混凝土剥落砸坏东西谁负责？业主、业主立案法团还是保险追讨逐层拆解

香港旧楼多，石屎剥落（俗称「士波拎」）几乎系每个住开旧式屋苑嘅人都听过、甚至亲眼见过嘅事。麻烦嘅系，好多时剥落嘅唔只系一块石屎咁简单——可能系停喺楼下嘅私家车挡风玻璃被砸裂，可能系露台杂物或冷气机被砸坏，甚至系行人受伤。呢篇文章唔讲楼宇安全嘅工程技术，专门讲一个好实际嘅问题：石屎剥落整坏咗嘢，钱应该点追、追边个。

搞清楚呢个问题之前，要先明白一件事：石屎剥落嘅责任，唔系一刀切话晒系「业主」或者「法团」，而系要睇返剥落嘅位置嚟判断。呢一点同公用喉管渗水边个赔嘅逻辑好类似——同一幢楼、同一种现象，因为源头唔同，追讨对象就完全唔同。

石屎剥落整坏车或嘢，第一步要搞清楚边个负责

先讲最核心嘅一句：石屎剥落嘅维修同赔偿责任，取决于剥落嘅位置，而唔系取决于边个受害。同一幢大厦入面，起码有三种唔同情况：

1. 私人单位范围内：如果剥落发生喺单位自己嘅结构或装修范围内（例如露台天花、单位内墙），一般属于业主自己嘅维修责任。
2. 与楼上单位有关：如果剥落系由楼上单位嘅装修、钻孔或喉管问题引致石屎受潮剥落，性质同渗水索偿类似，属于邻里之间嘅共同责任，要视乎实际源头同因果关系。
3. 真正嘅公用部分：如果剥落发生喺大厦外墙、公用走廊天花、楼梯或停车场天花等公用地方，责任就落喺业主立案法团身上——呢一点根据《建筑物管理条例》（第344章）已经好清楚。

呢篇文章嘅重点，正正就系第三种情况：公用部分石屎剥落，整坏咗车辆或财物，点样追讨。

剥落喺私人单位定公用部分，责任大不同

点解要咁执著分清楚位置？因为呢个决定咗你应该追边个、用边个机制。

如果损毁系由公用部分引起，第一件事唔系谂住点入禀，而系揾业主立案法团——或者法团委聘嘅大厦管理公司——倾。根据社区法网（CLIC）嘅资料，业主立案法团嘅其中一项法定功能，就系监察大厦管理人提供嘅服务，以及用于管理和保养工程嘅开支预算；法团成立之后，大厦管理人须向法团负责，法团亦有权终止管理人嘅委任。换句话讲，公用部分（包括外墙、公用走廊天花）嘅维修保养，理论上一直都喺法团嘅监察范围之内——如果法团一直冇跟进已知嘅剥落风险，呢一点喺日后嘅索偿讨论入面通常会成为关键。

不过要老实讲一句：责任判断有时唔会咁干净利落。旧楼嘅石屎剥落成因，可能系钢筋锈胀、可能系渗水日积月累，亦都可能夹杂住单位自己嘅装修影响——边个对边个错，好多时要靠独立验楼报告先睇得清楚。如果金额唔算细（例如一架私家车嘅维修费），花少少钱请独立人士做评估，通常都系值得嘅。万一争议演变成同维修承办商之间嘅另一场纠纷（例如报价争拗或者维修质素问题），可以参考我哋处理装修维修纠纷个案的方式。

法团嘅第三者风险保险，出咗事点揾钱

如果肯定咗剥落发生喺公用部分，接落嚟最实际嘅一步，就系查法团有冇第三者风险保险，以及点样入手申请赔偿。

根据《建筑物管理条例》（第344章）第28条，以及自2011年1月1日起生效嘅《建筑物管理（第三者风险保险）规例》，民政事务总署嘅立法会答复文件订明业主立案法团须就有关建筑物嘅公用部分及法团嘅财产订立第三者风险保险单，并须保持该保单有效；每宗事故嘅最低保额为港币一千万元。呢个唔系一项可有可无嘅安排，而系法团嘅法定义务——所以如果公用部分石屎剥落整坏咗你架车或者其他财物，第一时间可以做嘅，系书面（电邮或信件）向法团或大厦管理处查询：

• 事发位置是否属于公用部分
• 法团有冇为此类意外购买第三者风险保险，保单编号同保险公司联络方法
• 提出索偿嘅正式渠道同所需文件

要留意，向法团嘅保险公司索偿，同直接入禀小额钱债审裁处系两件唔同嘅事——保险索偿通常较快，但保险公司都会按保单条款审批，未必百分百赔足；如果保险公司拒赔或者法团一直唔跟进，先至轮到用审裁处途径向法团或有关责任方追讨。

强制验楼知多啲，旧楼点解特别高危

讲到旧楼，好多人都听过「强制验楼计划」，但唔清楚呢个计划同索偿有咩关系。简单讲一句：两者系两回事，但了解制度背景，有助你判断大厦本身系咪高风险。

根据屋宇署资料，强制验楼计划适用于楼龄30年或以上嘅私人楼宇（不超过3层嘅住用楼宇除外）；业主接获屋宇署发出嘅法定通知后，须委聘一名注册检验人员，为楼宇公用地方、外墙及招牌等进行订明检验，如果检验发现需要进行订明修葺工程，就要聘请注册承建商喺注册检验人员监督下进行有关工程。

呢个计划嘅目的系楼宇结构安全，属于预防性质——即系话，就算大厦已经接获验楼通知、甚至已经完成检验，都唔代表过去发生嘅损毁就自动有人负责，亦都唔代表未接获通知嘅楼宇就一定安全。换句话讲，强制验楼计划系楼宇安全嘅制度框架，同你今次石屎剥落整坏车嘅金钱索偿，系两条唔同嘅轨道——但如果你所住嘅大厦楼龄已经好高，呢个背景资料可以帮你判断法团有冇合理理由话「唔知情」。

准备证据追讨，去边度追

无论最终系向法团嘅保险公司索偿，定系去到要正式追讨嘅一步，证据准备都系决定成败嘅关键（详细做法可以参考证据与文件准备完全指南）。石屎剥落个案，建议尽量保留：

• 现场相片同片段：剥落物件本身、损毁情况（例如车头挡风玻璃嘅裂痕）、拍摄时间同地点尽量清晰
• 损毁嘅维修或更换报价：至少一份独立报价，方便计算索偿金额
• 书面通知记录：向法团或管理处提出查询同要求嘅电邮、信件或WhatsApp记录，连埋对方嘅回复（或者冇回复嘅日期）
• 保险相关文件：如果法团保险公司已经开始跟进，保留索偿编号、往来信件同赔偿决定

如果法团或保险公司一直拖延、拒绝跟进，或者赔偿金额同实际损失有明显落差，追讨车辆或财物损毁嘅金钱申索，可以循小额钱债审裁处入禀。根据香港司法机构资料，审裁处明确受理嘅申索类别包括财物损毁，申索上限为HK$75,000，申索金额不可以刻意拆细以规避呢个上限，如果损失金额略为超过上限，亦都可以选择放弃超额部分嚟留喺审裁处嘅管辖范围之内。实际入禀嘅表格填法同流程，可以参考小额钱债审裁处申索上限同入禀指南同入禀状填写教学。要留意，如果案件涉及人身伤害，或者损失金额超过HK$75,000而你又唔愿意放弃超额部分，就要考虑其他法院途径，唔在呢篇文章嘅讨论范围之内。

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