裝修整爆喉累樓下滲水？裝修引致滲水責任追討指南

裝修入面最常見嘅爭執之一：屋企度緊裝修，隔咗兩日樓下敲門，話天花漏緊水，懷疑你度爆咗喉。呢篇文同時寫俾裝修緊嗰位業主，同埋樓下畀裝修弄到滲緊水嗰位街坊——兩邊處境唔一樣，但最後好多時撞埋同一個地方：小額錢債審裁處。

裝修整爆喉，樓下滲水，法律上邊個要孭？

呢個問題，冇一個政府部門或者司法機構白紙黑字話你知答案。我哋搵齊司法機構、聯合辦事處、屋宇署公開資料，都搵唔到一句專門講「私人單位業主裝修整爆喉，一定要賠樓下」嘅條文。不過都唔代表樓下就白捱——有一個基本嘅普通法原則，喺絕大部分裝修引致嘅損害個案入面都用得到：你出錢叫人喺自己間屋做嘢，工程你委託、你話事，做壞咗累到樓下受損，樓下第一個揾得到嘅通常就係你呢個業主。師傅有冇做錯嘢係另一條問題，同樓下攞唔攞到錢係兩回事（下一part會講）。

呢個係一個一般嘅普通法原則講法，唔係引用邊條政府條文——同佢相對，房屋署嘅裝修承辦商指引白紙黑字寫明，居屋、綠表置居計劃同公屋單位，拆磚或者搬間隔牆引致滲水損害樓下，業主須就此對受影響住戶作出賠償，但呢條只係房委會同業主之間嘅合約條款，只適用於資助房屋。小額錢債審裁處FAQ講到，因滲水引致嘅侵權或者財物損毀，受害人可以向侵權人追討——確認咗追討方法，但冇講邊個一定係侵權人，責任誰屬始終要睇個別個案事實，或者由審裁官判斷。

呢個亦都解釋咗點解「等聯合辦事處判咗先算」呢個諗法喺裝修爆喉個案入面特別行唔通——聯合辦事處好可能根本唔會受理呢類個案（下面第四部分詳細講），樓下如果淨係等一個唔存在嘅「官方判決」，只會白等。

你同師傅嗰筆數，係第二單案，唔係同一單

如果你係裝修緊嗰位業主，可能會諗：「咁即係我一定要包底？我師傅整爆嘅喎！」

樓下追你同你追你師傅，係兩單完全獨立嘅案：樓下唔需要證明係你師傅嘅責任先可以追你，佢哋要證明嘅係損害同你嘅裝修工程有關；至於師傅有冇疏忽、施工手法有冇問題，係你自己另外向師傅追討嘅重點，屬於彌償申索——你先賠咗樓下，再拎返裝修合約、報價單、通訊紀錄追返師傅，舉證完全唔同：要證明師傅有冇違反合約、有冇做漏嘢、有冇跟業界標準施工。

消費者委員會提醒過，動工前應搞清楚邊一方負責提供第三者責任保險或者家居裝修保險，但佢哋調查發現大部分報價單對條款寫得好簡略甚至冇寫，好多業主出事先發現報價單連基本責任分擔都冇寫清楚。如果已經出咗事，你嘅索償對象係師傅（可以參考裝修糾紛追討指南），證據包括裝修合約、報價單、施工相片同片段、通訊紀錄，以及賠俾樓下嗰筆錢嘅單據——一個指住你，一個你指住師傅。

樓下鄰居想追，要企喺邊度先站得住

轉返嚟樓下嗰邊。如果你懷疑係樓上裝修整爆喉，你手上要有嘅嘢，同審裁處「相對可能性」嘅舉證標準要一致——唔需要政府蓋章嘅結論，但需要一條砌得起嘅證據鏈，以下四樣缺一不可：

• 有日期嘅相同片：由第一次發現水漬開始，同一角度、同一位置定期影相，睇到問題點樣惡化。
• 同樓上裝修日期對得上嘅時序：樓上幾時開工、幾時完工，同你發現滲水嘅日期擺埋一齊睇，兩者夾唔夾得上，愈貼近愈有說服力。
• 逐項損毀嘅報價單：牆身翻新、傢俬損毀、清潔分開拎報價，唔好淨係報一個總數。
• 一份源頭調查嘅結果：如果源頭有爭議，一份聯合辦事處嘅調查紀錄，或者獨立驗樓師、水喉師傅嘅私人鑑定報告，可以幫手指向源頭。

呢四樣入面，最多人做漏嘅係「時序」——好多人一發現滲水就即刻搵師傅整咗佢先，冇記低樓上裝修嘅開工、完工日，到入稟先發現得返一堆冇日期嘅相。知道樓上有裝修，就應該喺水漬出現初期主動記低對方大約嘅施工時間。

呢類糾紛入面，「證據夠唔夠力」唔止係憑空講。本網天花滲水三年未獲賠，入稟後成功追回維修費呢宗示意個案（租客同業主之間嘅糾紛）值得參考做法：當事人將三年相同對話按日期整理成時序，將損失拆成牆身、傢俬、清潔三項分開報價，最後追回HK$18,500——關鍵唔係佢遇到嘅事有幾慘，而係點樣將散亂證據變成一份審裁官睇得明嘅文件。

「裝修整爆喉」呢種滲水，聯合辦事處好可能幫唔到手

好多樓下街坊第一時間都會打1823，搵滲水投訴聯合辦事處幫手——呢個諗法冇錯，但要有心理準備：根據聯合辦事處自己嘅說明，由天雨經天台、平台、露台、外牆或者窗戶引致嘅滲漏，以及供水喉管破損引致嘅滲水，正常情況下都唔構成公眾衞生妨擾，聯合辦事處唔會引用《公眾衞生及市政條例》（第132章）去執法。換句話講，一單典型嘅「裝修整爆喉」個案，好大機會一開始就跌出咗聯合辦事處嘅執法範圍——民事途徑，好可能係你唯一嘅路。

就算聯合辦事處會受理，佢嘅角色都係執行第132章、消除滲水造成嘅妨擾，屋宇署嘅資料講得好清楚：聯合辦事處唔會參與維修受影響嘅範圍，亦都唔會裁定任何賠償。官方對於索償嘅建議係聘請建築或者法律顧問，按大廈公契要求負責一方停止滲水，或者提出損害賠償申索。

咁樓下街坊仲使唔使打1823？使，但要調返個期望——就算聯合辦事處話呢單唔屬於佢執法範圍，你都會有一份初步調查紀錄，本身就係「時序」證據入面重要一環，可以同民事途徑並行，唔使死等一條路行完先行另一條。

兩邊最終都可能去到小額錢債審裁處

唔理你係裝修業主定係樓下街坊，如果金錢損失喺HK$75,000以內，雙方都有機會撞埋同一個地方——小額錢債審裁處。根據香港司法機構，審裁處嘅司法管轄權（《小額錢債審裁處條例》第338章第5條）明確包括合約、準合約同侵權引起嘅金錢申索，處理範圍亦都明確包括財物損毀。聆訊以不拘形式進行，不容許律師代表任何一方出庭，就算對方請咗律師都唔可以喺庭上代表發言；留意就算你打贏，你自己請律師畀嘅律師費都係攞唔返嘅。

入稟費按申索金額分級——超過HK$5,000至HK$25,000係HK$40，超過HK$25,000至HK$50,000係HK$70，超過HK$50,000至HK$75,000係HK$120（司法機構收費表）。損失超過上限唔可以拆開幾單入稟，但可以放棄超出嘅部分壓返落入稟。時效上，根據CLIC，合約索償（例如追師傅嗰單）須喺違約後6年內展開，涉及人身傷害只有3年——證據會隨時間流失，呢個時限值得記落心度。

如果想搞清楚自己單嘢屬唔屬於審裁處嘅司法管轄範圍，可以參考滲水損失索償完全指南；已經有齊晒相同單據但唔識點寫陳述書，可以了解下代辦入稟服務實際幫到你邊啲位；成類樓上滲水索償嘅處理方法，都集中喺嗰一版。

如果你揸緊嘅係公屋、居屋單位

前面提到，私人單位業主裝修整爆喉要唔要孭樓下嘅損失，冇一條明文法例白紙黑字寫低——但如果你嘅單位屬於居屋、綠表置居計劃或者公共租住房屋，情況就唔同。根據房屋署嘅裝修承辦商指引，拆磚或者搬間隔牆有可能破壞防水層，引致滲水損害樓下同相連單位，而業主須就此對受影響嘅住戶作出賠償——呢一點白紙黑字寫喺房委會文件度，唔係一個一般原則咁講。

留意呢份文件唔規範「業主同師傅之間點分數」，呢part仍然要自己同師傅另外拗掂；對於樓下住戶嚟講，呢份文件係一個有用嘅籌碼，但實際證明責任嘅方法，仍然要跟返上面嘅相同片、時序、報價單嗰一套。