业主租客纠纷去边度告？小额钱债、土地审裁处同区域法院分工

业主同租客之间闹上法庭，好多人第一个反应是「去小额钱债审裁处入禀」——但其实好多业主租客纠纷，根本不是小额钱债审裁处可以处理的。想追返拖欠的租金，同想叫租客搬走，是两件不同的事，要去两个不同的地方处理。拣错处所入禀，随时要重新开始，白白花了时间。

呢篇文会一次过讲清楚：业主租客纠纷应该去边度告，小额钱债审裁处、土地审裁处、区域法院同原讼法庭各自处理咩、上限是多少、入禀费大约点计，以及想「又要人走又要钱」应该点做。内容根据香港司法机构公开资料整理，只讲香港法律，不涉及其他地方的做法。

业主租客纠纷去边度告

先由最核心的分野讲起：你想要的结果，究竟是「钱」还是「人」。

• 想追返拖欠的租金、按金赔偿、水电差饷，或者其他金钱损失——这些是金钱申索，去小额钱债审裁处（HK$75,000或以下）。
• 想租客搬走、收回单位的管有权——这是收回物业管有权的申索，去土地审裁处。

呢两件事听落好似可以一并处理，实情不可以。小额钱债审裁处明文表示，不受理「收回土地管有权」呢类申索——即是话，就算你打赢官司，审裁官都无权命令租客搬走，佢只可以裁定金钱。

小额钱债审裁处：只能追讨金钱

小额钱债审裁处处理不超过HK$75,000的金钱申索，入禀费按申索金额分四级：不超过$5,000为$20；超过$5,000至$25,000为$40；超过$25,000至$50,000为$70；超过$50,000至$75,000为$120。程序简单、毋须律师代表，是业主追讨租客欠租、租客追讨按金呢类金钱纠纷的主要途径（完整程序、上诉同执行，见小额钱债审裁处入禀指南）。

但呢度要讲清楚一个好多人以为理所当然、其实不对的假设：打赢小额钱债审裁处的官司，不代表租客会搬走。审裁官只可以就金钱申索作出裁断，没有司法管辖权处理「收回土地管有权」。所以如果你真正的目的是想单位空出来，追租金只是附带，收楼才是重点——因此小额钱债审裁处由头到尾都不适用。

申索金额仲有一个实务要留意的地方：不可以将一项超过HK$75,000的申索拆细成几宗案件嚟迁就上限；但如果申索金额只是略为超过$75,000，你可以选择放弃超出的部分，令个案符合审裁处的司法管辖权范围。

想收楼一定要去土地审裁处

如果你的目的是想租客搬走、收回单位的管有权，就要入禀土地审裁处，而不是小额钱债审裁处。

土地审裁处有司法管辖权处理业主根据《业主与租客（综合）条例》（第7章）或普通法提出的收回物业管有权申请。除了颁令收回管有权之外，审裁处在同一宗申请入面，仲有权就租金、中期收益（mesne profits）、租客遗留物品的处置，以及违反租务或分租条款的损害赔偿一并作出命令——即是话，收楼同追讨相关的金钱损失，其实可以在土地审裁处一次过处理，毋须分开两宗。

要留意，土地审裁处的收费并不是一个单一定额，而是根据《土地审裁处（费用）规则》（第17B章）附表厘定，各项惯常收费表张贴于审裁处会计部外——即是话，入禀费按申请种类、表格类别而有所不同，不宜套用小额钱债审裁处那套$20至$120的级数去估计。想知道实际金额，入禀前最好向审裁处登记处查询，或者参阅最新公布的收费表。

业主租客纠纷去边度告：一览表

你想要的结果	去边度告	金额上限	入禀费（大约）
追返金钱（欠租、赔偿等）	小额钱债审裁处	HK$75,000或以下	$20–$120（按申索额分级）
收回物业管有权（令租客搬走）	土地审裁处	不设金钱上限（本身非金钱申索）	另计，按《土地审裁处（费用）规则》附表
金钱申索（合约、准合约或侵权）	区域法院	超过$75,000，不超过$3,000,000	另计，见区域法院收费表
金钱申索或其他民事事宜	原讼法庭	民事司法管辖权无限制	另计，见高等法院收费表

又要收楼又要追钱，怎么办？

呢个是最多业主搞不清楚的地方：如果你又想租客搬走，又想追返佢拖欠的租金，通常需要两宗独立的申请——一宗在土地审裁处处理收楼（连同相关金钱命令一并处理），如果仲有超出该宗申请范围的金钱申索，先另外考虑小额钱债审裁处或其他法院。

实务上，好多业主会选择先入禀土地审裁处，因为土地审裁处在处理收楼申请的同时，本身已经有权一并颁令租金、中期收益同违约损害赔偿——毋须再开多一宗。真正要分开两宗的情况，通常是业主已经在小额钱债审裁处追紧金钱申索，之后先发现对方不肯搬走，先要另外入禀土地审裁处收楼；呢种时候，之前追讨金钱的程序不会因为租客搬走或者你另开一宗而失效，只不过送达文件同跟进要按返该处所的程序处理（追讨程序的实际操作，可以参考遇上租霸点算：由第一日迟租到入禀的应对次序）。

金钱申索超过$75,000，怎么办？

如果你的金钱损失已经超过小额钱债审裁处的HK$75,000上限，就要留意另外两级法院：

• 区域法院：处理涉及合约、准合约或侵权的金钱申索，款额须超过HK$75,000，但不超过HK$3,000,000。
• 原讼法庭：民事司法管辖权并无限制，可以处理所有民事事宜；如果你的申索金额只是稍微超过HK$3,000,000，可以考虑放弃超出之数，令案件改由讼费一般较低的区域法院审理。

呢两级法院的程序同讼费，都比小额钱债审裁处复杂同高得多，一般会涉及律师代表。如果你不肯定自己的申索金额实际属于边个级别，或者想搞清楚拆细申索是否可行，可以参考代办入禀服务，了解实际协助范围。

拣错处所的代价

拣错处所入禀，最直接的代价是时间：小额钱债审裁处的首次聆讯一般编排在入禀日期起计60天内，如果到时先发现审裁处没有司法管辖权处理你的申索（例如你其实想收楼），基本上要重新嚟过，在正确的处所再入禀一次，之前的60日等于白等。

更常见的情况是：业主纯粹想追返欠租，结果误以为胜诉后审裁处会自动帮佢「赶走」租客——结果拎住一张金钱判决书，发现租客照样不走，先醒起原来仲要另外入禀土地审裁处先收得到楼。与其到时先摸索，不如一开始就搞清楚自己想要的结果是「钱」还是「人」，再拣啱处所。

租客一方：想追返按金或要求维修，去边度？

呢篇文主要由业主角度出发，但租客一方一样可能要谂清楚去边度告。业主不肯退按金、或者拖延维修，通常都属于金钱或者合约性质的纠纷，一般都是去小额钱债审裁处追讨（按金争议的实务做法，见按金点追返：租务按金纠纷实用指南）。至于土地审裁处，多数是业主一方用嚟申请收楼，租客一方主动入禀土地审裁处的情况相对少见。想全面了解租金纠纷入面业主同租客各自的角色同追讨步骤，可以参考租金拖欠追讨的相关个案整理。