撻訂仲使唔使俾佣金？訂金同代理費係兩回事

撻咗訂，個心已經好唔舒服——因為交易告吹，一筆訂金已經冇咗；點知冇幾耐，仲收到地產代理打嚟或者一封信，話呢單嘢佢做咗嘢，仲有一筆佣金未收。好多人第一反應係：訂金都蝕咗，仲使唔使再俾多一筆？

答案唔係一個簡單嘅「要」或「唔要」，而係要拆開嚟睇。呢篇文章根據地產代理監管局同社區法網（CLIC）公開資料整理，講清楚撻訂之後，訂金同佣金呢兩件事，究竟點分開處理。

撻訂之後，其實有兩條數要處理，唔係一條

「撻訂」呢個講法，講嘅通常係訂金被沒收嗰件事——買家或者賣家因為某方拒絕完成交易，導致已經俾咗嘅訂金易手，甚至要賠多幾倍。呢個係業主／買家之間嘅事，同交易本身有冇完成直接掛鈎。

但「地產代理嘅佣金」係另一份完全獨立嘅法律文件、另一組獨立嘅權利義務——代理有冇得收佣金，睇嘅係你哋簽咗嗰份地產代理協議點寫，而唔係睇買賣雙方之間嘅訂金爭議點解決。有人以為「單嘢冇成交，代理梗係冇得收」，亦有人被代理一句「我哋做咗嘢梗係要收」嚇親即刻俾錢——兩種諗法都係跳過咗核心步驟：逐份文件、逐條條款咁核對，先至知道實際情況。

訂金嗰邊：撻訂點賠，賠幾多先算合理

呢部分嘅責任，通常寫喺你哋簽署嘅臨時買賣合約或者正式買賣合約入面。

臨時買賣合約： 如果買家一方撻訂（拒絕完成交易），並且合約入面已經明文寫低，買家會損失已付嘅細訂俾賣家；相反如果係賣家一方撻訂，並且合約入面已經明文寫低，賣家就要俾返雙倍細訂俾買家。要留意「合約有冇明文寫低」呢個前提——實際責任要睇返你嗰份臨約嘅具體條款，唔係一個放諸四海皆準嘅慣例。

正式買賣合約： 如果買家拒絕完成交易，買家可能會損失已付嘅所有訂金（細訂連大訂），並可能被賣家追討進一步嘅損失賠償；如果係賣家拒絕完成交易，賣家就要退還買家已付嘅所有訂金，並可能被買家追討賠償，賠償金額視乎買家另覓同類單位嘅實際損失。有一點值得記住：賣家沒收嘅訂金金額如果超過樓價一成，除非賣家能夠證明實際損失足以支持沒收咁多，否則法庭未必會支持全數沒收——沒收訂金必須係對可能損失嘅真誠預估，而唔係一條純粹懲罰性嘅條款。

呢部分嘅爭議，因為金額往往係樓價嘅百分之三至五，通常遠超小額錢債審裁處港幣75,000元嘅上限，屬於區域法院或高等法院處理嘅範圍，唔喺呢篇文章討論嘅代理佣金爭議之內。

佣金嗰邊：睇協議點寫，唔係睇有冇成交

處理完訂金嗰邊，先至輪到代理嘅佣金。

佣金金額，法例完全冇管。 香港法例並無訂明或限制地產代理可以收取嘅佣金金額或比率——金額同計算方法係由你同代理商討決定，並寫入你哋簽署嗰份地產代理協議入面。「一定要收」「業界慣例」呢類講法，只係市場說法，並非法律要求。

觸發條件，同樣睇協議點寫，唔係睇「有冇成交」。 呢一點正正係最多人誤會嘅地方——好多人直覺覺得「單嘢冇成交，代理梗係冇得收錢」，但實際上未必咁簡單：你哋簽署嘅表格3（賣方）、表格4（買方）或者相應嘅租務表格，附表入面實際點寫先係真正嘅依據，唔同代理、唔同協議，條款可以完全唔同。有啲協議將佣金綁定喺「代理成功促成交易」，有啲就綁定喺「代理已經介紹咗合資格買家並安排睇樓」——同一單撻訂，喺一份協議之下可能唔使俾佣金，喺另一份協議之下卻可能要俾。

所以，唔好單憑「訂金都冇咗，梗係唔使俾」或者「代理話要收，梗係要俾」就下判斷。實際要做嘅係揾返你嗰份簽咗名嘅協議，逐字睇附表入面關於「佣金」同「交易未完成」嘅條款究竟點寫，先至知道自己實際處境。（想了解表格觸發條件仲有咩常見陷阱，可以睇地產佣金爭議：可以唔俾嗎？。）

冇簽署訂明協議，代理原則上冇得追

除咗睇條款，仲有一個更基本嘅檢查點——你哋究竟有冇簽過協議。

根據《地產代理條例》（第511章）第45條，業主委託地產代理放售住宅物業之前，必須同代理簽訂訂明格式嘅書面地產代理協議（表格3），列明代理嘅責任、佣金金額同協議有效期；同樣道理，準買家喺代理安排視察住宅物業或者提供購買相關服務之前，都必須簽訂訂明格式嘅書面協議（表格4），否則代理原則上唔可以為準買家提供該服務。換句話說，如果你手上完全冇一份雙方簽署嘅協議，代理要主張你有付款責任，就欠缺一個清晰嘅合約依據。

要留意，呢條規定針對嘅係住宅物業。非住宅（商用或工業）物業並冇法定強制要簽署協議，如果你面對嘅係舖位或者寫字樓交易嘅撻訂，呢個分別要特別留意。

爭議解決：地監局裁定定小額錢債審裁處

核對完協議、確認佣金爭議真實存在之後，實際上有兩條路可以選擇。

地產代理監管局（EAA）裁定機制。 根據《地產代理條例》第49條連同附屬規例，持牌地產代理同客戶就佣金或其他費用嘅金額、計算方法或支付方式產生爭議，喺雙方同意、並且已經簽訂訂明格式協議嘅前提下，可以將爭議交由地監局裁定。呢個機制嘅適用範圍係爭議金額不超過港幣30萬元，遞交費為每方港幣500元（可從仲裁費扣除），仲裁費為爭議金額嘅10%（最低港幣2,000元），雙方均不可由律師或大律師以法律代表身份出席聆訊。監管局作出嘅裁定，喺區域法院登記後即成為區域法院嘅判決，具強制執行力。呢條路需要雙方同意先可以啟動——你可以主動提出，但對方未必會答應。

小額錢債審裁處。 如果對方唔同意用地監局機制，或者你希望直接以金錢申索方式追討，而爭議金額不超過港幣75,000元，就可以循小額錢債審裁處入稟指南追討。入稟費按申索金額分四級：不超過$5,000為$20，超過$5,000至$25,000為$40，超過$25,000至$50,000為$70，超過$50,000至$75,000為$120，程序一般毋須律師代表。想了解實際遞交表格嘅步驟，可以參考小額錢債入稟狀填寫教學。

如果你想搵人幫手評估自己嗰宗撻訂後嘅佣金爭議，值唔值得追討、應該揀邊條路，可以了解一下代辦入稟服務實際包咗邊啲步驟；地產代理糾紛喺我哋嘅相關個案類型入面亦有更多實際處理方向。