南）。石屎剝落個案，建議盡量保留：

• 現場相片同片段：剝落物件本身、損毀情況（例如車頭擋風玻璃嘅裂痕）、拍攝時間同地點盡量清晰
• 損毀嘅維修或更換報價：至少一份獨立報價，方便計算索償金額
• 書面通知記錄：向法團或管理處提出查詢同要求嘅電郵、信件或WhatsApp記錄，連埋對方嘅回覆（或者冇回覆嘅日期）
• 保險相關文件：如果法團保險公司已經開始跟進，保留索償編號、往來信件同賠償決定

如果法團或保險公司一直拖延、拒絕跟進，或者賠償金額同實際損失有明顯落差，追討車輛或財物損毀嘅金錢申索，可以循小額錢債審裁處入稟。根據香港司法機構資料，審裁處明確受理嘅申索類別包括財物損毀，申索上限為HK$75,000，申索金額不可以刻意拆細以規避呢個上限，如果損失金額略為超過上限，亦都可以選擇放棄超額部分嚟留喺審裁處嘅管轄範圍之內。實際入稟嘅表格填法同流程，可以參考小額錢債審裁處申索上限同入稟指南同入稟狀填寫教學。要留意，如果案件涉及人身傷害，或者損失金額超過HK$75,000而你又唔願意放棄超額部分，就要考慮其他法院途徑，唔在呢篇文章嘅討論範圍之內。

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