業主租客糾紛去邊度告？小額錢債、土地審裁處同區域法院分工

業主同租客之間鬧上法庭，好多人第一個反應是「去小額錢債審裁處入稟」——但其實好多業主租客糾紛，根本不是小額錢債審裁處可以處理的。想追返拖欠的租金，同想叫租客搬走，是兩件不同的事，要去兩個不同的地方處理。揀錯處所入稟，隨時要重新開始，白白花了時間。

呢篇文會一次過講清楚：業主租客糾紛應該去邊度告，小額錢債審裁處、土地審裁處、區域法院同原訟法庭各自處理咩、上限是多少、入稟費大約點計，以及想「又要人走又要錢」應該點做。內容根據香港司法機構公開資料整理，只講香港法律，不涉及其他地方的做法。

業主租客糾紛去邊度告

先由最核心的分野講起：你想要的結果，究竟是「錢」還是「人」。

• 想追返拖欠的租金、按金賠償、水電差餉，或者其他金錢損失——這些是金錢申索，去小額錢債審裁處（HK$75,000或以下）。
• 想租客搬走、收回單位的管有權——這是收回物業管有權的申索，去土地審裁處。

呢兩件事聽落好似可以一併處理，實情不可以。小額錢債審裁處明文表示，不受理「收回土地管有權」呢類申索——即是話，就算你打贏官司，審裁官都無權命令租客搬走，佢只可以裁定金錢。

小額錢債審裁處：只能追討金錢

小額錢債審裁處處理不超過HK$75,000的金錢申索，入稟費按申索金額分四級：不超過$5,000為$20；超過$5,000至$25,000為$40；超過$25,000至$50,000為$70；超過$50,000至$75,000為$120。程序簡單、毋須律師代表，是業主追討租客欠租、租客追討按金呢類金錢糾紛的主要途徑（完整程序、上訴同執行，見小額錢債審裁處入稟指南）。

但呢度要講清楚一個好多人以為理所當然、其實不對的假設：打贏小額錢債審裁處的官司，不代表租客會搬走。審裁官只可以就金錢申索作出裁斷，沒有司法管轄權處理「收回土地管有權」。所以如果你真正的目的是想單位空出來，追租金只是附帶，收樓才是重點——因此小額錢債審裁處由頭到尾都不適用。

申索金額仲有一個實務要留意的地方：不可以將一項超過HK$75,000的申索拆細成幾宗案件嚟遷就上限；但如果申索金額只是略為超過$75,000，你可以選擇放棄超出的部分，令個案符合審裁處的司法管轄權範圍。

想收樓一定要去土地審裁處

如果你的目的是想租客搬走、收回單位的管有權，就要入稟土地審裁處，而不是小額錢債審裁處。

土地審裁處有司法管轄權處理業主根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）或普通法提出的收回物業管有權申請。除了頒令收回管有權之外，審裁處在同一宗申請入面，仲有權就租金、中期收益（mesne profits）、租客遺留物品的處置，以及違反租務或分租條款的損害賠償一併作出命令——即是話，收樓同追討相關的金錢損失，其實可以在土地審裁處一次過處理，毋須分開兩宗。

要留意，土地審裁處的收費並不是一個單一定額，而是根據《土地審裁處（費用）規則》（第17B章）附表釐定，各項慣常收費表張貼於審裁處會計部外——即是話，入稟費按申請種類、表格類別而有所不同，不宜套用小額錢債審裁處那套$20至$120的級數去估計。想知道實際金額，入稟前最好向審裁處登記處查詢，或者參閱最新公布的收費表。

業主租客糾紛去邊度告：一覽表

你想要的結果	去邊度告	金額上限	入稟費（大約）
追返金錢（欠租、賠償等）	小額錢債審裁處	HK$75,000或以下	$20–$120（按申索額分級）
收回物業管有權（令租客搬走）	土地審裁處	不設金錢上限（本身非金錢申索）	另計，按《土地審裁處（費用）規則》附表
金錢申索（合約、準合約或侵權）	區域法院	超過$75,000，不超過$3,000,000	另計，見區域法院收費表
金錢申索或其他民事事宜	原訟法庭	民事司法管轄權無限制	另計，見高等法院收費表

又要收樓又要追錢，怎麼辦？

呢個是最多業主搞不清楚的地方：如果你又想租客搬走，又想追返佢拖欠的租金，通常需要兩宗獨立的申請——一宗在土地審裁處處理收樓（連同相關金錢命令一併處理），如果仲有超出該宗申請範圍的金錢申索，先另外考慮小額錢債審裁處或其他法院。

實務上，好多業主會選擇先入稟土地審裁處，因為土地審裁處在處理收樓申請的同時，本身已經有權一併頒令租金、中期收益同違約損害賠償——毋須再開多一宗。真正要分開兩宗的情況，通常是業主已經在小額錢債審裁處追緊金錢申索，之後先發現對方不肯搬走，先要另外入稟土地審裁處收樓；呢種時候，之前追討金錢的程序不會因為租客搬走或者你另開一宗而失效，只不過送達文件同跟進要按返該處所的程序處理（追討程序的實際操作，可以參考遇上租霸點算：由第一日遲租到入稟的應對次序）。

金錢申索超過$75,000，怎麼辦？

如果你的金錢損失已經超過小額錢債審裁處的HK$75,000上限，就要留意另外兩級法院：

• 區域法院：處理涉及合約、準合約或侵權的金錢申索，款額須超過HK$75,000，但不超過HK$3,000,000。
• 原訟法庭：民事司法管轄權並無限制，可以處理所有民事事宜；如果你的申索金額只是稍微超過HK$3,000,000，可以考慮放棄超出之數，令案件改由訟費一般較低的區域法院審理。

呢兩級法院的程序同訟費，都比小額錢債審裁處複雜同高得多，一般會涉及律師代表。如果你不肯定自己的申索金額實際屬於邊個級別，或者想搞清楚拆細申索是否可行，可以參考代辦入稟服務，了解實際協助範圍。

揀錯處所的代價

揀錯處所入稟，最直接的代價是時間：小額錢債審裁處的首次聆訊一般編排在入稟日期起計60天內，如果到時先發現審裁處沒有司法管轄權處理你的申索（例如你其實想收樓），基本上要重新嚟過，在正確的處所再入稟一次，之前的60日等於白等。

更常見的情況是：業主純粹想追返欠租，結果誤以為勝訴後審裁處會自動幫佢「趕走」租客——結果拎住一張金錢判決書，發現租客照樣不走，先醒起原來仲要另外入稟土地審裁處先收得到樓。與其到時先摸索，不如一開始就搞清楚自己想要的結果是「錢」還是「人」，再揀啱處所。

租客一方：想追返按金或要求維修，去邊度？

呢篇文主要由業主角度出發，但租客一方一樣可能要諗清楚去邊度告。業主不肯退按金、或者拖延維修，通常都屬於金錢或者合約性質的糾紛，一般都是去小額錢債審裁處追討（按金爭議的實務做法，見按金點追返：租務按金糾紛實用指南）。至於土地審裁處，多數是業主一方用嚟申請收樓，租客一方主動入稟土地審裁處的情況相對少見。想全面了解租金糾紛入面業主同租客各自的角色同追討步驟，可以參考租金拖欠追討的相關個案整理。